开发商拍地资金少了个源头 “地王”要成为稀有动物了

　　7月26日，中共中央政治局召开会议研究当前经济形势并部署下半年经济工作。其中，对房地产再次做了浓墨重彩的描述。去库存补短板、抑制资产泡沫、优化信贷结构，在层层深入的工作部署下，透露出决策层对楼市的转向性思考。

　　与此同时，据报道称，《商业银行理财业务监督管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）已经下发至各银行，这个文件通过加强银行风险管理，将直接影响开发商拿地资金的灵活性。

　　用实际行动“去泡沫”

　　会议公告指出，“去产能”和“去杠杆”的关键是，深化国有企业和金融部门的基础性改革；“去库存”和“补短板”的指向是，有序引导城镇化进程，并与农民工市民化有机结合起来；“降成本”的重点是，增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫、降低宏观税负。

　　这里的资产泡沫有两种理解：一是直接戳破房地产租售价格泡沫，以降低企业在这方面的运营成本；二是把大规模在股市和楼市“空转”的资金赶入实体经济，以解后者融资难、融资贵的问题。

　　但是在上述《办法》中，银行理财业务监管重点包括：对银行理财业务分类管理，分为基础类理财业务和综合类理财业务；禁止发行分级产品；银行理财业务进行限制性投资；银行理财计提风险准备金等。

　　必须注意的是，《办法》要求资本净额超过50亿元的银行发行的理财产品才能投资权益类和非标资产，且非标资产只能通过信托通道。因为到现阶段中小银行（诸如城市商业银行及部分农商行）存在较多的非标和权益配资业务，将来可能会影响到非标资金链条。

　　东方证券房地产行业首席分析师竺劲就指出，《办法》的最终目的就是为了抑制资产泡沫以及金融行业去杠杆。

　　记者发现，从2008年开始，银监会就出台了一系列政策来规范银行理财业务，以期实现银行风险管理。

　　根据中信建投的分析，理财资金投向中的20%投向存款、货基；40%~50%投向债券市场；10%投向权益类，20%左右投向非标类资产。权益类投资规模预计2.5万亿元左右；非标资产规模预计5万亿元。这意味着，监管新规出台后，权益投资预计减少20%，约5000亿元规模；而非标资产规模预计减少20%，约1万亿元，而委外规模可能继续增加。

　　避免资金进入楼市

　　说到资产泡沫，目前房地产市场的泡沫明显比证券市场大，而房地产主要面临两个问题：一是三四线城市去库存，二是抑制来自房价和地价的泡沫。

　　在7月26日中共中央政治局会议上，实施“积极的财政政策和稳健的货币政策”被提及。从过去几年的情况看，2013年开始中国M2增速一直维持在10%~15%之间，今年的目标则是13%。与此同时，GDP增速从2013年的7.8%下降到去年的6.9%以及今年上半年的6.7%。

　　M2增长与GDP增长的差异加大的现象，既有可能是物价水平的变化所致，又有可能是货币流动速率降低所导致。考虑到目前CPI的稳定，那么根源就是有效的货币流通速率下滑。

　　由于目前实体经济投资回报率的回落以及不确定性的增加，导致企业更愿意持有现金观望。部分企业还会通过购买理财产品等形式将资金返还金融市场，因此形成了央行提供的流动性最终回流的资金闭环，无法形成对实体经济的有效投资。

　　企业的资金都存在M1里，投入实体经济的有效资金少之又少。某种程度上，优质企业陷入流动性陷阱，投资意愿较低；劣质企业受到利息消耗的困扰，投资能力较差。

　　7月26日，上海银行间同业拆放利率隔夜品种上升0.5个基点至2.037%，连续第8个交易日上行创出7月以来最高位，可见市场上短期资金面趋紧。

　　在M2对经济增长的边际贡献降低的大环境下，政策调控的重心需进一步向财政政策倾斜。

　　央行通过MLF增加市场货币流动性，而不是呼声更高的“降准”，目的就在于更精准地释放资金，以避免资金趋利进入房地产市场。

　　抑制土地市场泡沫

　　一直以来，房地产都游离在“实体经济”之外。在美国，实体经济是抛开房地产和金融市场之外的部分，制造业、进出口、零售等的部分被美联储笼统地概括为“实体经济”，它不是要害部门，而是民用普通领域。

　　从经济学角度，房地产中存在泡沫、杠杆等特质，对于维护社会秩序稳定、刺激经济发展并无突出效用。但落实在钢筋水泥上，房地产又是实实在在的“实体”。

　　只不过，“资金流向实体经济”，主要是指流向小微、三农、创新创业等领域，而不是金融体系、国有企业，加上钢铁是目前国家去产能的重点，“去库存”仍是今年的主基调，房地产市场希望得到国家资金、政策倾斜再上一层楼，目前看来已无可能。

　　今年上半年，全国50个主要城市拍出了200多个“地王”，热门城市如苏州27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、上海17宗、天津14宗、北京12宗、武汉11宗。

　　开发商拿地的钱来自多种通道，包括基金资管、证券资管等，银行可以把钱变为股权类投资，这其中包括了权益类和非标资产，这样的话资金用途比较灵活，在开发商拿地前资金就可以进入项目公司。如此一来，“全生命线”的房地产资金需求都可以得到满足。如果开发商是通过信托，则需要在拿地后才能获取资金。

　　上述《办法》一旦实施，则会导致两个问题：一是开发商拿地的资金少了来自银行的那部分，二是利率变高。

　　竺劲认为，通过资管获取资金的利率此前在7%~8%之间。纯信托的资金来源多样，《办法》会让资金来源少了一块，开发商如果撇开银行单独募集资金，成本则会达到12%以上。

　　今年上半年，开发商拿地的钱大部分甚至100%都来自银行，如此一来，来自银行资金的断供，中小型开发商的资金成本变高，拿地或将不再疯狂。

　　竺劲表示，《办法》用在开发商身上，其实就是为了抑制土地泡沫，让市场价格得到控制。

 

 

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