中国的城镇化还没有结束 旧城改造成双刃剑

　　在房地产白银时代，所有开发商都面临土地项目资源难以获取与规模发展的矛盾。有的开发商选择激进拿地，有的开发商选择收并购，亦有许多开发商将眼光瞄准城市更新，希望从中掘金。

　　不久前，新加坡上市公司仁恒置地宣布，确认以105.2亿元人民币的总代价拿下上海杨浦81、83街坊开发权利。作为上海内环较大的一片棚户区，完成拆迁后也是上海为数不多的大面积纯住宅用地。

　　仅土地面积就花费百亿，仁恒置地拿下的土地未来货值将几百亿，对于上海而言这样的项目非常少见，这一次拿地也让业界再度把目光聚集到旧城改造上。

　　城市更新时机

　　根据规划，上海蒋家浜地块的住宅部分占地面积约7万平方米，容积率2.64，总地上面积约18.3万，其中住宅占17.3万平方米。以住宅面积计算，楼板价超过60000元/平方米，且未计可能发生的利息。

　　此前，仁恒置地发起了总计129亿的由上海银行、浦发银行和中信银行组织的银团贷款，其中8年期85亿的贷款用于105.2亿的收购款，44亿五年期的贷款用于未来的开发。以此计算，仁恒置地对于这幅地块的总代价超过150亿。

　　虽然代价有些超过仁恒置地此前预算，但是按照目前仁恒置地在上海的口碑和打造能力看，未来的溢价空间依旧有期待。

　　第一财经记者注意到，招商、华润、保利、华侨城、万科、佳兆业、瑞安房地产等房企都曾在旧改项目中获益。

　　以瑞安房地产为例，其在上海的新天地项目就是有名的城市更新项目。1998年，新天地还是一个破旧的居民区，和很多上海的老公房一样，这里面的居民住在非常狭小的地方。随后，瑞安房地产进入开发，不断拆迁，先后进行了新天地北里的动工和人工湖的动工。随后新天地北里开放，人工湖和中心绿地建好，瑞安开始改造新天地南里和住宅项目，并开始自己的豪宅翠湖天地销售。最后，写字楼相继动工，吸引了更多外资企业的入驻。

　　通过新天地的改造，瑞安房地产获得了翠湖天地豪宅的“暴利”销售，其用较低的价格拿到上海浦西核心位置的土地，并因此获得不错收益。

　　瑞安集团主席罗康瑞曾给记者描述这样的画面：白领在写字楼上班，下午在新天地喝一杯咖啡、逛逛街，虽然这些人生活在城市中，但是他们却可以享受城市的繁华和宁静，这就是新天地的魅力。

　　事实上，自2010年以来，一线城市的土地供应呈现缓慢下滑的趋势。一方面一线城市新增可开发土地不断减少，另一方面相关政府在土地供应上较为谨慎，因此土地市场量降价升的势态较为突出。虽然土地价格在不断上涨，房价也并没有那么快速地上涨，开发商的开发成本变得越来越高。

　　在这样的环境下，旧改成为推动城市发展和解决土地供应瓶颈的重要渠道，政府可以因此改善土地市场情况并提高城市中心的繁荣度，而房企也可以因此降低自己的开发成本。

　　双刃剑

　　事实上，中国的城镇化还没有结束，一二线城市的人口吸引能力还在继续，可是这里核心区的土地越来越少，城市更新迎来了黄金时期。

　　戴德梁行亚太区董事局主席张国正认为，在土地集约趋势下，国内还是可以借鉴西方国家的一些经验，挖掘更多利润。比如东京和纽约，其工业用地占比不到5%，但是一平方米土地的产值是国内的两倍。这意味着国内土地很多为闲置，工业土地上产生的价值还可以有很大发展的空间。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，过去城市中工业用地占地太高，现在则通过盘活工业用地、产业用地来变成住宅用地，或者通过棚户区改造、旧城改造来增加土地供应量。在大城市控制人口的基础上应该好好分析怎么样来增加土地供应量，缓解市场供需矛盾。

　　事实上，目前城市更新模式主要可以分为两大类。一种是以市场为主导、政府做引导的模式，暨房企也需要进行拆迁工作，此类模式主要是深圳地区采用较多。另一种则是政府为主导，完成前期拆迁之后再进行土地出让的模式。

　　克而瑞研究认为，在旧改诱人的前景下，不少企业蜂拥而至，而旧改项目持续周期较长，资金占用时间久、成本高，对于企业的资金实力也是一大考验，对于一些采用信托等高成本融资方式的房企来说，无疑压力巨大。

　　以上海新天地为例，瑞安房地产将之打造成上海的地标。但是，新天地板块的旧改速度非常缓慢，瑞安房地产开发的豪宅项目翠湖天地也因此不断拖延入市，导致瑞安房地产资金周转缓慢。

　　此外，很多城市更新项目立项前企业就开始激烈“厮杀”，甚至无序竞争。此前，深圳“南园新村”旧改项目一度引得佳兆业、万科、卓越、海航、路劲等开发商的竞争，尤以佳兆业和万科“斗”得最为激烈，项目最后被叫停，两家开发商最终两败俱伤。

　　易居智库研究总监严跃进判断，未来旧改市场将吸引更多的房企关注。但对于房企而言，显然还需要更加谨慎选择项目，才能规避上述风险。目前的旧改模式尚未成熟，未来这方面还有更多的创新空间。