融资难度大涨 房企半年内将遇“钱荒”

　　从去年“9·30”新政之后，曾经火爆的公司债一时呈现断崖式下跌的趋势。加之中期借贷便利(MLF)利率和常备借贷便利(SLF)利率双双上调，国内的“加息预期”令企业倍感融资压力。同时，美元进入加息周期，导致美债利率上行，国内企业要以更高的息票利率在海外融资。业内人士分析，一旦调控持续深入，开发商回款周期拉长，等待企业的“钱荒”已为时不远。

　　廉价资金消失

　　宽松的货币政策已然收紧，发债功能几乎失去作用。

　　统计显示，2017年1-4月，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅1113.1亿元，延续了去年四季度以来的低迷状态。甚至相比2016年1-4月同期的5068亿元，下调幅度达到78%。

　　房企的融资难度正在大幅上升。而在2016年，房企包括私募债、公司债、中期票据等融资刷新了历史纪录。资料显示，2016年，房企合计全年融资额度达到11376.7亿元，这也是历史首次突破1万亿元。

　　统计显示，去年“9·30”新政以后，房企的债券融资难度明显加大。去年底出台房地产公司债审核新政后，房企发债的门槛更是大幅提高，发行规模锐减。

　　统计显示，去年7-9月，房企每月的债券发行规模均在千亿元以上。到了2016年10月，开发商发行公司债规模为684.8亿元，而到了去年11月则骤降到288.3亿元，这一数字在2017年1月和2月降到历史最低点，分别为80亿元和132亿元。今年首季度债券融资持续低迷，2017年1月达到一年来的最低点，仅80.07亿元。

　　公司债发行难度越来越大。据不完全统计，今年以来已有包括万科、富力、金地在内的多家房企取消发债，涉及金额超过百亿元。

　　不仅仅如此，从趋势看，房企融资的总量在减少的同时，资金价格上行已经成为趋势。去年12月以来发行的债券利率均在4.2%-5.5%之间，整体看，相比去年9月前4%均有所上行，而4月来目前很多融资的年化收益率已经在5.5%以上。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，2016年房地产市场爆发的主要原因是房企的各种渠道低价格资金，债券是其中价格最低的资金来源，最近两个月发债难度加大，对房企来说将明显提高资金价格。

　　实际上，过去两年发债是房企最大、最廉价的资金来源，但目前发债已基本失去其功能。调控背景下，房企必须寻找其他融资渠道，加快销售回笼资金也成为必要的措施。

　　四面楚歌的“钱途”

　　除了公司债外，开发商其他融资渠道也日渐趋紧。

　　有迹象表明，房地产开发贷也开始明显收紧，贷款额度相比去年同期增速明显下降。北京市银监局更是表态，严格监控银行理财资金违规流向房地产。北京某银行人士表示，理财产品属于表外业务，以往监管不严格，导致资金流向房地产行业，这些都成为潜规则。但今年一季度以来，银监会明显强化了监管力度，将理财产品纳入表内，因此房地产行业已经不可能很容易地间接获取资金。

　　事实上，面对政策收紧，开发商们也在不断寻求其他渠道融资，包括信托、基金等渠道都是企业关注对象。但信托产品的利率也在上涨。据不完全统计，目前利率比年初上调了1-2个百分点。

　　除此之外，人民币贬值对房地产市场的利空将加大在内地融资渠道收窄的情况，海外融资难度越来越大。

　　截至2017年3月初，内地房企年内共发行海外债券13只，累计金额达46.4亿美元，比2015年同期多出一倍。今年一季度，龙湖、恒大、融创等多家大型房企均进行了海外融资。

　　但海外融资使企业外币借款占比升高，可能会带来汇兑损失的风险。实际上以往几年，受人民币贬值影响，不止一家开发企业产生较大额度的汇兑损失。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前海外融资的利率维持在高位，因此开发商通过海外融资在企业融资渠道中占比还不算太大。一般开发商会通过海外融资来救急，如拿了高价地后，通过海外融资弥补短期资金不足，但美元进入加息周期，导致美债利率上行，面对更高的息票利率，开发商要警惕偿债压力。

　　“巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张，如果持续甚至有可能出现违约。前期拿了较多土地的企业，杠杆过高对后续开发来说，未来6-9个月很可能会面临越来越大的资金问题。”张大伟表示。

　　负债驱动扩张

　　融资渠道收紧的同时，行业负债率的上升也值得警惕。

　　据Wind资讯统计数据显示，A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元，同比增加10139亿元，增长幅度达25.93%。该数椐表明，截至2016年底，A股平均每家上市房企负债高达362亿元。

　　此外，2016年，136家上市房企的平均资产负债率为77.26%，去年则为76.55%，同比略有增幅。其中，有32家资产负债率超过80%红线，占比接近24%。此外，剔除预收账款后的资产负债率超过70%的有45家，占比超过33%。

　　共有12家企业超过1000亿元的负债。其中，万科、绿地、保利负债分别为6689.97亿元、6556.62亿元和3498.95亿元。统计显示，万科A资产负债率为80.54%，同比上涨近3个百分点。

　　但关注的是，地产行业有息负债出现上升。截至2016年底，136家上市房企带息负债总额为2.2万亿元，而2015年同期为1.83万亿元，占当年负债总额的比重分别为45%和47%。

　　“以负债驱动扩张在当前地产行业已屡见不鲜。”一位楼市专家指出，近两年，房企快速扩张，主要是高杠杆模式运营带来的结果。然而调控持续高压下，企业一旦高周转能力下降，偿债能力将大打折扣。

　　“当前房企在2016年融资宽松时期替换了部分高成本资金，当下房企资金链暂时还算宽裕，但如果调控持续，房企的压力将越来越大。”张大伟分析，整体来看，企业各个融资渠道要么收紧，要么门槛提高，房企资金压力已呈上升趋势。

　　当前全国已经有55个城市出台了超过160多次调控政策，城市房地产调控已经逐渐开始影响房企销售，这对拿了较多土地的企业而言压力更大，杠杆过高对后续开发成本会形成叠加。对房企来说，未来6-9个月很可能会面临“钱荒”的窘境，加快销售回笼资金已是当务之急。

返回网站首页>>