房企规模之战：没有规模似乎是万万不能的

　　在旭辉的业绩发布会上，旭辉总裁林峰站在一众人前面，他清了清嗓说：“这是一个大象跑得比蚂蚁快的时代，规模房企增速明显高于中小房企。”

　　他想了想，笑着说：“我一直喜欢站着发言，因为站着才可以随时奔跑。”

　　在这个充满热血和压力的时代，房地产行业仿佛走到十字路口，一方面行业规模的天花板已经看到，拿地即赚钱的时代已经过去；另外一面则是规模房企的快速扩张，它们都希望在这个行业降速的弯道实现自己的超车。

　　旭辉只是一个缩影，过去两年房企巨头们的奔跑速度让人咋舌，而这种速度并没有因为2017年市场降温的预期而有所降低：碧桂园销售目标6000亿，恒大销售目标4500亿，保利销售目标3000亿，旭辉将冲击1000亿，阳光城将冲击1000亿……

　　伴随着每家房企的销售目标若隐若现地曝光，这个时代有意无意将这些凶猛的企业推到浪潮前面：它们酷爱规模的根源是什么？

　　高增长背后：合作开发

　　在地产一哥的争夺中，碧桂园成为了今年的焦点。

　　根据碧桂园公告，2017年前两月实现合同销售约人民币872.6亿元，合同销售建筑面积约999万平方米，在新的一轮竞争中，碧桂园成为今年“地产一哥”的热门人选。

　　同样在高速增长的还有旭辉，在其年报中显示2016年全年实现合约销售金额530亿元，同比增长75.5%；合同销售面积约291.6万平方米，同比增长42%。兴业证券统计发现，旭辉2013~2017年的年复合增长率为43.5%，该数据位列同行第一。

　　无论是碧桂园还是旭辉，高速增长背后有着同样的运营逻辑：合作拿地开发。

　　来自克而瑞数据显示，碧桂园在前两月的合约销售金额约872亿，权益金额则为628亿，两个数据差异的背后则是因为合作开发因素影响。权益金额的数据是按照碧桂园在项目实际持股比例计算的销售数据，而合约销售金额则是全口径计算碧桂园的销售数据。

　　长期观察碧桂园的克而瑞分析师朱一鸣发现，碧桂园2016年全年销售业绩中权益所有人占比由2015年的89%大幅下降至76%，从全年的新增土地来看，2016年碧桂园有近74%的新增项目是通过合作拿地或收购的方式获取的。

　　旭辉在两个数据中差异就更加明显，从克而瑞统计的2017年前两月数据显示，旭辉销售流量金额为120.1亿，而权益金额为72.1亿，上述两个数据的行业排名分别是14和24。

　　作为“合作之王”的旭辉，合作开发商从一线房企到四线房企，从国有大牌到地方诸侯，合作数量为同行之最。在林峰的眼中，合作可以让旭辉吸收各家开发商的优势，打造自己的核心竞争力。

　　“我们合作的原则很宽松，只要不违背红线就可以。这个原则也让我们获得了很多合作伙伴。”林峰告诉第一财经记者。

　　风险还是规模

　　风险还是规模，这个问题摆在每一个企业家的面前，而合作的策略则给了他们更多的一个思路。

　　以旭辉为例，其顶住了一轮又一轮的政策调控的同时还保持了自己的复合增长，很大的原因之一就是通过合作开发的模式来平衡风险与规模的关系。

　　在林峰看来，平衡规模、利润、负债的三者关系有助于旭辉在动荡的市场中对抗风险。

　　从旭辉年报看来，其2016年核心净利润28.3亿元，较2015年上涨28%，毛利率、核心净利润率较2015年也均有所提升，分别为25.4%及12.7%。负债方面，净负债比率为50.4%，同比下降8.8个百分点。

　　相比于其他房企通过不断放杠杆增加规模，旭辉的合作策略将自己的财务状况进行了有效平衡。

　　碧桂园的扩张同样依赖了合作的因素，根据公告，碧桂园2016年全年新增土地预期建筑面积8752万平方米，同比增加129%，成为了房企历年拿地面积之最；新增土地投资1775亿元，同比大幅增加217%。

　　值得一提的是，碧桂园权益占比50%~60%和小于50%的新增土地数量都占了近两成，比2015年的占比都分别增加了一倍。

　　“合作开发项目的增加可以显著降低拿地成本和扩张过程中潜在的风险。”朱一鸣告诉第一财经记者。

　　事实上，通过合作开发不仅可以降低拿地成本，还可以有效整合项目资源。比如对于操盘能力强的房企可以直接对项目进行操盘，并提高自己的品牌溢价，而对于资金能力强的房企可以给项目带来更加低的融资渠道，进一步降低成本。这样的合作可以有效进行优势互补，并共同分享收益。

　　正荣总裁林朝阳认为，在目前的房地产市场上，仅依靠招拍挂获得土地资源对房企而言成本太高了，合作开发不仅可以实现合作双方的优势互补，还可以降低公司的运营风险，缓解资金压力，优化资源配置。

　　“我们企业有一个49%和51%原则，就是在合作的过程中可以适当进行条件让步，我们可以稍微吃亏一点占49%的利益，大家一起做好蛋糕，一起分享收益。”正荣投资发展部总经理朱浩告诉记者。

　　克而瑞分析称，近几年碧桂园、万科、保利能做到规模化扩张，进而始终保持行业龙头的地位，与频繁采用合作拿地的开发模式是分不开的。

　　大象的游戏

　　过去几年，国内房企合作拿地从无到有，从零星偶发的现象到频繁发生，逐渐成为企业竞合的常态；合作模式则从初级一级土地开发直接合作模式，逐步向二级市场的项目合作和公司合营演进，参与企业也从弱弱联合、强弱联合向强强联合递进。

　　“为了严控拿地成本、减少风险，我们一直坚持合作开发战略，现在拿地难度越来越大，合作将让我们有更多几率拿到土地。”林峰说。

　　林峰的观点不无道理，在这个规模决定话语权的时代，无论你曾叱咤风云还是默默无名，都必须顺应时代的步伐，谁也无法控制历史的进程。事实上，只要解决好管理的边界，大象也能跳舞。行业马太效应明显，集中度进一步提高。

　　规模虽然不是万能，但是没有规模似乎是万万不能的。在接受第一财经记者采访的业内人士的共识是，只有规模效应的凸显，才可以进一步降低自己的拿地成本、融资成本，并可以获得一些良好的并购资源，形成企业的联动发展。

　　输掉的速度意味着错过的商机，行业进化，洪流滚滚，房地产业走向下半场，玩的是大象与大象之间的游戏。易居中国（企业）CEO丁祖昱预计，这个市场上很快会出现年销售过万亿的企业，而且时间不会太久。对于2017年，包括阳光城、旭辉、新城、龙湖、鲁能、招商都有冲击千亿的能力，或许不久后对于很多规模房企而言千亿将成为一个门槛。

　　“过去一年开发商的平均增长率为30%，TOP50的开发商增速都非常快。房企拿地热情高涨，大家千万别停下脚步，停下就会被人超越。”丁祖昱说。

 

 

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