樊纲：解读未来中国的房地产市场的发展趋势

　　最近几个月，部分城市陆续上演“抢房大战”。随后，西安、长沙、重庆等地相继出台房地产调控政策，住建部等七部门也在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，为过热的房地产市场“降温”。

　　新一轮的房价上涨与密集调控迅速引发公众疑问，为什么各地“抢房大战”会不断上演？缓解大城市高房价的问题，应该怎么办？靠租房解决住房问题靠谱吗？一二三线城市的房价，从长期看究竟会如何演变？

　　思客问答邀请著名经济学家樊纲，深度解读未来中国的房地产市场的发展趋势。

　　为什么“抢房大战”又上演？

　　樊纲：从经济学的原理看，价格由供求关系决定，价格暴涨一定是供小于求。大城市的房价之所以高，一个重要的原因是在大城市，住房的需求更大而供给不足。

　　房地产市场的需求，除了刚性需求之外，还有改善的需求、迁移性需求。从农村到城市，从小城市到大城市，人的迁移是不能阻挡的。人们迁移追求美好生活，就需要城市化，需要更好的就业机会，需要大城市的生活保障。在城市化的最初阶段，多数人会涌向大城市，这是造成现在大城市房价高的一个重要原因。

　　我国的土地供给非常有限，中国有960万平方公里的土地，但是有太多不可居住的地方，我们还得保障粮食自给自足，再除去农村的宅基地，剩下可供城市使用的土地就很少了。当人口大量迁入大城市，土地供给又非常有限，房价的上涨就可想而知了。

　　高房价导致高租金，靠租房解决住房问题靠谱吗？

　　樊纲：房价和租金之间关系，也是遵循一定的市场比例，至于市场上租房的价格比较贵，这也是自然形成的市场现象。我们不能回到房子都由政府来提供、由政府来出租的状态。由供求关系决定价格，是市场经济的核心机制。通过限购、限贷等来影响需求的情况是可以的，但是一限价，问题就来了，将会破坏市场经济。

　　发展租赁市场，可以使长期买不起房子、买不起现在很贵房子的人，通过租房来解决住房问题。因此，最关键的还是保障房的供应，不见得是住者有其屋，但必须住者有其居。

　　对于年轻人或低收入群体来说，租房要小面积化，小型化才便宜。全世界的很多年轻人都是租一个很小的房子，或者几个人合租一个单元，然后再去发展自己的事业，看未来是不是能够换房。

　　缓解大城市高房价的问题，应该怎么办？

　　樊纲：要解决大城市房价过高的问题，首先应当从供给侧入手，考虑怎样增加供给，而不是怎样抑制需求。

　　第一，要利用好现有的土地。这需要在有限土地盖出更多的房子来，提高容积率，将有限的土地发挥出更大的效益。过去我们长期对容积率压得比较低，所以土地少的情况下，要增加住房供给容积率就得高一点。

　　第二，有限的土地怎么分配。过去是严格限制大城市供地，现在从雄安新区开始，国家给京津冀加了一块城市用地。粤港澳大湾区，让所有周边的小城市都能通过轨道交通连接，对深圳、广州、香港这些发展空间有限的大城市形成供给。在深圳工作的人，可以到外面来住，不必非得在深圳买房，说明它的供给范围已经扩大了。

　　第三，增加土地供给。集体土地可以入市，有些民房、农村宅基地上的房子也可以出租，这些政策也在放松。如果这些供给增加的话，缓解房地产市场压力就问题不大。

　　一二三线城市的房价，从长期看将如何演变？

　　樊纲：我不去做价格预测,但大家可以关注一个趋势，就是供给在增加。近年来，政策不断出台，增加给大城市供给土地，减少给那些人口流出的小城市的供地，甚至停止给它们供地。盖房子得两三年的过程，但是随着这两年供地的增加，住房的供给将来也会增加，供求关系会发生改变。也就是说因为供求关系，它销售量更大了，但是价格不一定去飙升。

　　当然，未来稳定房地产价格，需求方也需要做事情，防止炒房的需求。逐步出台的房产税，就是防止炒房需求的长效机制。