房地产企业近6家负债率提升超10% 集合信托融资“补血”

　　距离9·30房地产调控潮已接近一年，而A股的上市房地产企业的财务、融资状况也在悄然变化。

　　21世纪经济报道记者发现，截至6月末，接近6成的A股上市房地产企业负债率同比均出现了走高的情况，其中多达17家房企的负债率攀升超过5个百分点，而更有6家房企负债率提高达10%。

　　而为应对上述状况，一方面市场中已经衍生出专门为房地产企业、项目提供融资的中介机构；另一方面房企本身也在项目开发、融资渠道两端进行调整。

　　6家负债率提升超10%

　　限购限贷及行业限制政策给房地产行业带来的财务影响，正在被业内人士所体会。

　　“因为限购的出现，去化预期也下降了，这也让一些房企的资金筹措出现了压力。”一家央企系上市房企财务人士表示。

　　该房企的一位销售团队负责人也表示，其位于北京南部刚刚开盘的某项目，目前仅有不到10套售出。“这个也在预期之内，能卖出去就已经不错了，一来还没到9、10月份，二来限购的确把贷款客户挡在了门外。”

　　上述状况也许只是政策影响房地产企业财务状况变化的横切面。据21世纪经济报道记者根据wind数据统计发现，截至今年6月末，128家A股上市房企中，有74家负债率出现同比增长，数量占比接近60%，而中房股份、华鑫股份、天保基建等六家负债率攀升也超过10个百分点。

　　负债率的攀升也给部分上市房企带来了更高的财务成本——统计显示，72家上市房企财务费用中的利息支出出现了上涨；而69家房企的“财务费用/营业总收入”也为正增长。

　　不过具体到期限结构，上市房企长期债务的变化并不明显。数据显示51家房企长期负债占比出现了同比正增长；63家房企的长期借款出现抬升，以及59家房企应付债券也呈现了正增长。

　　而在偿债能力变化上，70家上市房企的流动比率同比出现负增长，占比超过半数；而速动比率发生负增长的房企数量则相对较少，仅有51家，占比不足4成。

　　“中长期负债上，上市房企明显出现了更大的压力。”北京一家大型券商房地产业研究员分析称，“相反更多的上市房企速动比率反而提高了，这说明不少企业开始注意到限购政策、金融监管等政策可能带来的财务风险，并在融资端做前置准备。”

　　该研究员表示：“上市房企还是房地产业中质量比较好的代表，许多中小房企的日子可能会很难过。”

　　21世纪经济报道记者发现，由于部分中小开发商融资难，市场中已经衍生出一类专门为房地产提供结构化融资的中介机构。

　　“我们目前专门通过各种产品、机构资源为房地产企业、房地产项目提供一站式的融资解决方案，从去年底开始，这个业务是非常有市场的。”一家专门为房企提供融资咨询服务的投资公司负责人告诉记者。

　　集合信托融资“补血”

　　房地产调控、银行资金套利核查、资管整顿，诸多事件正在给房企的开发和融资模式带来改变。

　　21世纪经济报道记者获悉，部分房企为了缓释负债率攀升趋势，降低财务风险，进而选择在资产、资金两端进行优化：一方面降低单一项目拿地规模，另一方面寻求集合信托等渠道进行融资“补血”。

　　“解决这个方法其实是两端，一端在资产上，开发商试图降低当前周期下的重资产风险，所以从年初到现在都是在组成联合体来一起拿地，竞争也在2-3个联合体之间开展，而不是多家竞争。”一位央企系上市房企人士称，“另一端则是在资金上，银行资金很难拿到了，资管通道也越收越紧，所以许多需求都依赖于信托来融资。”

　　“去年以来房地产项目的需求的确有所增加。”北京一家央企系信托公司信托经理坦言。

　　从信托业协会披露的数据来看，信托类房地产的增速和占比的确均在提高。

　　数据显示，今年上半年房地产信托合计增长5033.46亿元，同比增长61.10%，占上半年新增信托综合的8.63%，该比例也较去年呈现微升态势。

　　值得一提的是，在房地产类信托结构中，集合信托的占比正在越来越大，而过去资金来源以银行为主的单一地产信托增长则相对有限。

　　“过去信托通道多一些，但从去年开始集合信托的占比就越来越大了。”中融信托一位信托经理表示，“一方面保险资金、民营资本、上市公司也在参与信托理财投资，另外不排除一些集合信托也仍然存在‘假集合’现象，也就是通过私行渠道发行，项目也来自银行。”

　　21世纪经济报道记者统计发现，在上述5033.46亿元的新增房地产信托中，集合信托和单一信托的比例约为3∶2，而去年同期该比值则接近1∶1。

　　此外，更有相关资本尝试尽快减少在房地产领域的投入。据21世纪经济报道记者获悉，以部分地方国资为代表的出资方已经在房地产投资领域萌生退意。

　　9月4日，21世纪经济报道记者记者获悉，某省国资系统下发一份征求意见，称“省出资企业经营房地产的户数较多，投资规模较大，增幅快，且普遍存在资产负债率高、资金成本高、盈利空间收窄、后续资金紧张等问题” 。

　　“部分国资注意到这个问题，说明一些房企也开始注意到类似的问题了。”上述大型券商房地产业研究员表示，“目前房地产企业需要对可能出现的财务风险有足够的重视。”