房地产信托规模的上涨受内外因素影响

本文相关报告 REPORTS
	2018-2023年中国房地产信托行业市场深度分析及投资机会研究报告
	房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托，但直到1920年以后，美国投资事业才有了...

　　2018年上半年，集合信托募集资金6888亿元，其中，房地产信托募资规模为2406亿元，占比超三成。这意味着，上半年超三分之一信托资金流入到房地产领域。

　　房地产信托规模的上涨受内外因素影响，研究员帅国让向《证券日报》记者分析表示，一是美联储加息，市场资金紧张；二是债市收紧，房企融资成本上升；三是监管政策趋严，传统渠道受限。他认为，下半年房地产信托规模和收益率仍会有小幅攀升趋势。

　　流向房企信托资金同比增四成

　　据在线数据统计，今年上半年，集合信托共成立4217款产品，募集资金6887.56亿元，平均收益率为7.51%。就信托资金投向领域而言，房地产类信托产品共成立1176款，成立规模2405.51亿元，平均收益率为7.89%；金融类信托产品共成立1666款，成立规模2391.93亿元，平均收益率为7.01%；工商企业类信托产品共成立623款，成立规模834.12亿元，平均收益率为7.54%；基础产业类信托产品共成立436款，成立规模654.97亿元，平均收益率为7.74%；其他投向类信托产品共成立316款，成立规模601.02亿元，平均收益率为6.61%。

　　可见，无论从成立规模或收益率，房地产信托都一枝独秀，坐稳首位。今年上半年房地产信托成立规模占比信托产品总规模34.93%。此外，相较于去年同期的1706.91亿元，同比增幅超四成，达40.93%。据在线数据统计，上周房地产信托成立规模再居首，共成立26款产品，募资51.84亿元，占总规模的59.59%。种种数据均表明，房企对信托资金需求旺盛并延续。

　　房地产信托规模的上涨受内外因素影响，研究员帅国让向《证券日报》记者分析表示，一是美联储加息，市场资金紧张；二是债市收紧，房企融资成本上升；三是监管政策趋严，传统渠道受限。

　　收益率有望再度提高

　　今年以来，房地产信托资金有些“烫手”。产品收益率持续走高的背后，是房企融资成本的居高不下。

　　统计数据显示，6月4日至10日，100家发行人新发行的206只债券，涉及融资规模为5105亿元；以及41家非银金融机构新发行的163个融资项目，涉及融资规模677亿元。《证券日报》记者观察发现，就存续期限而言，6个月及以下、1年期、2年期、3年期的信托项目融资成本分别在8.56%至11.05%之间。

　　而据授米金融智库3月1日至3月7日融资成本数据显示，覆盖60家非银金融机构（信托、资管、私募、交易所等）发行的159个融资项目，融资金额508亿元。其中，涉及中信信托、华融信托、大业信托、粤财信托、中江信托、光大信托、百瑞信托、西部信托、国通信托等9家信托公司投资的多个房地产信托项目，融资成本普遍在9.2%至11.4%之间。
　　　　
　　有分析指出，房地产企业的普遍高杠杆属性决定其还债很大程度仍依靠再融资，同时在调控基调不变的背景下，再融资能力的分化会推高部分低信用等级房地产企业的信用溢价，从而进一步加大部分房企的融资成本。

　　房地产信托对信托需求提升、收益率持续走高已成为业内共识。

　　帅国让认为短期内房企对信托资金需求并不会降低，他预测下半年房地产信托规模和收益率仍会有小幅攀升趋势。

　　事实上，不仅房地产信托，信托产品整体平均收益率也达到7.51%，距破“8”并不远。用益理财工作室认为，今年信托产品平均预期年化收益率可能突破8%，但难以突破9%。

　　用益理财工作室表示，展望2018年，中国将继续实行稳健的货币政策，管住货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长。可以预料，央行将会延续2017年中性偏紧的货币政策，M2的增速将低于10%。这些将使信托投资的平均预期年化收益率继续提高，并可能突破8%，但难以再现2017年的高增长局面。