上市房企中报 深圳房企表现优异

　　过去的8月，各大上市房企纷纷发布2017年上半年业绩报告。总体来看，全国楼市乐观向好。

　　深圳地产评论人朱文策表示，上半年房企卖得好，很多销售额创了新高，12家房企半年度冲进千亿俱乐部，6家半年销售额增幅在45%以上。另外，其他实力房企增幅也普遍可观。由此可推测，2017年中国房地产的销售又很可能创下历史新高。

　　上市房企中报 深圳房企表现优异

　　中国财富网数据显示，148家沪深上市房企中，有80家上半年实现营业总收入同比增长，68家下降；位列前三的恒大、万科、碧桂园营业额与去年同期相比都有大幅度提升，分别为1879.8亿元、2771.8亿元和2881.9亿元。

　　从净利润来看，81家房企实现同比上涨，亦在调控趋严的上半年好于预期，万科A(25.790, -0.18, -0.69%)领衔上涨，实现归属于上市公司股东的净利润73亿元。

　　今年上半年上市房企着力加大土地储备，易居研究院数据显示，其所监测的30家A股上市房企前8月土地储备面积为6410万平方米，环比增长5%，同比增长29%．

　　多家房企上调年度销售目标

　　从多家房企的销售目标来看，多家房企上调了年度销售目标。碧桂园销售目标由原计划4000亿大幅上调2 5 %至5000亿；中海由2100亿港元上调10%至2310亿港元；龙湖由1100亿大幅上调36%至1500亿；世茂上调10%至880亿；富力由730亿上调到800亿。

　　此外，从财务数据来看，上市龙头房企货币资金充沛，负债率显著改善。朱文策指出，截至2017年年中，万科持有货币资金1075亿，净负债19.6%；中海持有货币资金1195亿港元，净负债16%；碧桂园持有货币资金1201亿，净负债率37.8%，半年降10.9%；一直高负债的恒大，这次的资产负债率也大降一半，到75.5%．土储方面，地王被控，龙头房企于一二线以并购手法大幅囤地。

　　到上半年，土储过亿级的房企，已经达到了6家，“这在以前是完全不可想象的，且主力土地都集中在都市圈，手法变为并购”。

　　自去年10月前后开始，政府陆续出台稳定楼市政策，2017年是近几年来房地产调控政策最密集、调控力度最大的一年，从传统的限购、限贷、限价到限售，房地产市场全面开启“四限时代”，而调控范围也从一二线城市逐渐蔓延到三四线，投资投机需求得到明显抑制。

　　中国指数研究院表示，热点城市环比出现下降，房企应加快推盘频率，减少囤货积压，以保证充裕的现金流，保障企业运营安全。

　　今年楼市成绩向好

　　今年楼市在政策严压下依然成绩向好。中国指数研究院最新数据显示，今年1-7月全国商品房销售面积、销售额同比增幅有所收窄，2017年1-7月，全国商品房销售面积为86351万平方米，同比增长14.0%，增幅较2017年1- 6月收窄2 ．1个百分点；销售额为68461亿元，同比增长18.9%，较2017年1-6月收窄2.6个百分点。随着政策力度的加大及范围的扩张，商品房销售面积及销售额同比增幅有所收窄。

　　中国指数研究院企业研究总监蒋云峰表示，从整体来看，需求方面商品房销售面积、销售额同比增幅有所收窄。供应方面，商品房投资增速继续收窄，新开工同比增速下降。资金来源方面，到位资金同比增速回落，其中利用外资同比增速回落最快。展望未来，热点城市调控政策力度持续加大，成交量进一步回落，而以去库存为主的三四线城市，在政策支持下，成交量保持平稳，全国销售增速将继续下行。

　　部分房企半年报

　　●龙光地产（深圳房企）实现销售额1 93.1亿元，较去年同期增长约34 ．2%，合约销售面积为119.1万平方米，已完成全年销售目标人民币345亿的56%．

　　●佳兆业（深圳房企）销售额约224 ．60亿元，同比上升62.6%，其中珠三角及长三角区域的销售贡献分别达54%及22%．

　　●金地（深圳房企）销售金额703.4亿元人民币，行业销售排名上升2位至第10位。

　　●华夏幸福（欲在深圳拿地）销售额共计696.20亿元，较上年同期增长19.14%．

　　●万科（深圳房企）销售金额同比增长45.8%，实现销售面积1868.5万平方米，净利润领衔上市房企，实现归属于上市公司股东的净利润73亿元。

　　半年报分析

　　销售数据

　　招商蛇口销售额位居第二

　　据搜狐焦点统计数据显示，在上市房企2017年年中销售数据中，碧桂园同比增长最多，达到131%，2889亿元的销售额位列全国上市房企首位；其次是招商蛇口，同比增长74 ．07%，其中增长幅度最小的是华润的13 ．8%．此外，统计数据中至少有13家上市房企的销售额同比上涨。

　　从整体来看，上市房企2017年上半年销售额普遍增加。

　　龙光地产（深圳房企）实现销售额193.1亿元，较去年同期增长约34.2%，合约销售面积为119.1万平方米，已完成全年销售目标人民币345亿的56%．

　　佳兆业（深圳房企）实现累计合约销售额约人民币2 2 4 ．6 0亿元，同比上升62.6%，其中珠三角及长三角区域的销售贡献分别达54%及22%．

　　金地实现销售金额703.4亿元人民币，销售面积375.0万平方米，同比分别增长60 ．03%和29 ．71%，行业销售排名上升2位至第10位。

　　华夏幸福（欲在深圳拿地）销售额共计696.20亿元，较上年同期增长19.14%，其中产业新城业务销售额共计646.03亿元。

　　万科（深圳房企）销售金额同比增长45.8%，实现销售面积1868.5万平方米，销售金额2771.8亿元，同比分别上升32.6%和45.8%，在16个城市的销售金额位列当地第一。

　　房企看市

　　上市房企对未来市场审慎乐观

　　普遍来看，上市房企对未来房地产市场审慎乐观。碧桂园表示，预计2017年下半年，一方面政府将会通过“因城施策去库存”政策以加强房地产市场的分类调控；另一方面房地产行业的竞争将更趋激烈，行业整合加强，市场将进一步分化。

　　展望2017年下半年，恒大认为，中国经济将延续稳中向好的态势，随着重要领域和关键环节深层次改革持续推进并落地见效，新动能培育和传统动能改造协同发力，中国经济将继续保持平稳较快增长。对于上述论点，绿城、华润观点趋同。

　　佳兆业则相对保守，认为市场成交同比或有所放缓。货币政策将继续维持稳健中性，以支持实体经济发展。房地产企业整体开发投资增速或将有所回落。保利认为，针对房地产行业定向紧缩的监管政策也将继续，资金面仍将保持偏紧趋势，行业下半年将承受一定下行压力。

　　恒大持相对乐观的态度，认为未来随着供给侧改革深入推进，去产能、去库存、去杠杆有序进行，经济增长内生动力将持续释放，房地产市场活力有望进一步激发。

　　未来策略

　　从“规模型”向“规模+效益型”发展

　　恒大认为2017年将是新的历史起点，计划对未来发展战略及发展模式做出了重大决策，即由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变，由“三高一低”的发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变，并提出力争在2020年6月30日将净负债率降至70%左右。为此，恒大准备在2017年7月至2020年6月，将土地储备总量控制在每年负增长5%-10%，并计划由地产集团引入第三轮战投资金人民币3 0 0亿至500亿元，同时进一步扩大盈利规模，增加权益。

　　华润坚持“销售物业+投资物业+X”的商业模式，在做实业务的基础上，保持市场规模与地位，本集团将继续在物业管理、养老产业、长租公寓等领域深入发展，从容应对市场变化，寻找新的价值增长点。

　　总体来看，更多房企开始涉及多业态，特别是在传统住宅开发以外的如长租公寓、金融等业务，并通过并购、合作开发等方式获取更多的土地资源。如万科则通过与存量资源所有者合作以及资产包收购等方式，积极发掘各类潜在的市场机会，获取具备战略意义的项目资源。2017年7月，万科下属公司通过现场公开拍卖竞得广东国际信托投资公司下属公司投资权益及相关债权，成交价为人民币551亿元，未来本集团将与合作方进行联合开发。

　　万科还发力物流地产与长租公寓。截至2017年年中，万科长租公寓泊寓业务已覆盖21个一线及二线城市，累计获取房间数超过7万间，累计开业超过2万间，开业6个月以上项目的平均出租率约87%．此外，万科继续积极探索冰雪度假、养老、教育、产业办公等业务。

　　另外，圈地运动从未停止。鉴于当前整体土地储备不足、存量结构欠佳的短板，绿城表示将继续坚持“核心城市，核心地段”的投资战略，聚焦“长三角”、“珠三角”、“京津冀”等三大城市群及“北上广深”四大都市圈。龙湖表示坚持在高潜力都市圈、城市群布局拓展，决策坚定而执行坚决；同时注重渠道多元、成本控制得当。目前新增优质土储40幅，平均楼面地价仅人民币5930元/平方米。

　　作为土地储备大户，数据显示龙光集团通过公开市场获取的土地储备的总建筑面积为1475万平方米，预期足够集团未来五年以上的开发需求；其中粤港澳大湾区的土地储备质优价廉，占本集团土地储备的总建筑面积超过50%．

　　相对于其他房企，华夏幸福在产业地产更像是一枝独秀。华夏幸福的国内产业新城加速布局，与地方政府、管委会签署多份正式合作协议及战略备忘录，在南京、成都、东莞、佛山、昆山、宜兴等多个区域实现拓展突破，固安、大厂等成熟区域持续发力。

　　观察

　　收并购模式受房企青睐，联合拿地趋势加强

　　中国指数研究院企业研究总监蒋云峰

　　总体来看，20 17年上半年房企销售业绩保持快速增长，一线及热点二线城市仍为业绩主要贡献区域，同时三四线的市场升温上行，带动房企销售额持续攀高。

　　20 17年上半年，伴随中国房地产市场“因城施策、分类调控”指导政策的逐步深化，一线及二线热点城市房价逐步降温，热点城市周边以及高铁沿线城市的辐射效能累积并快速释放，三四线城市去库存加快，房地产总体保持良好运行态势。

　　长期来看，房地产行业将进入分化与转型的深水区，各阵营内部差距将逐步拉大，中小房企很难复制大型房企的发展路径，要么细分市场为王，要么综合实力称霸，品牌化与差异化已经成为攻城略地、群雄逐鹿的利器。

　　预计下半年，在多管齐下的调控政策约束下，行业整体增速放缓将为大概率事件，同时信贷融资等严控政策预计仍将延续，房企资金面在年底或将迎来一轮考验，调整拿地节奏与比例，优化现金流管控与负债水平，是下半年房企需要重点关注的内容。

　　一二线城市仍为业绩主源头

　　2017年上半年，各级城市房地产市场分化愈趋明显，尽管调控政策不断加码升级，但一二线城市因其稳定的刚性需求和强大的抗风险能力，成为品牌房企争相追逐的市场，更是其重要业绩保障。

　　具体来看，10家代表品牌房企一二线城市在售项目平均占比分别为19.1%和54.8%，合计占比73.9%，三四线城市则有所上升，在售项目占比提升5.5个百分点。2017年上半年以来，房地产市场呈现出鲜明的外溢和传导特点。

　　代表品牌房企均为全国化布局企业，区域深耕策略在板块及区域价格传导中获益，带动企业重点区域业绩贡献度大幅提升。

　　一二线争夺激烈，海外拿地规模增加

　　2017年上半年，品牌房企拿地意愿持续增加，一二线热点城市成为房企争夺主战场，但伴随二线热点城市土拍市场限制政策加码，二线城市拿地金额稳中有降。与此同时，部分三四线城市因受到雄安新区、粤港澳大湾区、高铁规划等国家战略布局等利好条件驱动，有所升温。

　　部分三四线城市土地市场成为房企拿地的热门地带，部分区域出让金额同比翻番。2017年1-6月，嘉兴、无锡、南昌、镇江、金华等强三四线城市土地出让金额同比均增长超过100%，恒大、保利、中海、融创、金地等房企均加大在三四线城市拿地力度，助推业绩快速增长。

　　受国内过热的土地市场以及国家“一带一路”等政策影响，品牌房企也积极向海外拓展市场、攻城略地，海外拿地增加。

　　2017年上半年，品牌房企海外拿地主要集中于香港以及“一带一路”沿线国家。值得注意的是，受当地政策、市场、汇率以及外汇管制等多重因素影响，房企在香港等地拿地仍然存在许多不可控风险，品牌房企海外拿地仍需谨慎前行。

　　收并购模式受房企青睐

　　2017年上半年，一二线热点城市土地市场拿地越发困难，收并购、联合体方式获取土地资源为房企青睐，特别是在北京，联合体拿地成为主流拿地方式。2017年1-6月，北京出让金额前十的地块中，九宗都是联合体拿地。

　　一方面，优秀房企联合拿地强强合作，共同扩大区域优势；另一方面，随着北京推出“竞地价+竞自持”政策，越来越多地块加入自持比例，房企联合体拿地可以降低自身自持比例，从而降低拿地后所带来的风险。

　　围绕地产延伸服务链条

　　创新产品，引领新生活方式成为主流综合来看，房企主要通过“三大维度+五大体系”的变革，即空间重构、时间轴重构和生命周期三大维度变革，居住体系、安全体系、颐养体系、智能体系、文化体系等五大体系的创新，实现产品质量的全方位提升。

　　例如，鲁能集团确立“生态、健康、运动、娱乐、科技”五个维度的产品战略；融创、泰禾等打造壹号系、桃花源系、院子系等产品满足新时代客户的居住体验；保利地产推出“PO LY PLU S生活家系列”居住产品，以全生命周期居住系统为基石，在用户定位、品质、服务、科技及文化等维度进行全面升级；雅居乐提出“雅乐人居3w -life”筑家理念，构建和谐共处的现代生活新领地。

　　此外，房企品牌竞争力再整合，特色小镇、轨道物业等持续发力；融资规模稳步增长，融资方式多元创新。

　　龙头房企看好房地产的长周期发展
　　　　
　　未来的房地产市场比我们担心的还是要好很多，重申最早的判断：这依然只是一次调整。虽然一二线城市和环都市圈楼市被控，但还是老话，调控的要旨并非是要打垮楼市，而是控制过疯。房企卖得好，说明需求依然存在并且坚挺，更说明买家对未来的预期依然不差。这种需求以及预期尽管被压制，但最终依然会从交易中透出来。

　　目前来看，龙头房企依然看好房地产的长周期发展，市场集中度在快速提升。中国房企过亿级的土地储备最早是由恒大和碧桂园创下的，万科、中海早几年都维持在5000万左右的规模。但从今年，论房企销售量要以5000亿级划分，论房企土储量要以亿级划分。

　　预估今年最大的房企市占率会史上第一次接近并达到4%．而这些房企囤下巨额土地，最基本面的考虑依然是相对看好中国房地产的长周期发展。尽管有万达、潘石屹在去地产化，但不影响主流住宅开发商的基本判断。