冲击4000亿目标的大型房企们，如何在房地产波动行情中找到平衡点？
2016年的房地产行情造就了房企销售业绩爆发，即使是规模已然庞大的千亿房企如碧桂园2016年销售金额达3088.4亿元，虽非榜首，但同比增幅达120%，实现业绩翻番。
不过近两年来，“转型”成为多数规模房企频繁提及的关键词。在房地产白银时代，商品房销售型企业会面临行业天花板带来的业绩增幅放缓，不少规模房企开始鼓励一线员工自下而上的探索新业务，寻求可持续发展的更大空间。
亿翰智库研究总监张化东指出，在地产行情波动中，如何化解由此带来的影响才是房企实力对比的关键。
龙头房企高速增长
纵向来看，品牌房企中，碧桂园在这一轮行情中的规模化速度已然领先。2012-2016年间其销售金额从475亿跃进至3088.4亿元。
横向来看，2012-2016年房企销售top10排行榜中，万科、恒大、绿地曾分别登顶成为销售冠军，不过随之而来的是他们对于行业天花板的思索。
绿地集团董事长、总裁张玉良今年初接受媒体采访时表示，绿地正调整产品业态，今年或有业绩增长爆发可期。然而，上海对于商办项目的整治仍在进行，对于商办项目储备占比较大的房企而言将成为一大挑战，这也是绿地需要面对的问题。
同策咨询研究部总监张宏伟指出，未来房企的发展诉求将从能力主导向更高阶段转变，注重开发端的金融化是重点。并与住宅产业化及运营结合，以此提高企业核心能力，其次则是强化对C端的服务。
走过2016年的销售大年，如今面对来自楼市成交和土地市场乃至房企融资的各项调控，房企的增长动力是否会出现停滞？
同策咨询研究部统计显示，碧桂园、万科、保利、中海、恒大这五家企业对比来看，碧桂园营收近5年复合增长率最高，达34.4%；近3年复合增长率也是5家企业中最高，达到39.25%。侧面反映出近3 年来碧桂园规模增长速度要高于过去。
与碧桂园一样，恒大5年和3年营收复合增长率都保持着增长，且3年增长率更高。
该机构指出，这主要因为碧桂园与恒大近年来快速发展、追求规模。
相比之下，万科与保利复合增长率虽在下降，但主要由于两家企业原本基数大，而万科也提出不再单一追求规模效应，更在乎股东权益。
以增长动力来看，碧桂园在对人才的挖掘上十分重视。一名知情人士透露，近期碧桂园一度开出了千万安家费的条件。
发展路径各有侧重
不过总体而言，这五家龙头房企的发展路径有较大差异，这也为他们接下来的发展带来调整的空间。
比如在对房企而言颇为重要的融资环节。
据前述机构统计，在2014年前，碧桂园加权平均资金成本在8%附近，这在大型房企中属偏高。为降低融资成本，碧桂园聘请具有中海财务深厚背景的吴建斌加盟，任集团CFO。
吴建斌的加入确实带来改变，至2016年中期，碧桂园加权平均融资成本仅为4.47%，比最高时降低近100%。但其在职期间，公司引入永续债工具却引起外界争议。
据统计，碧桂园从2014年开始使用永续资本工具，并在2015年净增加额达到168.38亿元，2015年及2016年上半年，碧桂园分别偿还永续债资本4亿及29.28亿元，实际上碧桂园在2016年下半年永续债为166亿元。
前述分析人士指出，以此换来的规模增长，将付出盈利能力降低的代价。
张宏伟认为，可以资产净负债率来衡量企业负债结构以及现金持有情况，从而评判企业融资风险。
同策咨询分析了前述五家龙头房企2011年-2016年中期的该指标数据发现，保利、中海两大央企近年稳健发展，该指标呈下降趋势，特别是中海手持现金非常充裕。而2016年销售三甲恒大、万科、碧桂园则有不同表现。万科低位上行，碧桂园、恒大高位上行。
土地储备和周转效率也十分关乎房企的生长边界。
据统计，万科近几年土地存续比保持在3以内，尤其是2014年以后，连续两年土地仅够未来2年开发使用。而恒大恰恰相反，其2013年土储存续比已达到10年，截至2015年底，土地储备1.56亿平方米，按照当年2551平方米的销售面积，可供6年销售，虽然有所下降，但仍是几家大房企中最高。
张宏伟指出，碧桂园通常在市场大年，大量补充土地储备，以确保后期开发所需，其中2015年土地存续比达到5.1年。自2014年起，碧桂园开始投资一线城市，并在策略上允许周边区域公司进入一线城市拿地，但一线城市公司不能在周边区域拿地，从而出现了多个区域公司聚焦一线城市拿地的情形。
他表示，因为开发全产业链自供的配合，碧桂园在开发进程中大大缩短周期，同时达到以销定产，使得碧桂园在业内延续着从拿地到销售平均5.7个月的高周转进度。
不过整体而言，房企销售毛利率下降成为行业趋势，显示出企业获利能力在变弱。前述机构指出，龙头房企中，中海依然保持着较高的销售毛利率，万科、碧桂园、恒大都呈现出下降趋势，碧桂园下降幅度最大。
2016年的房地产行情造就了房企销售业绩爆发，即使是规模已然庞大的千亿房企如碧桂园2016年销售金额达3088.4亿元，虽非榜首，但同比增幅达120%，实现业绩翻番。
不过近两年来，“转型”成为多数规模房企频繁提及的关键词。在房地产白银时代，商品房销售型企业会面临行业天花板带来的业绩增幅放缓，不少规模房企开始鼓励一线员工自下而上的探索新业务，寻求可持续发展的更大空间。
亿翰智库研究总监张化东指出，在地产行情波动中，如何化解由此带来的影响才是房企实力对比的关键。
龙头房企高速增长
纵向来看，品牌房企中，碧桂园在这一轮行情中的规模化速度已然领先。2012-2016年间其销售金额从475亿跃进至3088.4亿元。
横向来看，2012-2016年房企销售top10排行榜中，万科、恒大、绿地曾分别登顶成为销售冠军，不过随之而来的是他们对于行业天花板的思索。
绿地集团董事长、总裁张玉良今年初接受媒体采访时表示，绿地正调整产品业态，今年或有业绩增长爆发可期。然而，上海对于商办项目的整治仍在进行，对于商办项目储备占比较大的房企而言将成为一大挑战，这也是绿地需要面对的问题。
同策咨询研究部总监张宏伟指出，未来房企的发展诉求将从能力主导向更高阶段转变，注重开发端的金融化是重点。并与住宅产业化及运营结合，以此提高企业核心能力，其次则是强化对C端的服务。
走过2016年的销售大年，如今面对来自楼市成交和土地市场乃至房企融资的各项调控，房企的增长动力是否会出现停滞？
同策咨询研究部统计显示，碧桂园、万科、保利、中海、恒大这五家企业对比来看，碧桂园营收近5年复合增长率最高，达34.4%；近3年复合增长率也是5家企业中最高，达到39.25%。侧面反映出近3 年来碧桂园规模增长速度要高于过去。
与碧桂园一样，恒大5年和3年营收复合增长率都保持着增长，且3年增长率更高。
该机构指出，这主要因为碧桂园与恒大近年来快速发展、追求规模。
相比之下，万科与保利复合增长率虽在下降，但主要由于两家企业原本基数大，而万科也提出不再单一追求规模效应，更在乎股东权益。
以增长动力来看，碧桂园在对人才的挖掘上十分重视。一名知情人士透露，近期碧桂园一度开出了千万安家费的条件。
发展路径各有侧重
不过总体而言，这五家龙头房企的发展路径有较大差异，这也为他们接下来的发展带来调整的空间。
比如在对房企而言颇为重要的融资环节。
据前述机构统计，在2014年前，碧桂园加权平均资金成本在8%附近，这在大型房企中属偏高。为降低融资成本，碧桂园聘请具有中海财务深厚背景的吴建斌加盟，任集团CFO。
吴建斌的加入确实带来改变，至2016年中期，碧桂园加权平均融资成本仅为4.47%，比最高时降低近100%。但其在职期间，公司引入永续债工具却引起外界争议。
据统计，碧桂园从2014年开始使用永续资本工具，并在2015年净增加额达到168.38亿元，2015年及2016年上半年，碧桂园分别偿还永续债资本4亿及29.28亿元，实际上碧桂园在2016年下半年永续债为166亿元。
前述分析人士指出，以此换来的规模增长，将付出盈利能力降低的代价。
张宏伟认为，可以资产净负债率来衡量企业负债结构以及现金持有情况，从而评判企业融资风险。
同策咨询分析了前述五家龙头房企2011年-2016年中期的该指标数据发现，保利、中海两大央企近年稳健发展，该指标呈下降趋势，特别是中海手持现金非常充裕。而2016年销售三甲恒大、万科、碧桂园则有不同表现。万科低位上行，碧桂园、恒大高位上行。
土地储备和周转效率也十分关乎房企的生长边界。
据统计，万科近几年土地存续比保持在3以内，尤其是2014年以后，连续两年土地仅够未来2年开发使用。而恒大恰恰相反，其2013年土储存续比已达到10年，截至2015年底，土地储备1.56亿平方米，按照当年2551平方米的销售面积，可供6年销售，虽然有所下降，但仍是几家大房企中最高。
张宏伟指出，碧桂园通常在市场大年，大量补充土地储备，以确保后期开发所需，其中2015年土地存续比达到5.1年。自2014年起，碧桂园开始投资一线城市，并在策略上允许周边区域公司进入一线城市拿地，但一线城市公司不能在周边区域拿地，从而出现了多个区域公司聚焦一线城市拿地的情形。
他表示，因为开发全产业链自供的配合，碧桂园在开发进程中大大缩短周期，同时达到以销定产，使得碧桂园在业内延续着从拿地到销售平均5.7个月的高周转进度。
不过整体而言，房企销售毛利率下降成为行业趋势，显示出企业获利能力在变弱。前述机构指出，龙头房企中，中海依然保持着较高的销售毛利率，万科、碧桂园、恒大都呈现出下降趋势，碧桂园下降幅度最大。
返回网站首页>>
免责声明：
1、本网转载文章目的在于传递更多信息，我们不对其准确性、完整性、及时性、有效性和适用性等作任何的陈述和保证。本文仅代表作者本人观点，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
2、中国产业信息研究网一贯高度重视知识产权保护并遵守中国各项知识产权法律。如涉及作品内容、版权和其它问题，请马上与本网联系更正或删除，可在线反馈、可电邮（link@china1baogao.com)、可电话（0755-28749841）。
