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陆铭:缓解房价上涨趋势必须且只有增加土地和住房供应

建筑房产  2017-6-19 13:48:09  中国产业信息研究网  http://www.china1baogao.com/

  在6月13日由经济观察报主办的中国蓝筹地产年会上,上海交通大学特聘教授、中国发展研究中心主任陆铭发表了演讲,他认为,中国的房价是供需错配的问题。

  过去十多年,中国人往东部大城市走,土地的配置却向中西部特别是中西部的中小城市倾斜,人地配置脱节,有需求的地方没有供给,有供给的地方没有需求。要解决这个问题就需要放松(特)大城市的土地供应管制。

  陆铭在演讲中指出,2003年之前中西部所占的土地份额是下降的,当时人往东部流动,东部的土地供应份额上升。2003年以后,土地供应大量导入到中西部地区,但此时,中西部的人口在流出。

  这些土地供应指标在中西部建了大量的工业园和新城。大概每个县级单位都有一个工业园。

  根据国家发改委的统计,全国大概有3000个新城,面积超过10万平方公里,保守估计能容纳至少6亿人口。

  陆铭认为,新城的总量是够的,但空间分布出问题了,大量房子建在人口流出地,这是今天房地产市场面临的基本问题。

  陆铭研究发现,2006年主要是沿海地区的建设量比较大,到2010年,经过了2009年4万亿刺激计划以后,很多投资通过新城建设的方式拉动经济增长,大量的在中西部。中国的一线城市人口在持续流入,而土地供应收紧,三四线城市人口流出,却在建新城而且建得很大。

  陆铭将十几年的城市土地供应情况分成土地供应增加组和减少组来分析土地和房价的关系。

  数据显示,中国土地供应在2003年收紧的地方是曾经土地供应多的、沿海的、人口密度高的、人均GDP高的地方,是人口流入地。

  这种分化的结果是,2003年之前两组数据,房价上升不快,几乎是平行的,2003年之后开始变化了,土地供应减少组的房价增涨更快。

  房价和工资比数据显示,2003年之前土地供应增加组和减少组的趋势相同,2003年后,土地供应增加组的房价是微弱下降的,土地供应减少组房价整体往上走。

  上述房价分化和房价工资比分化,唯一的差别是土地供应。

  由此,陆铭认为,要缓解一线城市房价上涨趋势,政策很简单。必须且只有增加土地供应,增加住房供应。因为住房供应,有的时候可以不通过土地供应来增加。

  首先是放开建设用地总量管制,吸纳人口数量和住房库存挂钩,不要再严格限制一线城市的用地。参考东京的发展规划,上海的土地供应余地还很大。

  第二,建设用地的内部,哪怕总量不变可以动结构,包括工业和商业的比例、商业和住宅的比例。

  第三是适当提高住宅容积率,增加中心城区的供应。

  访谈

  经济观察报:你对于今年密集出台的房地产相关调控政策是什么看法?

  陆铭:我的观点非常清楚,市场经济应该成为配置资源的决定性力量。

  不是说政府不要管制,你要真是认为有投资性、投机性需求的话,现在很多的做法已经是在抑制这些需求了。政府可以收税,边际增加税收,但不要直接去限制房价。

  现在的某些政策会造成寻租空间,比如武汉,新房价格比二手房便宜,谁如果托关系买到新房,相当于白送他几十万。表面看起来把房价压下来了,其实没有降,这个钱还是要花,这笔钱是不是制度导致的?而且这笔钱没有创造任何的价值,就增加了一个流通环节的费用。

  虽然我前面说的征税方法也是抑制需求,但这动用了价格机制,就不会产生特别负面的影响。

  现在的限购,还跟户籍挂钩,就是把未来有上涨可能的空间直接让渡给本地富人,这是不公平的。

  经济观察报:关于房价目前两种说法都有,大部分人觉得一线已经高到离谱,但不乏有人认为这个价格还是合理的,你是什么看法?

  陆铭:我不太愿意用合理这个词,北京上海的房价高,跟供给短缺有关,如果这种供给短缺是不可改变的,用合理这个词我是同意的。但如果这个供给是人为操控的,增加供给房价就可以低一点或者涨得不那么快,这种情况来讲,今天的房价高就是不合理的。所以高房价合理与否取决于讨论的预设条件。

  现在有一个问题是可以讨论清楚的,就是高房价有没有坏处?肯定有。第一,它提高这个城市的商务成本和居住成本,影响城市竞争力。第二,它挤出实业投资。还会影响创业,大城市的功能本来就是促进双创的,让大家去发挥企业家精神,现在的房价让他做不了这个事了。

  经济观察报:房价越高土地供应越收缩,你认为这种决策的逻辑到底是什么?

  陆铭:有一大堆人认为,这是控制城市规模和人口的方式。

  他们第一个逻辑是,让这个城市不要再扩张,即所谓的划定城市发展边界。但东京都市圈蔓延50公里,如果按照这个来算的话,北京可以蔓延到河北。其实有什么关系呢?这样建以后用地铁连起来,也不一定会拥堵,而且这样很高效。

  第二个逻辑,不造房子就控制住了人口,但最后的房价是由供求决定的,结果就是房子造少了,侵害了留在北京上海的人。

  经济观察报:中国的城市建成面积占整个国土资源面积的0.5%,你也提到东京起码是北京的4、5倍,为什么中国大都市相对于国际大都市而言会比较狭小?

  陆铭:这是几个方面的问题,最好还是看结构,从整个中国的面积和人口的关系来讲,我们的土地扩张速度已经是总体偏快的了。

  问题在于我们目前的建设用地结构,工业用地占比太高,密度太低,而商住的比重很低。我们虽然在批评北京上海的容积率可以再高一点,但看全国的情况,哪怕是三四线城市也是大量高楼,这种情况全球少见。因为工业用地多了,又有住房需求,只好盖高楼。

  中国的情况比较复杂,所以接下来中国要做几件事,一是一线城市要放开土地供应;二是存量结构要调整,结构里面是工业和商住,然后商住的内部是商业地产和住宅,也要调结构。

  经济观察报:一线城市的土地结构应该是怎样的?

  陆铭:一线城市甚至可以不要农业用地。如果现在面向都市圈发展,像东京圈蔓延50公里,在这范围内要农业用地干什么?用地要保证比较优势。

  第二,在建设用地的内部减少工业用地,增加住宅用地。

  首先一线城市不要留太多工业,要提高使用效率,让更多的工业用地转成住宅用地。但要做个激励机制让工业用地使用权拥有者愿意把地拿出来去做地产。

  然后要有补偿机制,在政府、老百姓和已经拿了土地使用权的人之间,思考怎么去分享未来的土地增值收益。

  另外,在城市建设用地里,要考虑商业地产和住宅之间的比重。现在中国一线城市市中心商业地产比重太多,商改住这个现象存在,就说明商业地产太多,住宅供应不够。

  最后,住宅的容积率还可以再高一点,除非特殊情况,比如北京城中心有古迹的保护问题。其他以外的地方,建高密度的房子,增加人口容量,同时可以让房价不要太高。

  经济观察报:像北京上海的容积率是偏低的,相较于东京纽约还是差得很远,这跟我们印象中大都市是高楼林立的差别很大,为什么会造成这种现象?

  陆铭:国际上的容积率低,主要有三个原因:第一,古建筑保护。典型的巴黎,北京中心城区有一点这个味道;第二,思想不解放。典型的印度,印度有些城市规定,楼不能超过树的高度;第三,在中国,我们憎恨高密度。很多人甚至学者认为高密度是导致很多问题的原因,其实这一点是站不住脚的,密度反而是缓解交通拥堵的。当密度是高的时候,通勤距离短。我们以为密度造成问题,就搞人口疏散,距离就远了,反而增加拥堵。

  经济观察报:你怎么看待北京、上海近来疏解人口的政策?

  陆铭:这个问题可以考虑这几点:

  第一,一个城市该有多少人是由谁来决定。如果我们说市场经济配置这一切资源,人口是不是就是市场经济该配置的资源?我只要在这个城市有就业机会,哪怕这个城市有高房价的问题,我还是来。说明市场经济在配置资源,那政府只能更好地发挥作用,拥堵你增加基础设施,污染你治理,房子贵你建房子。而不应该直接去控制城市人口规模。

  接下来讲低技能的问题。我们固定的思维方式就觉得,城市发展高大上就不需要低技能劳动者了,其实高收入的人越多,生产越需要有低技能劳动者配套,把这个城市的生活成本降下来。

  还有一个更加根深蒂固的问题,我们老觉得人多就是造成问题的原因,且不说这是没有道理的,就算退一万步讲,造成问题的是年收入10万元以下的人还是年收入100万元的人?交通拥堵谁在开车?房价贵谁在买房?谁在享受优质公共服务?所以如果真觉得是人多导致问题,把这个城市100万以上的人全部迁走,用计划经济的方式,保证什么都解决了。

  经济观察报:你一直坚持要允许人口自由流动,甚至提议可以让中西部农民出让自己的闲置地指标给东部沿海地区,并迁移到发达地区就业。这会不会造成人们一窝蜂涌入发达地区,而使得中西部发展更缓慢?

  陆铭:一定要区分两个概念,一个是总量的增长,一个是人均的增长。举东北的例子,东北的人口流出会导致东北的总量增长慢下来,但人均跑赢全国。帮助一个地方发展,最重要的是人均。

  要提高人均,要不提高GDP要不减少人,那为什么老是去想增加资源呢?如果这个地方的比较优势是农业、旅游、自然资源,这种行业的GDP要增加很难,只有减少人来提高人均。

  一个国家,有些地方需要人多,享受规模经济,有些地方就要人少一点,关键看你发展什么产业做什么样的城市。每个城市的比较优势不一样,这是经济学的核心观念。你希望把这个中小城市的人留住,给他地和投资,这是没有竞争力的。中国现在的问题是什么?是沿海地区的产业在往越南走,你在把企业往越南搬,那为什么不能把中西部的人往沿海搬?这样是不是劳动力就充分了?那就不需要往越南搬了。

  经济观察报:所以重庆的地票制度对全国范围的城市来讲,是有借鉴意义的?

  陆铭:有,中国土地在公有而不是私有的情况下,地票制度实际上很巧妙,它相当于把土地使用权证券化了,这使土地使用权能够发挥更大的价值。它的原理是对的,但解决不了全国问题。因为在全国范围内,不是要解决一个省、市内部郊区和城中心区的问题,而是要解决中西部和东部的问题,解决小城市和大城市的关系。所以你要允许跨地区的土地使用权的流转,这是关键。把中西部的工业园关掉一些,然后把那个建设用地拿到现在地价高的地方来,再把中西部的那些人挪过来。这些人还是中国人,只不过换了一个地方生活,有什么不可以呢?

  经济观察报:这是不是有赖于户籍制度改革?

  陆铭:这个问题分短期和长期。短期会有点问题,因为中国毕竟存在这么一个地域之间的发展差距。如果短期里突然放开,那么就会有巨大的社会成本在那里,一下子转变成更急剧的短缺,就有更高的价格。从长期来讲没有任何问题,全世界各个国家都没有户籍制度就中国有,别的国家也活得蛮好的。

  所以我一直都提议,加快速度,降低门槛。加快速度就是你不能让这个城市户籍人口比非户籍人口多,你得让大家看到希望。另外降低门槛,现在的户籍制度是,大学生有可能成为北京人,低学历就不可以,这不对。

  全世界的公共服务,是偏向照顾穷人的,提供免费或低价的公共服务。现在把这些跟户籍挂钩,变成照顾的不是最穷的人。应该尽快地去除一个传统观念,就是大城市不需要低技能劳动者,这是绝对错的。

 

 

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责任编辑:S909

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