核心提示：在二三线城市房地产已显露颓势的情况下，一线城市地产公司业绩也出现明显下滑，北京市顺义区国资委旗下上市房企大龙地产就是其中一个代表。大龙地产今年来营业收入与净利润双双出现下滑，今年前三季度净利润为2257万元，同比下降75.45%。
在二三线城市房地产已显露颓势的情况下，一线城市地产公司业绩也出现明显下滑，北京市顺义区国资委旗下上市房企大龙地产就是其中一个代表。大龙地产今年来营业收入与净利润双双出现下滑，今年前三季度净利润为2257万元，同比下降75.45%。
签约面积减少，毛利率下滑是大龙地产净利润下滑的主要原因。大龙地产曾发表公告称，今年1-9月，累计实现签约面积2.24万平方米，同比减少66.45%。并且，今年半年报显示其房地产开发业务毛利率为10.41%，比去年下降19.68个百分点。
大龙地产今年为何会出现毛利率下滑？毛利率下滑情况下未来发展方向是否会做出调整？对此，大龙地产书面回复本报提交的采访提纲，记者还接触了其内部员工秦志新（化名），听其讲述了公司当下发展面对的种种困局。
前三季净利润下滑
大龙地产最大股东为北京市顺义大龙城乡建设开发总公司，截至2015年第三季度报告期末持有47.7%股份。该公司成立于1987年，总资产近50亿元，隶属北京市顺义区人民政府，由北京市顺义区国有资产监督管理委员会100%持有。
主营业务为房地产开发与建筑施工的大龙地产在2005年登陆A股市场，2008年进入中国房地产企业500强，并跻身北京市百强企业，在北京、中山、满洲里均有房产开发项目。然而，这家曾经的北京百强企业今年营业收入出现下滑，前三季度营业收入为3.88亿元，较去年同期下降39.56%。营收下滑对大龙地产净利润表现也造成了影响，今年第一二季度净利润分别为-1160万元和-504万元，第三季度虽实现盈利，使得整个前三季度净利润达到2257万元，但仍比去年同期下降75.45%。
值得一提的是，在营收下降的情况下，下游客户对其拖欠的应收账款反而有所增长。记者注意到，大龙地产今年第三季度报告显示无应收票据，应收账款则由期初的2.15亿元增长至2.35亿元，预付款也由期初的2811万元减少至2645万元。
不同于应收账款，大龙地产第三季度应付账款反倒有所减少。三季报显示其应付账款由期初的3.06亿元减少至2.79亿元，预付款由年初的3.22亿元减少至2.75亿元。
此外，大龙地产今年下半年以来多位高管人员有所变动。7月4日大龙地产发表公告透露称，收到董事长李绍林的书面辞职报告，李绍林辞去公司董事、董事长及董事会战略委员会主任委员职务且今后不再担任公司其他职务。11月28日，大龙地产发布公告称，曾在顺义大龙城乡建设开发总公司任职的董事高洪瑞与监事会主席袁振东申请辞去职务，并且此二人将不再担任公司任何职务。
关于高管离任，大龙地产书面公司本报：“原董事长到龄退休，董事及监事会主席因工作调动离职，与公司业绩无关。”
业务重点将“重回”北京
为何在今年一二季度出现亏损？大龙地产在半年报中解释：“一二季度房地产开发方面无新增项目。且受开发进度和区域市场环境等因素影响，上半年公司现有项目销售情况较为低迷。”三季度扭亏为盈的原因则为“三季度顺义地区裕龙华府项目向客户交房形成结转收入”，大龙地产向本报书面回复道。
此外，大龙地产向本报解释，今年毛利率下降是因为与去年相比，今年结转收入的房地产项目不同。秦志新告诉记者，大龙地产去年结转的房产项目为地处顺义的北京马坡保障房和地处中山的裕龙君汇。今年结转的项目为中山裕龙君汇与北京裕龙华府。其中中山项目今年进入销售后期，裕龙华府项目体量较小导致签约面积同比减少。
记者在大龙地产2015年半年报中看到，中山地区裕龙君汇可售面积为21.5万平方米，北京地区马坡保障房与裕龙华府的可售面积则分别为9.55万平方米与4.02万平方米，远小于中山项目可售面积。
在遭遇毛利率下滑之后，当前三线城市房产开发业务占“大头”的大龙地产计划未来将房地产开发业务重点“重回北京”。其书面回复本报称，“公司目前房地产业务重心回归北京顺义本地。但视公司与实际项目情况，不排除未来在外埠进行房地产开发的可能。”
然而，在北京地价高企，地王频现的情况下，重回北京并不意味着开展业务顺利，能够实现营收增长。
秦志新对记者说：“北京的地价比二三线城市高很多，并且北京地区很难拿地。我们现在的情况是，对于一些竞争较激烈的地块，我们虽参与了拿地但却未能拿到。还有一些我们参与竞拍的地块，则因竞价与公司评估偏离过大，为保护投资者利益、降低风险，而最终选择放弃。我们上市公司要对投资者负责，所以拿地的时候很谨慎，需尽一切可能避免拿到地开发之后反倒赔钱。而且地产行业本就开发周期长，风险较高，房企应当尤其慎重对待高地价地块。”
秦志新向记者坦承：“从全国各地的情况看，房产行业毛利率下降是个普遍趋势。我们公司房地产开发业务在10年以前利润率要比现在高，现在不止地价高，其他人工等成本也比过去高。以前房地产开发毛利率可能能达到30%~40%，现在却只有10%~20%。”
签约面积减少，毛利率下滑是大龙地产净利润下滑的主要原因。大龙地产曾发表公告称，今年1-9月，累计实现签约面积2.24万平方米，同比减少66.45%。并且，今年半年报显示其房地产开发业务毛利率为10.41%，比去年下降19.68个百分点。
大龙地产今年为何会出现毛利率下滑？毛利率下滑情况下未来发展方向是否会做出调整？对此，大龙地产书面回复本报提交的采访提纲，记者还接触了其内部员工秦志新（化名），听其讲述了公司当下发展面对的种种困局。
前三季净利润下滑
大龙地产最大股东为北京市顺义大龙城乡建设开发总公司，截至2015年第三季度报告期末持有47.7%股份。该公司成立于1987年，总资产近50亿元，隶属北京市顺义区人民政府，由北京市顺义区国有资产监督管理委员会100%持有。
主营业务为房地产开发与建筑施工的大龙地产在2005年登陆A股市场，2008年进入中国房地产企业500强，并跻身北京市百强企业，在北京、中山、满洲里均有房产开发项目。然而，这家曾经的北京百强企业今年营业收入出现下滑，前三季度营业收入为3.88亿元，较去年同期下降39.56%。营收下滑对大龙地产净利润表现也造成了影响，今年第一二季度净利润分别为-1160万元和-504万元，第三季度虽实现盈利，使得整个前三季度净利润达到2257万元，但仍比去年同期下降75.45%。
值得一提的是，在营收下降的情况下，下游客户对其拖欠的应收账款反而有所增长。记者注意到，大龙地产今年第三季度报告显示无应收票据，应收账款则由期初的2.15亿元增长至2.35亿元，预付款也由期初的2811万元减少至2645万元。
不同于应收账款，大龙地产第三季度应付账款反倒有所减少。三季报显示其应付账款由期初的3.06亿元减少至2.79亿元，预付款由年初的3.22亿元减少至2.75亿元。
此外，大龙地产今年下半年以来多位高管人员有所变动。7月4日大龙地产发表公告透露称，收到董事长李绍林的书面辞职报告，李绍林辞去公司董事、董事长及董事会战略委员会主任委员职务且今后不再担任公司其他职务。11月28日，大龙地产发布公告称，曾在顺义大龙城乡建设开发总公司任职的董事高洪瑞与监事会主席袁振东申请辞去职务，并且此二人将不再担任公司任何职务。
关于高管离任，大龙地产书面公司本报：“原董事长到龄退休，董事及监事会主席因工作调动离职，与公司业绩无关。”
业务重点将“重回”北京
为何在今年一二季度出现亏损？大龙地产在半年报中解释：“一二季度房地产开发方面无新增项目。且受开发进度和区域市场环境等因素影响，上半年公司现有项目销售情况较为低迷。”三季度扭亏为盈的原因则为“三季度顺义地区裕龙华府项目向客户交房形成结转收入”，大龙地产向本报书面回复道。
此外，大龙地产向本报解释，今年毛利率下降是因为与去年相比，今年结转收入的房地产项目不同。秦志新告诉记者，大龙地产去年结转的房产项目为地处顺义的北京马坡保障房和地处中山的裕龙君汇。今年结转的项目为中山裕龙君汇与北京裕龙华府。其中中山项目今年进入销售后期，裕龙华府项目体量较小导致签约面积同比减少。
记者在大龙地产2015年半年报中看到，中山地区裕龙君汇可售面积为21.5万平方米，北京地区马坡保障房与裕龙华府的可售面积则分别为9.55万平方米与4.02万平方米，远小于中山项目可售面积。
在遭遇毛利率下滑之后，当前三线城市房产开发业务占“大头”的大龙地产计划未来将房地产开发业务重点“重回北京”。其书面回复本报称，“公司目前房地产业务重心回归北京顺义本地。但视公司与实际项目情况，不排除未来在外埠进行房地产开发的可能。”
然而，在北京地价高企，地王频现的情况下，重回北京并不意味着开展业务顺利，能够实现营收增长。
秦志新对记者说：“北京的地价比二三线城市高很多，并且北京地区很难拿地。我们现在的情况是，对于一些竞争较激烈的地块，我们虽参与了拿地但却未能拿到。还有一些我们参与竞拍的地块，则因竞价与公司评估偏离过大，为保护投资者利益、降低风险，而最终选择放弃。我们上市公司要对投资者负责，所以拿地的时候很谨慎，需尽一切可能避免拿到地开发之后反倒赔钱。而且地产行业本就开发周期长，风险较高，房企应当尤其慎重对待高地价地块。”
秦志新向记者坦承：“从全国各地的情况看，房产行业毛利率下降是个普遍趋势。我们公司房地产开发业务在10年以前利润率要比现在高，现在不止地价高，其他人工等成本也比过去高。以前房地产开发毛利率可能能达到30%~40%，现在却只有10%~20%。”
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