2016年楼市去库存成效显 分城施策成主旋律

　　2016年接近尾声。在去库存政策强力施行的大背景下，到11月末，全国房地产库存量已经连续减少9个月。12月13日，根据国家统计局发布的最新数据，11月末，全国商品房待售面积69095万平方米，比10月末减少427万平方米。

　　无论从全国还是广州来看，去库存效应明显。以广州为例，据阳光家缘数据显示，截至11月，广州全市库存去化周期已经降至5.7个月，远低于被认为是正常水平的8-10个月。应当看到，全年房地产销售的良好态势促进了广州库存量的急剧下降。

　　纵观全年，去库存从“分城施策”到“一城一策”，政策上在不断细化和调整，从而防止了“一刀切”的可能性。部分房价上涨过快的一二线热点城市，从“930”前后起经历了三次调控潮；与此同时，三四线城市的去库存还在稳步推进。近日，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，10月份和11月份，从房地产价格的数据表现来看，调控取得了初步成效；15个重点城市中，有7个城市绝对房价在往下走，热点城市或者说调控城市房价过快上涨的势头得到了初步遏制。

　　销售创新高降低库存

　　12月13日，国家统计局发布前11月房地产市场相关数据。在销售方面，无论销售面积还是销售额，都已提前刷新了年度纪录。

　　根据统计局的数据，今年前11月，全国商品房销售面积135829万平方米，历史上首次突破十万亿；商品房销售额102503亿元，超过2013年的峰值，提前创历史新高。中国房地产市场的上一轮成交高点出现在2013年，当年，全国商品房成交面积和成交额分别达到13.2亿平方米、8.14万亿元。

　　业内人士认为，多个因素促成了楼市销售的行情。多个机构分析认为，有赖于宽松的货币环境下，楼市大幅升温，经过2015年的五次降息，一年期贷款基准利率一度下调至4.35%的低点；从投资的角度，民间投资渠道长期不足，很多投资者又在2015年遭受股市震荡重创，因此在今年纷纷从股市逃入楼市；此外，房地产市场本身具备“买涨心态”，市场在进入升温通道之后，容易吸引大量购房者的进入，交易量也得以迅速攀升。

　　在2016年初就被大力推行的去库存政策被认为起到了关键的作用。

　　然而，房地产销售的情况出现了冰火两重天的局面：一线城市、部分热点二线城市，量价齐升；多数深陷去库存困境的三四线城市，库存消化有限。楼市巨大的“虹吸效应”之下，库存量大的城市越来越不受“待见”，而热点城市楼市则陷入供不应求状态。面对市场分化现实，7月、11月的两次中央政治局会议均表态“抑制资产泡沫”，热点城市成为抑制资产泡沫重点区域。

　　广州楼市去化周期下降

　　具体到一线城市广州，成交一片向好带来的是库存量的急剧下降。作为供给侧结构性改革的其中一环，广州去库存行动成效显著。

　　广州市人民政府官方网站发布的《广州市供给侧结构性改革总体方案（2016—2018年）》列出了广州市去库存任务表，按照计划，2016年争取化解45万平方米。然而，仅仅用了三个多月，广州市一手商品房可售面积就较2015年年底减少了121万平方米。

　　截至7月底，广州市一手商品房可售面积2127万平方米，超额完成省政府下达的去库存目标任务，去库存周期下降至8个月。此时，广州的去库存就已没有压力，反而是下半年库存量是否不足而引发业界的讨论。

　　为什么广州楼市的库存量减少得这么快？最直接的原因是成交量的上涨。最新数据显示，今年到目前为止，广州全市一手房网签已突破12万套。

　　网签的火热，加之新开工面积的减少，随之而来的则是各区库存的急剧萎缩。截至11月，广州全市库存去化周期已经降至5.7个月，远低于被认为是正常水平的8-10个月，其中黄埔、增城、天河、白云四个区域更是低于4个月，黄埔库存去化周期只有2.1个月。按目前广州楼市的库存量而言，全市供货量明显不足。

　　去库存分化引政策细化调整

　　值得注意的是，在全国房地产库存连减9个月的同时，各地去库存效果的分化非常明显。

　　从“分城施策”到“一城一策”，去库存政策经历了不断细化和调整的过程。一边是一二线部分城市房价上涨过快，一边是三四线城市成交依旧乏力，去库存分化成为今年的一个重要现象。部分房价上涨过快的一二线热点城市，从“930”前后起经历了三次调控潮；与此同时，三四线城市的去库存还在稳步推进。

　　11月以来，杭州、武汉和深圳等10多个城市在此前基础上进一步收紧了楼市政策，进一步提高购房资格或贷款门槛。密集的调控政策逐渐扭转了房地产市场预期。新城控股高级副总裁欧阳捷表示，“在分化加剧中去库存”依然是2017年楼市“主旋律”。2017年楼市调控的首要任务仍是去库存，三四线城市由于库存压力高企，市场表现依然疲软，预期未来较长时间内政府都将维持宽松政策。目前库存压力较大、房价仍下跌的城市，在去库存政策刺激下成交量或有望提升。

　　中共中央政治局9日召开会议，分析研究2017年经济工作。会议提出，明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。这一定调，也将成为楼市新政策导向。专家认为，建立长效机制关键要解决内火，完善制度建设；针对市场分化的国情，去库存与防风险并进，土地、金融、财税、供给结构、房企调整等长效机制的建立有望在2017年跨进一步。

　　二孩松绑激发新刚性需求

　　随着全面二孩政策的实施，不少家庭首先需要解决的是居住环境的问题。“生多一个孩子，不只是儿童房扩容这么简单，”广州市民陈女士告诉南方日报记者，小女儿出生之后，她的父母从老家赶来同住，帮手照料新生儿；而一直负责家务和照顾大女儿日常起居的住家保姆也是离不开的，这样一来，原先的三房单位就显得捉襟见肘。

　　记者了解到，随着全面二孩政策的推行，“大四房”有逐渐取代“小三房”而成为主流改善户型的趋势，甚至已然成为一种新型刚需。相比较而言，除了配备主卧、老人房、儿童房之外，四房单位还有一个房间可以灵活备用，余地大了很多。追求“一步到位”的改善型购房者普遍认为，“大四房”可以满足需求。

　　“二孩”出生 业主急换房

　　广州市民陈女士今年36岁，一家三口原本住在天河区的一套106平方米的三房单位中。随着8月份小女儿的出生，陈女士觉得家里简直快要乱成“一锅粥”。

　　陈女士告诉记者，大女儿在上小学，需要一个安静的学习环境，现在只能和一直负责家务以及照顾她的住家保姆挤在一间房里；小女儿出生后，陈女士的父母从老家江西赶来广州帮手照看，老人家也单独住了一间房；新生儿的婴儿床大部分时间就放在主卧中，有时挪去父母房间。陈女士说，“家里现在有5个大人和2个小孩，三房太挤了，”陈女士说，她已经在和家人商量，希望能换一套四房单位。

　　然而，想找一套合适的“大四房”并没有那么容易。“我们的想法是在同一个或者相邻的小区换一套大户型，”陈女士说，现有的三房买得比较早，单价在2万元出头，目前的房价早已不是这个数，“涨了不少就不说了，关键是四房的放盘也不多，”陈女士说，中介经纪告诉她，城区的四房单位盘源少，着急换的话，可选择的余地不大。

　　老城区大户型房价门槛高

　　据合富置业统计，今年1-10月广州改善型购房个案占比约为30%。四房及以上户型受到改善型换房者青睐，今年以来需求和成交保持稳定。

　　今年以来，“二孩”换房需求比较集中的区域包括：番禺区华南板块、海珠区广州大道南、老城区等区域。

　　不过，物业所在位置、物业质素和配套等因素的差别，令不同区域的四房及以上大户型物业的价格也有不同。如番禺华南板块标志性楼盘星河湾，140平方米以上四房大户型，最低入市门槛约450万元起，而位于金沙洲板块的万科金域蓝湾，140平方米以上四房大户型，最低入市门槛约380万元起。老城区内交通、生活和教育配套优势突出的区域，中高端楼盘四房及以上大户型物业的总价相对较高，如教育配套优势较突出的东风东板块，四房大户型物业的总价普遍约800多万元以上，且大户型单位放盘不多，四房及以上大户型房源，有不少都是复式结构的单位。
　　
　　政策动向探索长效机制

　　近日举行的2016中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。在今年楼市经历了局部过热、调控高发等情形之下，对长效机制的探索又被推上了风口浪尖。

　　加速建立长效机制

　　今年“930”前后开始，20多个一线城市和二线热点城市密集出台楼市新政，至今已经历了多达三次的“调控潮”。以“稳房价”“防风险”和“加强管理”为主基调的调控，体现在政策条款方面，以“双限”为代表的限购和限贷政策占据了大多数。

　　在大多数购房者看来，调控最切身相关的影响，其实也是在限购和限贷方面：限购放开了，说明楼市政策宽松；限购重启了，说明调控又紧了。总体来说，调控手段的主流就是这些，都不算新鲜。

　　治标和治本的问题上，房地产税一直是个绕不开的问题。从试点开始，房产税就被寄予厚望。随着试点扩容的跳票和房地产税取而代之，业界对此热议不断。

　　业内人士认为，长远来看，中国的房地产市场要稳定健康发展，发挥房地产税抑制投资和投机需求作用尤为重要。值得关注的一个现象就是，每当楼市政策相对宽松的时期，房地产税的声音就会比较少听到，而一旦楼市调控趋紧，房地产税又会被摆上台。

　　2015年8月，备受关注的房地产税法正式进入全国人大立法规划，这也意味着房地产税的讨论已经进入总结思路阶段。按照此前的时间表，房地产税应在2015年进入立法程序，2016年完成立法，并于2017年正式推出。

　　房地产税立法仍在研究之中

　　华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康表示，房地产层面的制度建设至少包括土地、住房、投融资、税制等制度改革。他认为，十八届三中全会明确了房地产税立法并适时推进改革，但目前的房地产税改革进度，并不符合改革时间表。“光讲政策调控，光讲限购限贷不解决问题了，只能是按一按，暂时缓和矛盾的情况下，组织有效的制度供给，推行双轨统筹，是不是赶快要把房产税率建设因素往上争取配到位，通过立法过程，必须税收法定，要有一段时间，假定明天就启动一审，走完三审到四审也得一年左右。”

　　国家税务总局原副局长许善达则认为，中国要搞房地产税，方向没有问题，但要符合中国国情。目前，房地产税仍在研究当中，“在法律上，对国有土地征一个财产税，在法理上是相悖的。因为所谓的财产税是对财产所有者征的，你买的房子住宅是你的，土地仍然是国家的。所以对国有土地是不能征财产税的，这是法理上一个非常重要的原则。所以我们中国要搞房地产税，这个方向没有问题，但是一定要符合中国土地国有、农村土地集体所有这样一个基本的经济制度，与这个基本经济制度不相一致的法律的条文，那个是绝对不会实行的。（房地产税立法）现在还在研究之中。”

　　调控新政一览

　　◇北京 9月30日出台“京八条”，规定购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，二套普通自住房首付款比例均不低于50%等差别化信贷政策。

　　◇上海 11月28日出台新政，在今年“沪九条”、“沪六条”基础上，对楼市调控“再升级”。规定：自2016年11月29日起，首套房首付款比例不低于35%，二套普通自住房首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%，且实行认房又认贷。

　　◇深圳 10月4日出台调控新政，继续执行限购2套住房的政策。主要内容包括：重提90/70政策；本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房；社保3改5；认房又认贷，无房无贷记录首套三成，无房有贷记五成，二套七成；限价，不得超备案价。

　　◇广州 10月4日出台调控新政，限购限贷继续执行原有政策，政府指导价被重提；公积金贷款购首套房，最低首付从二成提高至三成；公积金贷款购买二套房，最低首付从四成提高至七成。

　　◇天津 10月1日起实施区域性住房限购，强化差别化住房信贷政策。

　　◇南京 8月12日实行限贷。9月26日起，在主城区范围内，外地户籍限购一套；本市户籍居民家庭限购两套。

　　◇杭州 9月19日起，杭州市部分区域实施限购，外地户籍只能购买1套；9月28日，杭州二套房首付提至五成并暂停购房落户政策。

　　◇苏州 8月12日起，苏州市区（不包括吴江区），居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，首付款比例由40%调整为50%；非本市户籍购买第二套住房，必须提供缴纳证明或社保证明。

　　◇合肥 10月2日，限购 “房十条”出台：暂停向拥有2套及以上住房的本市区户籍居民家庭出售新建商品住房；暂停向拥有1套及以上住房或个税社保不满一年的非本市区户籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。

　　◇武汉 9月1日，武汉限贷，对在武汉拥有一套及以上住房的家庭，再次申请贷款最低首付比例调整为40%。10月3日，重启限购。

　　◇厦门 9月5日，厦门限购。10月5日，限购升级，本市户籍2套及以上，外地户籍1套及以上，暂停向其销售建筑面积180平方米及以下的商品住房；外地户籍门槛提高，社保需3年内连缴2年。

　　◇郑州 10月1日重启限购。12月21日，“限购令”升级，保持住房限购区域不变，将单套建筑面积180平方米以上的住房纳入限购范围，并于22日推出了限购实施细则。

 

 

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