2016-2020年中国工业地产市场深度分析及发展趋势研究咨询预测报告

第一章 工业地产行业基本概述

　　1.1　行业界定

　　　　1.1.1　工业地产的定义

　　　　1.1.2　工业地产的消费者

　　　　1.1.3　工业地产的功能涵盖

　　1.2　行业分类

　　　　1.2.1　工业厂房

　　　　1.2.2　工业园区

　　1.3　行业特征

　　　　1.3.1　政策主导为主

　　　　1.3.2　与产业化程度密切相关

　　　　1.3.3　区域性强

　　　　1.3.4　项目增值性

　　　　1.3.5　投资回报稳定

　　　　 

第二章 2012-2015年工业地产行业发展环境分析

　　2.1　宏观经济形势

　　　　2.1.1　国内生产总值（GDP）增长

　　　　2.1.2　城乡居民收入分析

　　　　2.1.3　居民消费价格分析

　　　　2.1.4　消费品市场分析

　　　　2.1.5　固定资产投资分析

　　　　2.1.6　进出口形势分析

　　2.2　工业运行状况

　　　　2.2.1　工业生产运行态势

　　　　2.2.2　工业企业效益状况

　　　　2.2.3　工业生产者价格分析

　　　　2.2.4　工业转型升级推进情况

　　2.3　房地产市场现状

　　　　2.3.1　开发状况

　　　　2.3.2　销售市场

　　　　2.3.3　发展形势

　　　　2.3.4　热点分析

　　　　 

第三章 2012-2015年工业地产行业政策背景分析

　　3.1　近年土地政策及解读

　　3.2　2012年房地产调控重要政策回顾

　　3.3　2013年房地产调控重要政策回顾

　　3.4　2014-2015年房地产调控政策分析

　　　　3.4.1　房地产调控政策综述

　　　　3.4.2　房地产开发及市场管理政策

　　　　3.4.3　房地产行业金融政策分析

　　3.5　调控政策对工业地产的影响分析

　　　　 

第四章 2012-2015年中国工业地产行业运行分析

　　4.1　中国工业地产发展整体综述

　　　　4.1.1　发展历程

　　　　4.1.2　推动因素

　　　　4.1.3　市场特征

　　　　4.1.4　布局特点

　　4.2　2012-2015年中国工业地产行业发展分析

　　　　4.2.1　工业地产市场渐入佳境

　　　　4.2.2　开发商纷纷转战工业地产

　　　　4.2.3　2012年工业地产基金化发展起步

　　　　4.2.4　2013年工业地产市场发展分析

　　　　4.2.5　2014年工业地产市场发展分析

　　　　4.2.6　2015年工业地产市场发展形势

　　4.3　2012-2015年工业地产项目建设动态

　　　　4.3.1　湖南最大工业地产项目开工

　　　　4.3.2　长沙远航企业广场项目开建

　　　　4.3.3　三六一国际产业园落户武汉

　　　　4.3.4　湖北荆门京山台商工业园项目获批

　　　　4.3.5　东谷高科国际产业特区奠基

　　4.4　工业地产新融资渠道REITs分析

　　　　4.4.1　REITs融资的优势简述

　　　　4.4.2　REITs引领工业地产开发潮流

　　　　4.4.3　工业地产开发有望受益REITs

　　　　4.4.4　REITs将有望成为工业地产融资主渠道

　　　　 

第五章 2012-2015年工业地产热点类型——经济技术开发区分析

　　5.1　2012-2015年中国经济技术开发区发展综述

　　　　5.1.1　发展特征

　　　　5.1.2　推动因素

　　　　5.1.3　管理体制

　　　　5.1.4　优惠政策

　　5.2　2012-2015年国家级经济技术开发区的发展

　　　　5.2.1　数量迅速增长

　　　　5.2.2　经济运行现状

　　　　5.2.3　贴息政策出炉

　　　　5.2.4　网站绩效情况

　　5.3　中国经济技术开发区的投融资分析

　　　　5.3.1　投资环境概述

　　　　5.3.2　融资的必要性

　　　　5.3.3　开发模式及融资方式透析

　　　　5.3.4　我国经济技术开发区融资方式的选择

　　　　 

第六章 2012-2015年工业地产热点类型——高新技术开发区分析

　　6.1　2012-2015年中国高新技术产业开发区发展综述

　　　　6.1.1　分布状况

　　　　6.1.2　主要成就

　　　　6.1.3　战略意义

　　　　6.1.4　重点方向

　　6.2　国家级高新技术产业开发区运行状况

　　　　6.2.1　2012年国家级高新区经济运行情况

　　　　6.2.2　2013年国家级高新区经济运行情况

　　　　6.2.3　2014年国家级高新区经济运行情况

　　　　6.2.4　高新区积极应对“新三板”试点扩容

　　6.3　中国高新技术产业开发区的发展模式探讨

　　　　6.3.1　中国高新区的基本管理模式

　　　　6.3.2　中国高新区管理体制创新的趋势透析

　　　　6.3.3　中国高新区管理模式的选择原则与创新策略

　　　　6.3.4　国外科技园区发展模式对我国高新区的借鉴

　　　　 

第七章 2012-2015年工业地产热点类型——生态工业园区分析

　　7.1　2012-2015年中国生态工业园区发展综述

　　　　7.1.1　建设及发展情况

　　　　7.1.2　主要发展模式

　　　　7.1.3　国家政策的支持

　　　　7.1.4　国家生态工业示范园区验收与审批情况

　　7.2　中国生态工业园区的SWOT透析

　　　　7.2.1　优势分析（Strengths）

　　　　7.2.2　劣势分析（Weaknesses）

　　　　7.2.3　机遇分析（Opportunities）

　　　　7.2.4　挑战分析（Threats）

　　7.3　生态工业园引领中国低碳经济发展

　　　　7.3.1　低碳经济发展的必要性剖析

　　　　7.3.2　国家生态工业示范园对低碳经济的支撑

　　　　7.3.3　国家生态工业示范园发展低碳经济的典型模式

　　7.4　生态工业园区的管理模式分析

　　　　7.4.1　发达国家生态工业园区的管理模式概述

　　　　7.4.2　中国生态工业园区的管理体制简析

　　　　7.4.3　国内外园区管理模式的差异分析

　　　　 

第八章 2012-2015年工业地产热点类型——物流园区分析

　　8.1　中国物流园区发展综述

　　　　8.1.1　推动因素

　　　　8.1.2　发展态势

　　　　8.1.3　政策支持

　　　　8.1.4　规划情况

　　8.2　中国物流园区的分布及建设状况

　　　　8.2.1　总体情况

　　　　8.2.2　建设情况

　　　　8.2.3　运营情况

　　　　8.2.4　发展趋势

　　8.3　中国物流园区的建设发展模式探讨

　　　　8.3.1　主流模式

　　　　8.3.2　空间布局模式

　　　　8.3.3　经营管理模式分析

　　　　8.3.4　企业化运作模式探索

　　　　8.3.5　赢利模式分析

　　8.4　中国物流园区的投资现状分析

　　　　8.4.1　投资特点

　　　　8.4.2　资金来源

　　　　8.4.3　占地规模

　　　　8.4.4　投资规模

　　　　 

第九章 2012-2015年重点城市工业地产市场分析

　　9.1　北京

　　　　9.1.1　工业用地情况

　　　　9.1.2　工业地产发展形势

　　　　9.1.3　工业地产市场动态

　　9.2　上海

　　　　9.2.1　工业用地情况

　　　　9.2.2　工业地产发展形势

　　　　9.2.3　工业地产市场动态

　　9.3　深圳

　　　　9.3.1　工业用地情况

　　　　9.3.2　工业地产发展形势

　　　　9.3.3　工业地产市场动态

　　9.4　广州

　　　　9.4.1　工业用地情况

　　　　9.4.2　工业地产发展形势

　　　　9.4.3　工业地产市场动态

　　9.5　武汉

　　　　9.5.1　工业用地情况

　　　　9.5.2　工业地产发展形势

　　　　9.5.3　工业地产市场动态

　　9.6　长沙

　　　　9.6.1　工业用地情况

　　　　9.6.2　工业地产发展形势

　　　　9.6.3　工业地产市场动态

　　9.7　重庆

　　　　9.7.1　工业用地情况

　　　　9.7.2　工业地产发展形势

　　　　9.7.3　工业地产市场动态

　　9.8　成都

　　　　9.8.1　工业用地情况

　　　　9.8.2　工业地产发展形势

　　　　9.8.3　工业地产市场动态

　　　　 

第十章 工业地产开发模式分析

　　10.1　工业园区开发模式

　　　　10.1.1　开发主体

　　　　10.1.2　操作手段

　　　　10.1.3　外部条件

　　　　10.1.4　模式流程

　　10.2　主体企业引导模式

　　　　10.2.1　开发主体

　　　　10.2.2　操作手段

　　　　10.2.3　外部条件

　　　　10.2.4　模式流程

　　10.3　工业地产商模式

　　　　10.3.1　开发主体

　　　　10.3.2　操作手段

　　　　10.3.3　外部条件

　　　　10.3.4　模式流程

　　10.4　综合运作模式

　　　　10.4.1　开发主体

　　　　10.4.2　操作手段

　　　　10.4.3　外部条件

　　　　10.4.4　模式流程

　　　　 

第十一章 工业地产盈利模式分析

　　11.1　工业地产与商业地产盈利模式比较

　　　　11.1.1　相似性

　　　　11.1.2　主要区别

　　11.2　工业地产盈利模式分析

　　　　11.2.1　主要以土地溢价增值而获取利润

　　　　11.2.2　通过长期持有经营收益或出售产品获利

　　　　11.2.3　按需订制地产开发模式而获利

　　　　11.2.4　新的盈利模式趋势

　　11.3　主要案例分析

　　　　11.3.1　珠海富卓金地珠海科技园

　　　　11.3.2　普洛斯物流地产开发模式

　　　　11.3.3　产权式REITs

　　　　 

第十二章 工业地产开发与运营策略分析

　　12.1　工业地产成功开发要素

　　　　12.1.1　选址

　　　　12.1.2　定位

　　　　12.1.3　客户

　　　　12.1.4　造势

　　　　12.1.5　产业招商

　　　　12.1.6　服务

　　12.2　工业地产开发选址策略分析

　　　　12.2.1　区域分析

　　　　12.2.2　开发区分析

　　　　12.2.3　产业依托分析

　　　　12.2.4　交通物流分析

　　　　12.2.5　企业客户分析

　　12.3　工业地产开发定位策略分析

　　　　12.3.1　市场定位的必要

　　　　12.3.2　市场地位的策略

　　12.4　工业地产招商引资分析

　　　　12.4.1　招商引资的重要性

　　　　12.4.2　传统招商模式的问题

　　　　12.4.3　招商环境的打造

　　　　12.4.4　选商分析

　　12.5　工业地产招商引资方式分析

　　　　12.5.1　组合营销

　　　　12.5.2　中介招商

　　　　12.5.3　产业招商

　　　　12.5.4　网络招商

　　　　12.5.5　其他招商方式

　　　　 

第十三章 2012-2015年国内重点工业地产开发案例分析

　　13.1　天津经济技术开发区

　　　　13.1.1　园区概况

　　　　13.1.2　投资环境及发展重点

　　　　13.1.3　运营状况

　　　　13.1.4　招商政策

　　　　13.1.5　吸引投资概况

　　13.2　苏州工业园区

　　　　13.2.1　园区概况

　　　　13.2.2　发展环境

　　　　13.2.3　发展经验

　　　　13.2.4　招商策略

　　　　13.2.5　发展规划

　　13.3　中关村国家自主创新示范区（中关村科技园区）

　　　　13.3.1　园区概况

　　　　13.3.2　运营状况

　　　　13.3.3　招商政策

　　　　13.3.4　发展规划

　　　　13.3.5　发展思路

　　13.4　上海张江高科技园区

　　　　13.4.1　园区概况

　　　　13.4.2　运营状况

　　　　13.4.3　发展经验

　　　　13.4.4　发展思路建议

　　13.5　武汉东湖高新技术开发区

　　　　13.5.1　园区概况

　　　　13.5.2　运营状况

　　　　13.5.3　产业发展重点

　　　　13.5.4　发展思路

　　　　13.5.5　招商策略

　　　　 

第十四章 工业地产行业投资分析

　　14.1　2012-2015年中国房地产行业投资现状

　　　　14.1.1　投资规模不断增大

　　　　14.1.2　投资增速较快

　　　　14.1.3　投资吸引力

　　　　14.1.4　投资特点

　　14.2　中国工业地产的投资特点分析

　　　　14.2.1　大投资

　　　　14.2.2　快速启动

　　　　14.2.3　提供增值服务

　　　　14.2.4　追求长期稳定回报

　　14.3　中国工业地产市场的投资机遇分析

　　　　14.3.1　投资价值

　　　　14.3.2　投资潜力

　　　　14.3.3　投资热点

　　　　14.3.4　二线城市投资看好

　　14.4　中国工业地产的投资风险分析

　　　　14.4.1　市场风险

　　　　14.4.2　经营风险

　　　　14.4.3　政策风险

　　　　14.4.4　泡沫化风险

　　　　 

第十五章 中国工业地产发展前景分析

　　15.1　工业地产市场前景展望

　　　　15.1.1　中国工业地产市场空间巨大

　　　　15.1.2　中国工业地产未来发展可期

　　　　15.1.3　中国工业地产市场前景光明

　　　　15.1.4　中国工业地产极具升值价值

　　15.2　工业地产未来影响因素

　　　　15.2.1　政府政策的影响

　　　　15.2.2　市场供求的影响

　　　　15.2.3　发展模式的影响

　　　　15.2.4　投资回报的影响

　　15.3　工业地产市场趋势预测

　　　　15.3.1　工业地产价格增长趋势

　　　　15.3.2　投资热点区域发展趋势

　　　　15.3.3　工业地产转型升级趋势

　　　　15.3.4　工业地产未来发展重点

 

图表目录  

图表：工业地产的分类

图表：2012-2015年七国集团GDP增长率

图表：2012-2015年金砖国家及部分亚洲经济体GDP同比增长率

图表：2015年全球及主要经济体制造业和服务业PMI

图表：2015年全球及主要经济体制造业PMI新订单和出口新订单指数

图表：2011-2015年美国工业生产同比增速

图表：2000-2015年全球经济与贸易增速

图表：2013-2014年国内生产总值增长速度（累计同比）

图表：2014-2015年国内生产总值增长速度（累计同比）

图表：2005-2015年全国粮食产量

图表：2014-2015年规模以上工业增加值增速（月度同比）

图表：2014-2015年固定资产投资（不含农户）名义增速（累计同比）

图表：2014-2015年社会消费品零售总额名义增速（月度同比）

图表：2014-2015年居民消费价格上涨情况（月度同比）

图表：2014-2015年工业生产者出厂价格涨跌情况（月度同比）

图表：2012-2013年全国房地产开发企业土地购置面积增速

图表：2013-2014年全国房地产开发企业土地购置面积增速情况

图表：2014-2015年全国房地产开发企业土地购置面积增速情况

图表：2012-2013年全国商品房销售面积及销售额增速

图表：2013年东中西部地区房地产销售情况

图表：2013年全国房地产开发和销售情况

图表：2013-2014年全国商品房销售面积及销售额增速

图表：2014年东中西部地区房地产销售情况

图表：2014年全国房地产开发和销售情况

图表：2014-2015年全国商品房销售面积及销售额增速

图表：2015年东中西部地区房地产销售情况

图表：2015年全国房地产开发和销售情况

图表：“国五条”（国办发〔2013〕17号）细则主要内容

图表：三中全会决定中关于深化户籍、土地、金融等要素改革的内容

图表：公布细则及房价控制目标的省市

图表：2013年下半年各城市政策分化时间表

图表：《意见》（国办发〔2013〕67号）中涉及房地产行业主要内容

图表：不动产统一登记的工作时间表

图表：2014年中央重要文件、会议主要内容

图表：2014年放松限购城市时间表

图表：“央五条”主要内容

图表：“930”新政主要内容

图表：各地信贷政策调整主要内容

图表：金融机构人民币存贷款基准利率调整表

图表：1998年房改至2014年以来五年期金融机构存贷款利率及住房公积金贷款利率走势

图表：《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》主要内容

图表：2014年以来主要省市公积金政策调整

图表：2014年以来主要省市财税政策调整

图表：2011-2015年保障性安居工程建设计划及实际完成情况

图表：2015年支持棚户区改造的主要金融政策

图表：《关于调整城市规模划分标准的通知》城市规模划分标准

图表：2015年不动产统一登记工作加速推进

图表：中国工业地产的发展阶段

图表：我国工业地产概念的不断延展

图表：国家级经济技术开发区分布图

图表：国家级经济技术开发区网站评估结果

图表：国家级高新技术产业区名单

图表：国家级高新技术产业区分布情况

图表：国家级高新区部分园区现状

图表：国家级高新区主要经济指标统计

图表：国家级高新技术开发区网站评估结果

图表：国家级高新技术产业开发区网站成绩分布情况

图表：国家级高新技术产业开发区网站绩效平均实现情况

图表：国家级高新技术产业开发区网站绩效离散程度分析

图表：通过验收批准命名的国家生态工业示范园区

图表：批准建设的国家生态工业示范园区

图表：2006年、2008年与2015年物流园区数量

图表：2008年与2015年八大经济区物流园区数量对比

图表：2015年全国物流园区实际状态

图表：2008年与2015年全国物流园区实际状态对比

图表：2012年八大经济区物流园区实际状态

图表：全国物流园区建设周期

图表：全国物流园区主要收入来源

图表：物流园区地理位置特点

图表：物流园区吸引企业入驻的原因

图表：物流园区建设进度

图表：物流园区建设滞后原因

图表：物流园区建成进度状况

图表：全国物流园区开发方式

图表：物流园区的业务定位

图表：全国物流园区管理模式

图表：全国物流园区主要业务功能

图表：全国物流园区主要流转商品

图表：全国物流园区信息化投入

图表：全国物流园区信息系统开发方式

图表：全国物流园区未来重点工作

图表：全国物流园区税收情况

图表：三种类型开发区比较

图表：物流园区的经营管理模式及内容

图表：全国物流园区投资建设主体

图表：全国物流园区建设资金来源

图表：全国物流园区占地规模

图表：全国物流园区建设投资规模

图表：上海工业地产区县需求分布图

图表：上海工业地产月需求量分布

图表：上海工业地产面积需求分布图

图表：上海各区需求单层、多层厂房类物业情况

图表：上海工业地产区域-面积需求情况

图表：工业园区开发模式流程

图表：主体企业开发模式流程

图表：工业地产商开发模式流程

图表：综合开发模式流程

图表：工业地产与商业地产盈利模式比较图

图表：工业地产与商业地产盈利模式比较表

图表：“商”的分类

图表：项目评估

图表：苏州工业园区“十三五”经济社会发展核心指标

图表：中关村示范区增加值及占北京市比重

图表：中关村示范区总收入增长情况

图表：中关村示范区出口总额及占北京市比重

图表：中关村示范区人均经济指标比较

图表：中关村示范区现代服务业总收入同比增速变化

图表：中关村示范区主要技术领域总收入占比

图表：中关村示范区新创办科技型企业数及占北京市比重

图表：中关村示范区亿元以上企业数量增长情况

图表：中关村示范区企业数按规模分布

图表：中关村示范区累计上市企业数量增长情况

图表：中关村示范区企业并购案例数及披露金额

图表：张江高科技园区主要指标完成情况

图表：全国房地产开发投资总额及一、二、三线城市占比

图表：中国城市房地产开发投资吸引力排名

图表：各区域房地产开发投资额及一、二、三线城市占比变化情况

略……

　　工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。

　　我国工业地产在一段时间内似乎淡出人们的视线，但在2011年以来的房地产调控政策出台后，工业地产仿佛一夜之间，浮出水面，完全恢复并焕发出新的生命力。2012年以来，随着宏观调控的不断深入，传统住宅市场几乎哀鸿一片，商业地产也因竞争激烈呈现过热迹象，地产多元化转型迫在眉睫，部分发展商寻求转型。在国家、地方政府、政策及银行利好因素的支持下，我国工业地产市场渐入佳境。

　　2013年以来，多项政策出台促使工业地产转型。2013年1月，国土资源部表示，将针对供地规模和存量庞大的工业用地，推进工业用地出让弹性年期和租赁制，探索存量工业用地退出机制。2013年下半年，针对土地供给结构调整的政策相继出台。十八届三中全会提出建立合理比价体制、提高工业用地出让价格，中央城镇化经济工作会议又明确提出，将减少工业用地供给、扩大生活用地供应。

　　2015年“两会”的政府工作报告中，提出要制订“中国制造2025”规划纲要。这对工业厂房的硬件设施提出了更高的要求，制造业新一轮升级迫在眉睫，显然会成为工业地产市场一大利好。

　　工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。从我国目前来看，在劳动力、工业配套能力、国内市场规模以及自身发展的速度等方面存在一定优势，使我国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。伴随着工业的成长，我国的工业地产也将高速成长。目前我国部分行业面临转型升级的战略机遇期，国家也出台了相关政策促进产业结构调整和完善，工业地产作为推动产业发展的载体，已迎来发展的窗口期，我国工业地产市场前景广阔。

　　三胜咨询发布的《2016-2020年中国工业地产市场深度分析及发展趋势研究咨询预测报告》共十五章。首先介绍了工业地产的定义、类型、特征等，接着分析了中国工业地产的发展环境和政策背景，然后重点分析了国内工业地产市场的现状和工业地产开发的热点类型——经济技术开发区、高新技术开发区、生态工业园区及物流园区的发展，并介绍了重点城市工业地产市场的发展情况。随后，报告对工业地产做了开发模式分析、盈利模式分析、开发与运营策略分析、开发案例分析和投资分析，最后预测了中国工业地产的未来前景与趋势。

　　本研究报告数据主要来自于国家统计局、住建部、发改委、三胜咨询产业研究中心、三胜咨询市场调查中心、中国工业地产服务联盟以及国内外重点刊物等渠道，数据权威、详实、丰富，同时通过专业的分析预测模型，对行业核心发展指标进行科学地预测。您或贵单位若想对工业地产有个系统深入的了解、或者想投资工业地产开发建设，本报告将是您不可或缺的重要参考工具。