房企密集推盘去库存长路漫漫 开发投资持续走低

　　楼市“3·30新政”之后至今已有半年多，效果如何引人关注。这其中，刚刚结束的“金九银十”的成绩是一个重要的风向标。

　　国家统计局11日发布的数据显示，1~10月份，商品房销售面积94898万平方米，同比增长7.2%，增速比1~9月份回落0.3个百分点。而此前1~9月的增速比前8月提升了0.3个百分点。

　　增速回落的一个原因是基数影响。国家统计局投资司高级统计师李皎分析，去年10月份当月销售面积下降1.6%，降幅比9月份大幅收窄8.7个百分点，使得今年1~10月份基数比1~9月份明显上升。

　　其次是三四线城市的低迷。1~10月份，非重点城市商品房销售面积增速比1~9月份回落0.4个百分点，拉动全国销售整体下行；而40个重点城市商品房销售面积增速与1~9月份持平，是市场稳定器。

　　中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，尽管今年楼市明显回暖，但真正有前景的也就十几二十个城市，其他城市多进入到不温不火的状态，因此这些城市在全国的城市总量中，毕竟只占了很小的一部分。

　　一方面是三四线城市的持续低迷，另一方面则是9月以后房企密集推盘，进而在10月份形成了较大的库存规模。统计数据显示，10月末，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，办公楼待售面积增加56万平方米，商业营业用房待售面积增加709万平方米。

　　高企的库存也得到中央的高度关注。10日，习近平总书记主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。习近平特地提出要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。这一表态引发业内较大关注。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对本报称，虽然今年市场去库存效应在体现，但主要是政策持续宽松下的一个硬着陆，后续要实现软着陆，包括住房户型结构改善、信贷政策继续宽松等依然会成为去库存方面的重要策略。

　　此外，“国房景气指数”连续三个月回升后，9月小幅回落至93.4，10月进一步回落至93.34。张大伟分析，整体而言，目前房地产行业形势依然不容乐观，销售增长放缓，库存水平改善有限，从而购地积极性不足，开发投资持续走低。

　　他认为，在当前经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的支柱作用再度被强化。外需低迷使得出口增长乏力，拉动经济的另外两驾马车投资和消费将发挥更大的动力。而房地产市场无论是对投资还是对消费增长贡献占比都不容忽视，因此住房消费受到政策的全面鼓励。

　　值得注意的是，在房地产开发投资和土地购置方面，目前已经出现了积极的信号。1~10月份，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1~9月份回落0.6个百分点，回落幅度比上月收窄0.3个百分点。10月当月，房地产开发投资下降2.4%，降幅比9月份收窄0.7个百分点。

　　这其中，住宅投资增速比1~9月份回落0.4个百分点，40个重点城市投资增速比1~9月份回落0.3个百分点，二者回落幅度均小于全部房地产开发投资。住宅投资和重点城市投资是支撑全国房地产开发投资保持增长的重要力量。

　　在土地购置方面，1~10月份，房地产开发企业土地购置面积17847万平方米，同比下降33.8%，降幅与1~9月份持平；土地成交价款5794亿元，下降25.2%，降幅收窄2.3个百分点。

　　严跃进分析，今年三四线城市土地出让比较缓慢，影响投资数据的上升。土地市场复苏态势一方面受到了牵制，但另一方面也有升温的可能。一旦土地市场继续火热，投资等数据的基本面也会趋于改善。

 

 

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