上市房企两极分化 中小房企面临业绩压力

　　已经过去的2015年，对于大多数房企来说都经历了冰火两重天的考验。一方面，一二线城市开发商借着政策的东风收益显著；另一方面，三四线城市的去库存问题依然困扰着房企。因此，房企的业绩也因落子区域和产品的不同而呈现分化。

　　与此同时，去年房企提得最多的一个词是转型，“出海”、互联网+、金融+等成为其新战场，并且各有所获。

　　布局

　　加速向一二线城市“集结”

　　由于三四线城市楼市的不景气，近两年来房企向一二线城市聚焦的趋势已经越来越明显。不少有实力的房企都正在加速一二线城市的布局，扩张土地储备。

　　龙头房企万科在年报中表示，正是由于其在传统住宅业务上坚持聚焦发达城市圈的策略，使得其抓住了主要城市市场好转的机会，其重点关注的14个大中城市住宅成交面积明显回升，新房成交总体上超过供应。2015年，万科在主要城市销售金额增长20.7%。

　　“考虑到一、二线城市去化率较高，经济发展更具前景，集团自2014年开始已陆续退出了三、四线城市，回归一、二线城市房地产市场作为发展重点。”远洋地产也在年报中披露，截至2015年末，集团总土地储备达约2000万平方米，其中一线城市占55%。据悉，2015年，远洋集团在8个主要城市获得13个项目，新增土储资源约230万平方米，全部位于一、二线城市。

　　泰禾集团也在其发展战略中明确指出：受益于一二线发达城市的优势，旗下住宅项目去化顺利，在土储方面将会继续“扎根福建本土，深耕一线城市”。据泰禾方面透露，目前其货值中，一线城市占比在七成以上。

　　不过，也有部分房企对一线城市楼市最近一轮的涨幅表示出一定的担忧。比如，碧桂园集团总裁莫斌就明确表示，不会放弃深耕三四线城市的做法：“在一线核心地段，我们保持关注、审慎参与；在二线城市，碧桂园持续巩固市场。”据悉，碧桂园2015年合同销售额中有52%来自于瞄准一二线城市的项目，46%来自于面向三四线城市的项目。

　　压力

　　中小房企面临业绩压力

　　去年以来，国家出台多项政策刺激楼市，让房地产市场从年初的整体低迷到下半年转为逐渐升温。据中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布的《2016中国房地产开发企业500强测评研究报告显示》，2015年，500强房地产开发企业销售明显加速，全年商品房销售面积总额达3.4亿平方米，同比增长11.6%，销售金额创下4万亿新高，同比增长17.5%。

　　然而一线城市的火热并未传导到三四线城市，城市表现愈加分化明显。在一二线城市没有足够实力拿地的中小房企，在去年激烈的市场竞争中，显得有些力不从心。

　　据中原地产统计数据显示，在已经披露2015年度业绩预告的88家房地产公司中，半数房企预报净利润下滑，约25家房企预告亏损，其中大部分为中小房企。而在正式发布年报的上市房企当中，荣安地产、中航地产和大龙地产净利润均出现下滑，下滑幅度分别为66.6%、18.5%和54%。

　　业内人士分析，中小房企受制于现金周转和布局过于集中等多种因素，无法与大型房企相抗衡。区域楼市不景气、布局城市库存压力大成为很多业绩下滑房企所面临的共同困境。

　　此外，万通地产首亏5.8亿元至6.2亿元。对此，万通也表示，正在开发杭州万通中心项目及杭州上园项目，在综合分析上述两项目所处区域的市场环境现状、未来变化趋势及上述项目成本费用支出情况的基础上，拟对上述两项目计提减值准备。

　　“多数亏损房企都是由于项目布局城市不合理，销售不畅，甚至迫于资金压力而减少开工量，致使一些项目无法达到预售条件，不但销售目标难以完成，降价销售也致使净利润下滑。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　　动向

　　房企“出海”投资继续扩大

　　最近几年，国人海外置业的现象变得越来越普遍，由此也带动中资“出海”开发项目的增加。房企布局海外同样开始成为业界所关注的问题。

　　“中国对外开放从引进已转向双向开发。房地产开发企业也身在其中，中国房企向海外布局也是战略的一个重要选择。”中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室副主任倪鹏飞就表示，未来海外投资趋势还会继续扩大。

　　据仲量联行数据显示，2015年中资企业在全球各地的项目开发支出超过90亿美元，较2014年的60亿美元增加50%。其中，万达、万科等龙头企业充当了先锋的角色。

　　比如万科就在年报中披露，截至2015年底，万科已经进入了旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦等5个海外城市。海外项目贡献销售面积2.8万平米，贡献销售收入28.8亿元。

　　而今年1月，碧桂园集团售卖马来西亚“森林城市”项目的营销活动也曾引发过业界的关注。不过值得注意的是，中资房企的海外项目，大部分依然针对的是海外华人、中国内地投资者。

　　中国房地产研究会副会长胡志刚就曾指出，移民潮、海外就业、留学、养老需求的扩大，在海外形成了强大的市场需求。而碧桂园总裁莫斌也透露，“森林城市”前期信息传播主要面向中国内地，目前内地客户占大约80%。

 

 

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