喜忧参半 中海获中信千亿土储蛋糕？

　　“地产一哥”万科在规模上的压力不小，继绿地金丰、招商蛇口的重组之后，中海和中信的重组也在紧锣密鼓地展开。

　　6月29日，中国海外发展公告其与中信并购的相关细节。中海将获取中信分布在国内24个城市的126个项目，涉及建筑面积2352万平方米，项目总估值超过千亿元人民币。

　　然而，300亿元换取千亿土储蛋糕却让人喜忧参半。除了日渐明确的收购细节，整合后的组织架构、管理理念以及人事安排都将成中海必须面对解决的问题。

　　千亿蛋糕

　　即将被注入中海的126个项目总价值为1096.39亿元人民币，项目总建筑面积为3155万平方米，中信持有的总权益建筑面积中约2352万平方米。项目主要包括54个已竣工待售的项目，31个正在开发中的项目以及41个未开发项目。

　　交易完成后，中海的总资产将从约4272.3亿港元增加约36.3%至约5822.48亿港元。权益土地储备将从3850万平方米（截至2015年底）增加至6200万平方米，土储稳居全国开发商前五。中海地产第一大股东中国建筑股份有限公司(透过中国海外集团持有中国海外股份)仍将保持51%以上控股地位，卖方中信则将成为中国海外第二大股东，可透过中海继续分享中国房地产行业的发展机会。

　　对于此次交易，中海主席郝建民早有表态。其在3月18日的中海2015全年业绩发布会上表示，“如果相关部门的流程等工作顺利，预计交易可以在五六个月之内完成，最保守估计年内肯定是可以完成的。”

　　记者致电中海地产，其亦表示，自协议达成以来，交易双方均积极推进整合工作，目前进展顺利。并且，中海仍将与中信集团密切合作，拓展并抓住各类市场机遇，继续拓展公司在房地产及相关业务领域的竞争优势。

　　喜忧参半

　　中信优质的资产使得摩根士丹利、瑞银、高盛、中金等机构，均对此项交易给予正面评价。

　　其中，高盛预期，这次收购资产总值1190亿元，可推动2016年底每股资产净值增4%，并推动2016至2018年之合同销售增加16%、20%及20%，基本纯利则增加6%、14%及16%。2016年将摊薄每股盈利5%，2017及2018年可提升2%及4%。

　　中金公司也很是看好此次重组，其认为此次收购的土地中，有超过80%的土地储备位于一线城市和二线城市。约2100万平方米集中在中海计划重点渗透的北京、上海、广州等十个核心城市。因此这部分土地将“充实中海现有的集中于一线及二线城市的物业组合”，并“对集团的未来发展有重大裨益”。且就此前确定的交易成本而言，可谓物超所值。

　　然而，蛋糕虽大，但整合起来仍有痛点。

　　中银国际分析师田世欣认为此项交易对中国海外发展股价表现的影响喜忧参半。其称：“一方面，此项交易完成后需要3~4年的投资期，将以低廉的成本补充公司在大城市的土地储备，推动未来几年的合同销售额，巩固公司的领军地位，令公司在中长期内受益。”

　　“另一方面，中海发展的每股收益和净资产收益率都有明显摊薄，因为公司需要时间来提升销售额和盈利。这些因素会拖累公司短期内的回报率。”田世欣续称。

　　除此之外，该份资产包含的627.8亿港元的净负债，也将可能提高中海的整体负债水平。

　　人事隐忧

　　但这仅仅只是资产包带来的问题，同策咨询总监张宏伟认为，本轮并购对于中海而言仅仅是开始，重组后的事宜对企业而言更为复杂。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷表示，双方的组织架构、经营理念以及人事变动也将成为中海和中信必须要面对的问题。“中海属于中建系，而中信地产属于中信集团。在中建体系内整合中海系，都很困难，跨越了两大核心央企则更加困难。而双方不同的经营逻辑和管理体系，也会带来整合后的人员大规模流失问题。”欧阳捷解释称。

　　资料也显示，在中海地产过往的强势整合之下，人事震荡成了不可避免的结果。据了解，自中海地产与中建地产2014年开启地产业务合并以后，中海地产近两年时间频现公司高管离职。其中包括副总裁、营销公司董事长曲咏海，中海宏洋助理总裁范逸汀，执行董事郭勇及阚洪波等数位中海地产高管均已去职。

　　虽然有了一次大规模重组经验，但自从中海和中信宣布整合之后，中信员工的安置问题依旧是难以解决的痛点。

　　今年3月22日，中信地产员工发出一封“没有方向，没有方案，焦虑感倍增”的公开信，称中信地产员工普遍担忧与中海地产正进行的整合，让他们看不到今后的方向和出路，对未来也一片迷茫。

 

 

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