2017-2022年中国养老地产行业市场发展模式调研分析与投资建议咨询研究报告

第一章 养老地产行业概述      1

　　1.1 养老地产定义与分类    1

　　　　1.1.1 养老地产的定义 1

　　　　1.1.2 养老地产的分类 2

　　1.2 我国主要养老模式分析 2

　　　　1.2.1 传统居家养老模式分析     2

　　　　1.2.2 机构养老模式分析     2

　　　　1.2.3 社区养老模式分析     3

　　　　1.2.4 反向抵押贷款养老模式     3

　　　　 

第二章 养老地产行业市场环境及影响分析（PEST）      5

　　2.1 养老地产行业政治法律环境（P）      5

　　　　2.1.1 行业管理体制分析     5

　　　　2.1.2 行业相关法律法规     9

　　　　（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》   9

　　　　（2）《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》   17

　　　　2.1.3 行业相关发展规划     26

　　　　（1）《社会养老服务体系建设规划（2017-2022年）》   26

　　　　（2）《中国老龄事业发展“十三五”规划（2017-2022年）》       33

　　　　2.1.4 政策环境对行业的影响     42

　　2.2 行业经济环境分析（E）      43

　　　　2.2.1 宏观经济形势分析     43

　　　　（1）国际宏观经济形势分析     43

　　　　（2）国内宏观经济形势分析     48

　　　　（3）产业宏观经济环境分析     52

　　　　2.2.2 宏观经济环境对行业的影响分析     53

　　　　（1）经济复苏对行业的影响     53

　　　　（2）货币政策对行业的影响     55

　　　　（3）区域规划对行业的影响     55

　　2.3 行业社会环境分析（S）      56

　　　　2.3.1 养老地产产业社会环境     56

　　　　（1）人口环境分析     56

　　　　（2）中国城镇化率     58

　　　　2.3.2 社会环境对行业的影响     58

　　　　2.3.3 养老地产产业发展对社会发展的影响     59

　　2.4 行业技术环境分析（T）      59

　　　　2.4.1 养老地产市场项目的产品分析 59

　　　　2.4.2 养老地产产品的功能、设计与内涵 60

　　　　（1）养老地产住宅设计的功能  60

　　　　（2）养老地产住宅的设计与内涵     61

　　　　2.4.3 《老年人建筑设计规范》简介及内容     65

　　　　（1）《老年人建筑设计规范》简介   65

　　　　（2）《老年人建筑设计规范》内容   65

　　　　 

第三章 国际养老地产发展历程与建设分析 72

　　3.1 国际养老地产发展历程与政策沿革    72

　　　　3.1.1 国际养老地产发展历程回顾     72

　　　　3.1.2 国际养老政策沿革及养老建筑研究 72

　　3.2 欧美养老地产发展现状与建设规划分析    74

　　　　3.2.1 欧美养老地产发展现状及趋势 74

　　　　3.2.2 欧美养老地产设计原则     76

　　3.3 日本养老地产发展现状与建设规划分析    77

　　　　3.3.1 日本养老地产发展现状及趋势 77

　　　　（1）日本老龄化现状及特点     77

　　　　（2）养老地产供给与建设趋势  77

　　　　3.3.2 日本养老地产未来建设需求     79

　　3.4 韩国养老地产发展现状与建设规划分析    80

　　　　3.4.1 韩国养老地产发展现状及趋势 80

　　　　3.4.2 老年人专用居住政策的现状     81

　　3.5 新加坡养老地产发展现状与建设规划分析 82

　　　　3.5.1 新加坡养老地产发展现状及趋势     82

　　　　（1）新加坡老龄化现状及特点  82

　　　　（2）养老地产现状及主要模式  82

　　　　（3）养老地产案例分析     83

　　　　3.5.2 新加坡养老地产发展经验借鉴 83

　　　　（1）养老设施运营管理经验     83

　　　　（2）养老地产及养老建筑设计  84

　　3.6 香港养老地产发展现状与建设规划分析    84

　　　　3.6.1 香港养老地产发展现状及趋势 84

　　　　3.6.2 香港养老地产发展经验借鉴     84

　　3.7 台湾养老地产发展现状与建设规划分析    86

　　　　3.7.1 台湾养老地产发展现状及趋势 86

　　　　（1）台湾老龄化现状及特点     86

　　　　（2）养老地产现状及主要模式  86

　　　　（3）养老地产供给与建设趋势  88

　　　　3.7.2 台湾养老地产发展经验借鉴     88

　　　　（1）养老设施运营管理经验     88

　　　　（2）养老地产及养老建筑设计  90

　　　　 

第四章 养老地产行业投资开发模式分析     92

　　4.1 国外养老地产开发模式借鉴 92

　　　　4.1.1 融资模式分析与经验借鉴 92

　　　　（1）融资模式分析     92

　　　　（2）相关经验借鉴     93

　　　　4.1.2 运营模式分析与经验借鉴 94

　　　　（1）运营模式分析     94

　　　　（2）相关经验借鉴     94

　　　　4.1.3 管理模式分析与经验借鉴 95

　　　　（1）管理模式分析     95

　　　　（2）相关经验借鉴     96

　　4.2 国内养老地产开发模式分析 97

　　　　4.2.1 养老地产融资模式分析     97

　　　　（1）投资融资主体     97

　　　　（2）融资渠道分析     98

　　　　（3）融资方式分析     99

　　　　4.2.2 养老地产开发模式分析     100

　　　　（1）新建适老化通用住宅  100

　　　　（2）新建住区中开发部分老年住宅。     100

　　　　（3）老年社区     100

　　　　（4）老年公寓     100

　　　　（5）养老院、敬老院  101

　　　　4.2.3 养老地产运营模式分析     101

　　　　（1）“养老文化”概念营销模式       101

　　　　（2）养老地产产业链延伸模式  101

　　　　（3）租、售、反按揭组合入住模式  102

　　　　4.2.4 养老地产管理模式分析     103

　　　　（1）开发商管理模式分析  103

　　　　（2）战略联盟管理模式分析     103

　　　　（3）专业公司管理模式分析     103

　　4.3 中国养老地产开发模式案例分析 104

　　　　4.3.1 家庭养老     104

　　　　4.3.2 机构养老     104

　　　　（1）案例     105

　　　　（2）机构养老的盈亏分析  105

　　　　（3）模式点评     107

　　　　4.3.3 社区居家养老     107

　　　　（1）案例     108

　　　　（2）模式点评     108

　　　　4.3.4 新兴的养老模式 109

　　　　（1）养生文化村  109

　　　　（2）大型综合性服务机构  110

　　　　（3）以房养老     111

　　　　（4）异地养老     112

　　　　（5）度假养老基地连锁     115

　　　　（6）分时度假式养老  116

　　　　（7）连锁养老超市     117

　　　　4.3.5 我国养老模式案例总结     118

　　　　（1）“社区+医院+地产”模式   118

　　　　（2）会籍制的养老俱乐部  118

　　　　（3）以房养老     119

　　　　（4）异地养老     119

　　　　（5）度假基地连锁     120

　　　　（6）分时度假式养老  120

　　　　（7）连锁养老超市     121

　　　　4.3.6 创新养老模式的建议 121

　　　　（1）养老产业必须走社会化的道路  121

　　　　（2）养老产业必须走产业化的道路  122

　　　　（3）养老产业必须走专业化的道路  122

　　　　（4）老年社区应构建科学的选址模型     122

　　　　（5）老年社区为核心的人群复合化发展  123

　　　　（6）老年社区应满足需求的多样化  123

　　　　（7）养老地产与政府部门合作营销  123

　　　　（8）具有多功能养老地产是发展趋势     124

　　　　（9）在养老地产的基础之上发展养生社区     124

　　4.4 中国养老地产模式典型案例分析 124

　　　　4.4.1 亲和源盈利模式：会员制，年费+会费   124

　　　　（1）亲和源老年公寓案例特点  124

　　　　（2）亲和源老年公寓开发主体分析  124

　　　　（3）亲和源老年公寓所在位置  124

　　　　（4）亲和源老年公寓总建设面积     125

　　　　（5）亲和源老年公寓总户数     125

　　　　（6）亲和源老年公寓配套设施  125

　　　　（7）亲和源老年公寓经营模式分析  126

　　　　（8）亲和源老年公寓经营特点分析  126

　　　　4.4.2 北京东方太阳城：出售为主，逐年回购产权 127

　　　　（1）北京东方太阳城案例特点  127

　　　　（2）北京东方太阳城开发主体  127

　　　　（3）北京东方太阳城所在位置  128

　　　　（4）北京东方太阳城总建设面积     128

　　　　（5）北京东方太阳城总户数     128

　　　　（6）北京东方太阳城配套设施  129

　　　　（7）北京东方太阳城经营模式分析  129

　　　　（8）北京东方太阳城经营特点分析  129

　　　　4.4.3 万科幸福汇：公司负责开发，租售并举 130

　　　　（1）万科幸福汇老年公寓案例特点  130

　　　　（2）万科幸福汇老年公寓开发主体  130

　　　　（3）万科幸福汇老年公寓所在位置  130

　　　　（4）万科幸福汇老年公寓总建设面积     130

　　　　（5）万科幸福汇老年公寓总户数     131

　　　　（6）万科幸福汇老年公寓配套设施  131

　　　　（7）万科幸福汇老年公寓经营模式分析  131

　　　　（8）万科幸福汇老年公寓经营特点分析  131

　　　　4.4.4 泰康保险：亲为老人提供一站式服务     132

　　　　（1）泰康养老社区案例特点     132

　　　　（2）泰康养老社区开发主体     132

　　　　（3）泰康养老社区位置     133

　　　　（4）泰康养老社区经营模式分析     133

　　　　 

第五章 国内养老地产行业现状与瓶颈分析 134

　　5.1 养老地产行业发展现状及市场分析    134

　　　　5.1.1 市场客户群体分析     134

　　　　5.1.2 市场发展空间分析     141

　　　　5.1.3 市场存在问题分析     142

　　　　5.1.4 市场开发特征分析     142

　　　　5.1.5 行业发展现状分析     143

　　5.2 养老地产行业存在问题分析 145

　　　　5.2.1 政府扶持政策不明晰 145

　　　　5.2.2 城市规划养老控制滞后     145

　　　　5.2.3 市场定位同质化现象严重 145

　　　　5.2.4 产品设计与后期管理简单复制 146

　　　　5.2.5 经营模式缺乏创新     146

　　　　 

第六章 养老地产行业建筑规划设计分析     147

　　6.1 老年人对居住环境的特殊需求    147

　　　　6.1.1 因生活时间结构变化而产生的特殊要求 147

　　　　6.1.2 因生活空间结构变化而产生的特殊要求 147

　　　　6.1.3 因老年个人生理和心理变化而产生的特殊需求     148

　　6.2 老年人生理和心理设计原则 148

　　　　6.2.1 针对体力的衰退 148

　　　　6.2.2 针对智力的衰退 150

　　　　6.2.3 针对视力、听力的衰退     151

　　6.3 养老地产的规划应采取的原则    153

　　　　6.3.1 地理位置     153

　　　　6.3.2 建筑形式     153

　　　　6.3.3 社区空间结构     153

　　　　6.3.4 社区道路系统     153

　　　　6.3.5 室外社交空间规划     154

　　　　6.3.6 低层居住单元的组合形式 154

　　6.4 养老地产项目规划要点分析 154

　　　　6.4.1 规划选址要求     154

　　　　6.4.2 对环境景观要求 156

　　　　6.4.3 对交通的要求     157

　　　　6.4.4 对规划尺度的要求     158

　　　　6.4.5 老年社区对日照通风卫生要求 159

　　　　6.4.6 老年社区对公共服务设施的要求     159

　　6.5 养老设施建筑设计模式分析 160

　　　　6.5.1 起居空间的构成与设计模式分析     160

　　　　6.5.2 卧室空间的构成与设计模式分析     161

　　　　6.5.3 卫生空间的构成与设计模式分析     161

　　　　6.5.4 厨房设计模式分析     164

　　　　6.5.5 阳台设计模式分析     167

　　6.6 养老建筑的设计理念分析    167

　　　　6.6.1 国外养老建筑设计特点     167

　　　　6.6.2 国内养老建筑设计理念     168

　　　　（1）整体布局合理化  168

　　　　（2）居室设计“宜老化”  169

　　　　（3）生活设施智能化  169

　　　　（4）社区配套人性化  169

　　　　（5）建筑景观艺术化  170

　　　　（6）服务功能多元化  170

　　6.7 养老地产项目配套分析 171

　　　　6.7.1 智能化配置 171

　　　　6.7.2 会所配置     171

　　　　6.7.3 电梯配置     172

　　　　6.7.4 商业配置     172

　　　　6.7.5 配套设施     172

　　　　6.7.6 老年医院及护理院     173

　　　　6.7.7 生活机能配备     173

　　6.8养老地产客户群体市场调研  174

　　　　6.8.1 个人情况调研概要     174

　　　　6.8.2 入住老年公寓意愿     175

　　　　6.8.3 设施服务需求方面     179

　　　　6.8.4 经济承受能力方面     181

　　　　6.8.5 社会行为方面调研     184

　　　　6.8.6 目标消费者调研总结 187

　　　　 

第七章 养老地产领先企业经营状况分析     189

　　7.1 房地产开发商养老地产战略分析 189

　　　　7.1.1 保利房地产(集团)股份有限公司经营情况分析      189

　　　　（1）企业发展概况     189

　　　　（2）企业主营业务分析     190

　　　　（3）企业养老地产战略分析     193

　　　　（4）企业养老地产项目推进现状     198

　　　　（5）企业发展养老地产优劣势分析  198

　　　　7.1.2 万科企业股份有限公司经营情况分析     199

　　　　（1）企业发展概况     199

　　　　（2）企业主营业务分析     201

　　　　（3）企业养老地产战略分析     203

　　　　（4）企业养老地产项目推进现状     204

　　　　（5）企业发展养老地产优劣势分析  204

　　　　7.1.3 华润置地有限公司经营情况分析     205

　　　　（1）企业发展概况     205

　　　　（2）企业主营业务分析     206

　　　　（3）企业养老地产战略分析     206

　　　　（4）企业养老地产项目推进现状     207

　　　　（5）企业发展养老地产优劣势分析  209

　　　　7.1.4 首创置业股份有限公司经营情况分析     209

　　　　（1）企业发展概况     209

　　　　（2）企业主营业务分析     209

　　　　（3）企业养老地产战略分析     210

　　　　（4）企业养老地产项目推进现状     211

　　　　（5）企业发展养老地产优劣势分析  211

　　　　7.1.5 绿地控股集团有限公司经营情况分析     211

　　　　（1）企业发展概况     211

　　　　（2）企业主营业务分析     212

　　　　（3）企业养老地产战略分析     213

　　　　（4）企业养老地产项目推进现状     214

　　　　（5）企业发展养老地产优劣势分析  214

　　7.2 养老地产标杆运营商经营状况分析    215

　　　　7.2.1 亲和源股份有限公司经营情况分析 215

　　　　（1）企业发展概况     215

　　　　（2）企业养老地产项目运营模式     215

　　　　（3）企业标杆养老地产项目分析     216

　　　　（4）企业经营状况优劣势分析  217

　　　　7.2.2 乐成老年事业投资有限公司经营情况分析     217

　　　　（1）企业发展概况     217

　　　　（2）企业经营状况分析     217

　　　　（3）企业养老地产项目运营模式     218

　　　　（4）企业标杆养老地产项目分析     218

　　　　（5）企业经营状况优劣势分析  218

　　　　7.2.3 千鹤湾老年公寓投资管理有限公司经营情况分析 219

　　　　（1）企业发展概况     219

　　　　（2）企业经营状况分析     219

　　　　（3）企业养老地产项目运营模式     219

　　　　（4）企业标杆养老地产项目分析     220

　　　　（5）企业经营状况优劣势分析  220

　　　　7.2.4 北京汇晨养老机构管理有限公司经营情况分析     220

　　　　（1）企业发展概况     220

　　　　（2）企业经营状况分析     221

　　　　（3）企业养老地产项目运营模式     221

　　　　（4）企业标杆养老地产项目分析     222

　　　　（5）企业经营状况优劣势分析  222

　　　　7.2.5 泰康之家（北京）投资有限公司经营情况分析     223

　　　　（1）企业发展概况     223

　　　　（2）企业经营状况分析     223

　　　　（3）企业养老地产项目运营模式     224

　　　　（4）企业标杆养老地产项目分析     225

　　　　（5）企业经营状况优劣势分析  225

　　7.3 养老地产建筑规划设计企业分析 225

　　　　7.3.1 北京清华同衡规划设计研究院有限公司分析 225

　　　　（1）企业发展概况     225

　　　　（2）企业设计理念分析     225

　　　　（3）企业主营业务分析     226

　　　　（4）企业标杆项目分析     226

　　　　（5）养老地产项目经验     228

　　　　7.3.2 上海学汇建筑设计有限公司分析     228

　　　　（1）企业发展概况     228

　　　　（2）企业设计理念分析     228

　　　　（3）企业主营业务分析     229

　　　　（4）养老地产项目经验     229

　　　　 

第八章 养老地产区域市场投资机会分析     230

　　8.1 北京市养老地产投资机会分析    230

　　　　8.1.1 当地经济水平与老龄人口规模分析 230

　　　　8.1.2 养老服务设施建设用地规模分析     231

　　　　8.1.3 养老地产行业市场供给规模分析     231

　　　　8.1.4 养老地产行业市场需求规模分析     231

　　　　8.1.5 养老地产行业投资机会与前景分析 233

　　8.2 上海市养老地产投资机会分析    235

　　　　8.2.1 当地经济水平与老龄人口规模分析 235

　　　　8.2.2 养老服务设施建设用地规模分析     236

　　　　8.2.3 养老地产行业市场供给规模分析     236

　　　　8.2.4 养老地产行业市场需求规模分析     236

　　　　8.2.5 养老地产行业投资机会与前景分析 237

　　8.3 广州市养老地产投资机会分析    240

　　　　8.3.1 当地经济水平与老龄人口规模分析 240

　　　　8.3.2 养老地产行业市场供给规模分析     240

　　　　8.3.3 养老地产行业市场需求规模分析     241

　　　　8.3.4 养老地产行业投资机会与前景分析 241

　　8.4 深圳市养老地产投资机会分析    242

　　　　8.4.1 当地经济水平与老龄人口规模分析 242

　　　　8.4.2 养老地产行业市场供给规模分析     243

　　　　8.4.3 养老地产行业市场需求规模分析     243

　　　　8.4.4 养老地产行业投资机会与前景分析 243

　　8.5 天津市养老地产投资机会分析    245

　　　　8.5.1 当地经济水平与老龄人口规模分析 245

　　　　8.5.2 养老地产行业市场供给规模分析     245

　　　　8.5.3 养老地产行业市场需求规模分析     246

　　　　8.5.4 养老地产行业投资机会与前景分析 247

　　8.6 重庆市养老地产投资机会分析    249

　　　　8.6.1 当地经济水平与老龄人口规模分析 249

　　　　8.6.2 养老地产行业市场供给规模分析     251

　　　　8.6.3 养老地产行业市场需求规模分析     251

　　　　8.6.4 养老地产行业投资机会与前景分析 252

　　8.7 杭州市养老地产投资机会分析    256

　　　　8.7.1 当地经济水平与老龄人口规模分析 256

　　　　8.7.2 养老服务设施建设用地规模分析     256

　　　　8.7.3 养老地产行业市场供给规模分析     256

　　　　8.7.4 养老地产行业市场需求规模分析     257

　　　　8.7.5 养老地产行业投资机会与前景分析 259

　　8.8 成都市养老地产投资机会分析    259

　　　　8.8.1 当地经济水平与老龄人口规模分析 259

　　　　8.8.2 养老地产行业市场供给规模分析     259

　　　　8.8.3 养老地产行业市场需求规模分析     260

　　　　8.8.4 养老地产行业投资机会与前景分析 261

　　8.9 武汉市养老地产投资机会分析    262

　　　　8.9.1 当地经济水平与老龄人口规模分析 262

　　　　8.9.2 养老地产行业市场供给规模分析     262

　　　　8.9.3 养老地产行业市场需求规模分析     263

　　　　8.9.4 养老地产行业投资机会与前景分析 264

　　8.10 青岛市养老地产投资机会分析   265

　　　　8.10.1 当地经济水平与老龄人口规模分析       265

　　　　8.10.2 养老地产行业市场供给规模分析   265

　　　　8.10.3 养老地产行业市场需求规模分析   267

　　　　8.10.4 养老地产行业投资机会与前景分析       268

　　8.11 大连市养老地产投资机会分析   270

　　　　8.11.1 当地经济水平与老龄人口规模分析       270

　　　　8.11.2 养老地产行业市场供给规模分析   271

　　　　8.11.3 养老地产行业市场需求规模分析   271

　　8.12 南京市养老地产投资机会分析   272

　　　　8.12.1 当地经济水平与老龄人口规模分析       272

　　　　8.12.2 养老地产行业市场供给规模分析   272

　　　　8.12.3 养老地产行业市场需求规模分析   273

　　　　8.12.4 养老地产行业投资机会与前景分析       274

　　8.13 宁波市养老地产投资机会分析   276

　　　　8.13.1 当地经济水平与老龄人口规模分析       276

　　　　8.13.2 养老服务设施建设用地规模分析   276

　　　　8.13.3 养老地产行业市场供给规模分析   277

　　　　8.13.4 养老地产行业市场需求规模分析   277

　　8.14 沈阳市养老地产投资机会分析   279

　　　　8.14.1 当地经济水平与老龄人口规模分析       279

　　　　8.14.2 养老地产行业市场供给规模分析   280

　　　　8.14.3 养老地产行业市场需求规模分析   280

　　　　8.14.4 养老地产行业投资机会与前景分析       281

　　8.15 长沙市养老地产投资机会分析   282

　　　　8.15.1 当地经济水平与老龄人口规模分析       282

　　　　8.15.2 养老地产行业市场供给规模分析   283

　　　　8.15.3 养老地产行业投资机会与前景分析       283

　　8.16 郑州市养老地产投资机会分析   283

　　　　8.16.1 当地经济水平与老龄人口规模分析       283

　　　　8.16.2 养老地产行业市场供给规模分析   284

　　　　8.16.3 养老地产行业市场需求规模分析   284

　　　　8.16.4 养老地产行业投资机会与前景分析       285

　　8.17 济南市养老地产投资机会分析   287

　　　　8.17.1 当地经济水平与老龄人口规模分析       287

　　　　8.17.2 养老服务设施建设用地规模分析   287

　　　　8.17.3 养老地产行业市场供给规模分析   287

　　　　8.17.4 养老地产行业市场需求规模分析   289

　　　　8.17.5 养老地产行业投资机会与前景分析       289

　　8.18 哈尔滨市养老地产投资机会分析      290

　　　　8.18.1 当地经济水平与老龄人口规模分析       290

　　　　8.18.2 养老服务设施建设用地规模分析   291

　　　　8.18.3 养老地产行业市场需求规模分析   291

　　　　8.18.4 养老地产行业投资机会与前景分析       291

　　8.19 石家庄市养老地产投资机会分析      294

　　　　8.19.1 当地经济水平与老龄人口规模分析       294

　　　　8.19.2 养老地产行业市场供给规模分析   294

　　　　8.19.3 养老地产行业市场需求规模分析   295

　　　　8.19.4 养老地产行业投资机会与前景分析       296

　　8.20 长春市养老地产投资机会分析   298

　　　　8.20.1 当地经济水平与老龄人口规模分析       298

　　　　8.20.2 养老地产行业市场需求规模分析   298

　　　　8.20.3 养老地产行业投资机会与前景分析       298

　　　　 

第九章 养老地产行业需求趋势与投资策略 301

　　9.1 养老地产未来需求规模与结构预测    301

　　　　9.1.1 未来我国老年人口规模预测     301

　　　　9.1.2 机构养老型老年住宅需求预测 302

　　　　9.1.3 居家养老型老年住宅需求预测 302

　　9.2 养老地产行业面临的困境与对策 303

　　　　9.2.1 养老地产行业面临的困境 303

　　　　9.2.2 养老地产企业面临的困境及对策     304

　　9.3 养老地产前景展望与趋势预测    307

　　　　9.3.1 养老地产发展前景展望     307

　　　　9.3.2 国内养老地产发展趋势     309

　　　　（1）综合性住宅成养老地产主导产品     309

　　　　（2）市场竞争激烈，设计更看重细节     309

　　　　（3）更加注重以人为本的开发理念  310

　　　　（4）将细分不同消费档次老年消费群体  310

　　　　（5）功能齐全小户型是重要选择     310

　　　　（6）项目开发逐步从主城区向郊区转移  310

　　　　（7）“山水型”项目更受消费者青睐       310

　　　　（8）开发不再片面追求规模与档次  310

　　9.4 养老地产投资机会与策略分析    311

　　　　9.4.1 养老地产投资风险分析     311

　　　　9.4.2 养老地产投机会分析 313

　　　　9.4.3 养老地产投资策略分析     317

　　　　 

第十章 研究结论和建议   323

　　10.1 研究结论      323

　　10.2 三胜建议      324

 

图表目录

图表：养老地产的混合开发模式       1

图表：老年养护机构重点实现的功能       3

图表：城市和农村社区养老各自发展特点       3

图表：国内引起较大关注的两种反向抵押贷款模式       4

图表：2016年七国集团GDP增长率 43

图表：2016年金砖国家及部分亚洲经济体GDP同比增长率 44

图表：2016年主要经济体制造业和服务业PMI      45

图表：2016年主要经济体制造业PMI新订单和出口新订单指数  46

图表：2012-2016年国内生产总值及其增长速度     49

图表：2014-2016年国内生产总值季度增速分析     50

图表：2007-2016年中国人口及其自然增长率变化情况  57

图表：2016年人口数及其构成预测   57

图表：新加坡养老地产模式总结       83

图表：国外老年人居住模式       92

图表：我国养老模式案例总结——“社区+医院+地产”模式       118

图表：我国养老模式案例总结——会籍制的养老俱乐部       118

图表：我国养老模式案例总结——以房养老    119

图表：我国养老模式案例总结——异地养老    119

图表：我国养老模式案例总结——度假基地连锁    120

图表：我国养老模式案例总结——分时度假式养老       120

图表：我国养老模式案例总结——连锁养老超市    121

图表：亲和源老年公寓会员制运营模式分析    126

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比全国统计     135

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比广东统计     135

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比江苏统计     135

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比辽宁统计     135

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比山东统计     135

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比上海统计     136

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比四川统计     136

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比湖北统计     136

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比浙江统计     136

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比黑龙江统计 136

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比河南统计     137

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比北京统计     137

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比河北统计     137

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比湖南统计     137

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比安徽统计     137

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比吉林统计     137

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比天津统计     138

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比重庆统计     138

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比福建统计     138

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比陕西统计     138

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比山西统计     138

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比内蒙古统计 138

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比广西统计     139

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比江西统计     139

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比云南统计     139

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比新疆统计     139

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比甘肃统计     139

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比贵州统计     140

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比宁夏统计     140

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比海南统计     140

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比青岛统计     140

图表：2015年底60岁及以上人口和老年抚养比西藏统计     140

图表：2012-2030年我国养老地产行业市场规模     141

图表：高端型和基础型养老社区在选址上建议考虑的各种要素分析    156

图表：植被供氧量值分析    157

图表：使用轮椅老人进入浴盆的方式       163

图表：老年人的活动范围    165

图表：残疾人的活动范围    165

图表：消费者入住老年公寓意愿调研       175

图表：消费者入住老年公寓意愿调研       176

图表：消费者养老住房购买意向调研       176

图表：消费者希望选择的养老住房面积调研    177

图表：消费者更喜欢的老年公寓调研       177

图表：消费者更愿意选择的房间类型调研       178

图表：消费者选择老年公寓环境调研       178

图表：消费者对老年公寓医疗需求方面调研    179

图表：消费者认为老年公寓必备设施服务调研       179

图表：消费者认为老年公寓必备服务项调研    180

图表：消费者对老年公寓厨房需求方面调研    181

图表：消费者对老年公寓费用支付形式调研    181

图表：消费者对老年公寓费用承受能力调研    182

图表：消费者对老年公寓一次性费用支付能力调研       182

图表：消费者目前拥有的理财方式调研    183

图表：消费者未来投资计划调研       184

图表：消费者期望的投资回报率调研       184

图表：消费者期望的投资回报率调研       185

图表：消费者对老年公寓的合住意愿调研       185

图表：消费者希望子女看望周期调研       186

图表：消费者心理健康服务需求调研       186

图表：消费者参与工作的意愿调研    187

图表：消费者日常用品的使用调研    187

图表：2016年保利房地产(集团)股份有限公司经营分析       191

图表：2015年保利房地产(集团)股份有限公司经营分析       192

图表：2014-2016年保利房地产（集团）股份有限公司成长能力分析  192

图表：2014-2016年保利房地产（集团）股份有限公司盈利能力分析  193

图表：2014-2016年保利房地产（集团）股份有限公司运营能力分析  193

图表：2014-2016年保利房地产（集团）股份有限公司偿债能力分析  193

图表：2016年万科企业股份有限公司经营分析      201

图表：2015年万科企业股份有限公司经营分析      202

图表：2014-2016年万科企业股份有限公司成长能力分析     202

图表：2014-2016年万科企业股份有限公司盈利能力分析     202

图表：2014-2016年万科企业股份有限公司运营能力分析     202

图表：2014-2016年万科企业股份有限公司偿债能力分析     203

图表：万科企业股份有限公司主要养老地产项目    204

图表：2016年北京市常住人口及构成      230

图表：2012-2016年北京市地区生产总值及增长速度     231

图表：2012-2016年上海市生产总值及其增长速度  235

图表：2012-2016年上海市城镇居民人均住房居住面积  236

图表：2012-2016年广州市生产总值及其增长速度  240

图表：2012-2016年深圳市生产总值及其增长速度  242

图表：2012-2016年天津市地区生产总值  245

图表：2012-2016年重庆市生产总值及其增长速度  250

图表：2016年重庆市人口构成   251

图表：2013-2016年重庆市社会养老服务体系建设主要指标  252

图表：2013-2016年重庆市社会养老服务体系建设重点工程项目  255

图表：2016年石家庄市区居民消费价格指数   294

图表：2017-2022年我国老年人口规模预测     301

图表：养老地产行业投资风险分析    312

略……

　　近年来，养老地产逐步成为了新的投资热点，提前步入老龄化的中国社会不得不面对日益突出的养老、医疗和劳动力等多方面的压力。因此，养老地产投资也被认为前景广阔、市场巨大，但是除了正常经营风险外，政策和法规的配套完善，也是投资人，包括打算购买养老公寓、设施和服务的普通大众应该高度关注的。

　　综合预计，2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174万～185万张左右，需要护理老人床位数30万～32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算，未来三年市场上将需要至少4500个项目的建设，粗略估计将有上万亿元投入。但从供应角度看，市场上大部分养老机构配套设施落后，缺乏现代化的管理方式；服务及费用参差不齐，针对中高端消费人群的养老机构缺口仍然很大。在新型城镇化建设中，利用异地生态养老和旅游产业相结合的方式，能有效的化解中心城市土地资源紧张和人口老龄化等问题。养老地产的规模从2010年的近1万亿元，提升到2013年的2.5万亿元，有望提升到2020年的8万亿元，到2030年达到22万亿元的规模，将是城镇化建设产业支持的重要选项之一。

　　面对如此庞大的市场，各路资本也都跃跃欲试。目前，社会资本参与养老产业已有所发展，其中以养老社区开发运营为主的养老地产最为集中，越来越多的企业和机构进军养老地产。目前已有万科、保利、首创、绿城、龙湖、复星、远洋地产等开发商在养老地产上争夺市场份额，同时越来越多外资机构也前来试水我国养老地产领域。中国养老地产市场的“巨大蛋糕”在吸引众多资本加入的同时，也对房企的运营开发能力提出了种种考验。面对这一新事物，选择何种盈利模式是摆在开发商面前的首要问题。长投资、长回报特点决定了服务才是养老产业最终的盈利来源，但国内的养老产业都处于较短期阶段，前期的成本无法收回，日常的收支无法平衡，这些都给养老产业的运营带来了比较大的资金压力，造成盈利困局。

　　本研究咨询报告由三胜咨询领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家商务部、国家发改委、国家经济信息中心、国务院发展研究中心、计划生育委员会、中国老年保健协会、国家人力资源和社会保障部、中国老龄产业协会、全国老龄工作委员会办公室、中国房地产协会、中国产业信息研究网、全国及海外多种相关报刊杂志的基础信息以及专业研究单位等公布和提供的大量资料。对我国养老地产业作了详尽深入的分析，是企业进行市场研究工作时不可或缺的重要参考资料，同时也可作为金融机构进行信贷分析、证券分析、投资分析等研究工作时的参考依据。