去库存仍是楼市主基调 待需求端和供给端同时发力

　　部分机构认为，近期一线城市房价快速上涨与需求、区位等因素均有关系，但三四线城市房地产去库存任务艰巨，仍待需求端与供给端同时发力。

　　楼市宽松预期升温

　　北京大学国家发展研究院教授、宏观经济研究中心主任卢锋表示，在城市化的背景下，一线城市房地产的需求存在很大冲动，超脱于全国房地产行业。在卢锋看来，房价的突出问题是区位，目前房价异动充分反应了这一点。

　　首创证券认为，2016年2月政府连续打出组合拳，前所未见的密集调控再次强调了楼市去库存的主基调，政策信号持续走强将提升房地产的宽松预期。

　　兴业证券研究报告显示，2016年初潜在的住宅库存可能包括4.5亿平方米待售库存和2亿平方米待开发面积（根据待开发土地面积推算），共约47亿平方米库存。值得注意的是，2015年房地产销售回暖，但地产商拿地的意愿普遍较弱，房地产库存已在逐渐去化，尤其是待开发土地面积在2016年初可能会有一个较快幅度的下降。

　　中信证券研究部分析师陈聪认为，一线城市房价上涨快，三四线城市房价上涨不快，主要是因为一线城市人口明显净流入。一线城市人口净流入背后，则是基础设施更完善，产业分工更细化，公共服务更优质。

　　国泰君安证券首席宏观分析师任泽平表示，住宅投资告别高增长时代，房地产政策应适应新发展阶段特征，要避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。在增速换挡期，住宅投资从高速增长步入平稳或下降状态，从数量扩张步入质量提升。

　　房地产政策或有后手

　　国信证券分析师董德志认为，房地产去库存，一方面要需求端的销售面积增加，另一方面也要供给端的新开工面积进一步减少。

　　交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，在需求端，可供选择的政策储备主要有降成本、加杠杆、调公积、轻税负和增人口；在供给端，最主要的是土地资源和存量住房的配置和管理。

　　任泽平建议，我国可研究探索居民购房时首付比例和贷款利率固定或两者反向变动的房贷政策，以稳定购房者预期，避免购房需求短期内提前释放。为减少通胀对贷款利率的影响，中长期可考虑成立专门的住房储蓄银行，通过与通胀水平挂钩，使真实贷款利率长期不变。

　　首创证券认为，作为住房金融系统重要支持的公积金体系有较大提升空间，资产证券化的开启预计能够释放万亿资金，大幅提升对合理购房需求的支持力度。此外，REITs、住房保障银行等新兴金融体系的快速发展能够为棚户区改造，保障房安置货币化以及政府回购商品房提供资金支持。未来多层次的住房金融系统将成为支撑房地产市场改革的中坚力量。

 

 

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