上半年房地产市场的总结和下半年的基调

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　　很难说2018年上半年的房地产市场究竟与之前有什么本质不同，对于大多数人来说，我们看到的依然是最近几年中国房地产的常态，房价越调越涨，看不到停下来的趋势。

　　有两组数字，这几天被反复提到，可以看作是上半年房地产市场的总结和下半年的基调：

　　一组是房企上半年的销售数据。根据统计数据，今年上半年共有107家房企销售金额超过百亿元，它们中日进最少的一天也达5000万元，而排名前三的碧桂园（4124.8亿）、恒大（3040亿）和万科（3030.2亿），分别日入22.6亿、16.7亿和16.6亿。在上半年“一月三调”的情况下，楼市依然量价齐升，日入斗金，倒也是一个奇观。

　　另一组数据，则是棚改货币化收紧。根据7月2日央行公布的数据显示，6月份央行对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行净增加抵押补充贷款（PSL）共605亿元。这比5月份的投放量少了近200亿元。这也进一步坐实了此前网上棚改贷款收紧的消息。据新京报统计，自6月25日开始流传棚改贷款收紧消息以来，短短两周时间，沪深两市139只房地产股票中，有110只下跌，市值蒸发近2300亿。
　　

　　下半年，楼市走向有可能愁云惨淡万里凝。

　　1、博弈

　　上半年的楼市，是一场赤裸裸的博弈。这场博弈，有两个词贯穿始终，一个是调控，一个是人才战。

　　从调控的角度看，上半年楼市走俏可以看作是一波调控催生的“政策牛”。政策推动下的房地产市场暴涨，有两个例子非常有说服力。一个是海南，海南自从三四月份开始传出要建设自由贸易试验区后，“到海南去”在时隔20年再次出现。1988年海南建省，随后又成为中国最大的经济特区，吸引了数十万国人从全国各地到海南淘金，今天我们熟悉的潘石屹、冯仑、易小迪等人，都是在海南淘到了第一桶金。而这次海南提出打造自由贸易试验区之后，其政策利好再次出现，短短一个多月，数千亿资金蜂拥而入，海南房价有的地方甚至“一日三涨”，直至4月22日海南紧急推出全域限购通知，才将这一波行情踩住刹车。

　　海南是这一波限购政策中有代表性的一个，据不完全统计，上半年全国各地发布的调控政策多达192次，而2017年上半年是116次，堪称调控年。而政策的基本步调是左手调控，右手开闸。还是以海南为例，在“4-22限购”20天后，限购高压很快被击穿，5月13日，海南对外发布了“百万人才进海南”的人才新政，海南要在2018~2025年的7年时间内，引进百万人口，最低条件是“具有全日制大专以上学历、中级以上专业技术职称、技师以上职业资格或职业资格的人才”，所谓的史上最严限购，又一次在户籍的开放冲击下不战而退。

　　不仅是海南，人才政策是2018年上半年多个地方楼市最强的春药。这是“政策牛”的另一个例子。抢人政策以“学历”为矛，变相地将限购政策中最严厉的户籍政策击穿，进而达到吸引人流，去库存的目的。抢人大战中的学历门槛，很多城市已经将底线降到了中专，几乎等于没有门槛。据国家统计局“2015年全国1%人口抽样调查”和“2015年劳动力调查”数据显示，到2015年，全国高等教育人口达到了1.71亿，占全国总人口的12.4%。在人才政策的推动下，部分城市，比如西安、成都、青岛、天津等城市房价出现暴涨，西安上半年的涨幅达到了惊人的31.23%。西安上半年连发两道限购令似乎并没有达到调控的初衷。

　　政策的调控，还催生了很多奇葩现象，比如摇号买房和一手房限价，本来二者没有联系，但当政策扭曲，市场信号表达不畅的时候，二者合体就催生了一朵奇葩——“楼市打新”。由于二手房与一手房价格倒挂，上海、南京、杭州、深圳的楼市打新闹出了很多笑话。6月28日的深圳华润城三期摇号让很多人瞬间入袋数百万，华润城三期备案房源741套，有7000多人认筹，冻结诚意金超过135亿；备案价格75295~92664元/平方米，但一期和二期的二手房挂牌价达到了10~11万，有的甚至到了13万/平方米，以一套150平方米户型来看，一旦中签，最多能赚上千万。此外，为了躲避限购、吞食套利空间，一些购房者以企业名义购房，绕开限售，最后以股权交易形式转让房产。
　　

　　今年上半年各地房价的涨跌，用一句话归纳就是：一线、二线、三四线城市房价走势分化明显。

　　买房，从投资再到投机，最后到“买彩 票”，这可能不是调控想要看到的，但在客观上，这种头痛医头脚痛医脚的调控所起的作用非常有限。在下半年，如果没有更加合适的方式，区域调控依旧是主要方式，因此对于下半年的走势，关注政策是核心。

　　2、变数

　　尽管上半年房价高歌猛进，但变数依然存在。

　　政策方面，上半年还有一个无法避开的点，那就是房地产税。不管业界、学界、民间判断如何，有一个趋势是无法改变的，那就是房地产税的立法已经进入了最高决策层的议程中。这就意味着，要和不要已经不是讨论的重点了，如何立法，确定税率，如何征收等细节将是未来讨论的重点。而且有一点，政策层面已经在为房地产税的立法做准备，6月份，住建部已经宣布房地产登记信息全国联网，这基本意味着国家对产权的底层数字将在很短的时间内掌握，房地产税已经在路上。

　　还有一点，房地产市场的创新开始出现。房地产投资信托基金（REITs）在美国等发达国家早已经不是新鲜词，但在国内，今年被重点提及。4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，从政策层面解决了REITs的身份问题，为住房租赁企业开展资产证券化提供了一个非常好的通道。

　　由于REITs的应用，让长租公寓有了生存空间。长租公寓背后，需要解决的问题有两个，一个是房源，另一个则是支撑其运营的融资成本。房源方面，以万科为例，既有自己的现有存量产权房，也有租赁的，甚至还有在深圳进行的“万村计划”——对城中村的改造，目前，万科在深圳已经进入20多个城中村，未来这个模式可以复制到全国。长租公寓在经过市场的考验后，规划、运营等都将慢慢走过探索期，进入稳定期发展阶段。曾引起广泛关注的“10年180万”万科翡翠书院项目首推的72套房源，截至6月底最终达成意向出租60套，项目首次推租试水实现80%的综合出租率。万科在深圳的“万村计划”改造完的村子，目前也都基本租满。“租房已死”遭遇颠覆，这将是未来房企转型运营的重要路径。

　　当然，最大的变数仍是政策的变数。房地产的发展高度依赖政策的支持，市场的变动必然伴随着宏观环境、后续政策出台、房企融资等变动，特别是如果金融政策调整，从春天到冬天往往一策之间——比如我们前面提到的棚改。
　　

　　楼市“深水区”调控一年多，老百姓的购房压力并未得到缓解。

　　3、挑战

　　金融政策的变动将是下半年市场最大的挑战，无论是对房企还是购房者。

　　棚改放缓的信号对房企来说并不好受。过去几年，中国的二三四线城市去库存的重要依托就是棚改，兴业证券研报显示，2017年棚改开工609万套，与2016年相差不大，但货币化安置比例则从2016年的48.5%升至67.7%，其中，中西部地区棚改占比超过2/3，湖南、安徽、内蒙古超过80%。东部地区，海南、江苏、浙江、福建均超过50%，海南更是达到了惊人的90%以上。

　　从棚改货币化的影响来看，近几年，地产销量对棚改的依赖度进一步提升，棚改货币化带来的地产销售占整体住宅销售比重从18%升至24%，同时，货币化安置拉动住宅销售增速7.3个百分点，而剔除货币化后的增速，实际上是负增；结构上，快速推进的棚改货币化，支撑了中西部与东部地产销售的持续分化。碧桂园等房企布局已经沉到了县级城市，正是靠着棚改的支撑，使库存得以快速去化，一举成为“宇宙房企”。

　　棚改的收紧，将很大程度上影响下半年房企的销售数据，特别是一些中小房企，所以在这个情况下，争夺目前已有的投放量将是重点，中银国际地产分析师晋蔚指出，今年前5月PSL（抵押补充贷款）投放量同比增长48%，有力支持580万年度棚改计划。下半年房企厮杀也将更加激烈。

　　事实上，厮杀已经开始。很多房企都感受到资金的压力，开始加速自己的供货回款。绿城中国最近的一份文件显示，绿城正要求员工“全面”加速资金回笼。公司备忘录还要求员工：加快销售，坚决执行“早销、多销、快销”的策略；加大应收款项催收力度；“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证；对于不受中国限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售。

　　加快周转已经是当下所有房企的共识，去化完成的差不多了，中央收紧棚改资金的投放，即意味着所有的竞争都将投向购房者的自有资金口袋。当蛋糕大小不变时，虎口夺食将是所有房企的不得不面对的现实，更何况，上半年已经经历了一轮不断收紧的银根，发债融资受阻。房企融不到资，购房者拿不到贷款，现金为王，不管是对房企还是购房者来说，下半年都是挑战。