内资在租赁市场很积极 占整个市场73%

　　《2017年中国写字楼需求核心趋势》报告显示，去过一年（2016年6月—2017年6月），北京、上海、广州、深圳、成都、武汉等六大城市甲级写字楼的净吸纳量出现明显增加，需求量大大提升。其中，北京甲级写字楼净吸纳量达到85.5万平方米，较上年同比上升23.9%，达到近年来新高。

　　其中，内资在北京租赁市场上显现得尤为积极。戴德梁行数据显示，过去一年，内资租赁面积占整个市场73%，外资仅23%。其中，内资金融产业占了最大份额，达到34%，TMT企业紧随其后，占了25%的面积份额。

　　一直以来，外资租客都是北京写字楼市场的主导。世邦魏理仕今年2月发布的《中国重点城市写字楼租户普查报告|2017北京》报告显示，外资租赁占写字楼总体市场存量面积的66%，但内资近年已经出现攀升趋势，在2016年全年租赁总面积中达到64%。时隔半年，内资租户又刷新了新增市场份额。

　　然而这并没能拉低整体空置率。戴德数据显示，今年北京二季度甲级写字楼空置率达到7.3%，和去年同期持平。这也是一线城市中，唯一一个尚能持平的城市，其余上海、广州、深圳三市均出现空置率攀升的状况。

　　北京中原地产房地产经纪有限公司工商铺总经理蔡慧健认为，北京的情况也不乐观：“预计到今年年底或者明年年初，北京优质写字楼的空置率可能会达到8%-10%的水平。”

　　中原数据显示，截至今年7月底，北京市写字楼可售面积达到328.24万平方米，较今年年初203.1万平方米的可售量多出百万平方米，去化周期也从当时的4.51个月，上升至现在的18.35个月。

　　这还不包括今年下半年即将新增的上市量。戴德梁行提供的数据显示，下半年北京核心商圈新增供应量超过75万平方米，为一线城市中最高。戴德梁行报告认为，2011年-2013年的写字楼开发浪潮使得近两年市场供应激增，2015、2016年两年的写字楼平均供应量比过去五年均值上涨了130%，增量影响至今。

　　“2012年、2013年需求最旺盛的时候，空置率还不到5%。”蔡慧健称，虽然到6月底优质写字楼还能保持425.3元/月/平方米的平均价格，和去年同期租金相比还有微微上涨，但实际上市场已出现议价空间：“比如通过免租期增加、车位费减少等方式挽留租户，现在价格上还体现不出来，但是很难撑到明年年初。”

　　除了租赁市场，内资在包括写字楼买卖在内的大宗物业交易市场也显得非常积极。戴德梁行数据显示，今年上半年北京九宗大宗物业交易全部由内资买家完成，成交总额达到119亿元，同比上升15%。

　　值得注意的是，内资中地产开发商的占比达到36.9%，而去年同期的数值则仅为5.7%。

　　事实上从去年起，内资买家就成为国内大宗交易的绝对主力。2016年全国商业地产大宗物业交易达到2094亿元，较2015年翻了一番，达到历史新高，其中90%以上的买家都是内资。而当年北京整售物业达到380.2亿元，内资占比超过85%，亮相数据均为近五年来最高。

　　从今年的市场情况来看，这一趋势还将延续。事实上，北京投资物业一直呈现出供不应求，五环之内鲜少有可售物业。下半年的新增上市，对投资性物业或呈现促进。

　　戴德梁行预测，2017年可用新资金预计达到4350亿美元，仅比史上最高的去年减少2%。“随着资金的涌入，加上今年二、三季度正在操作中的交易来看，今年全国大宗物业交易总量很可能还要突破去年，创下新高。”