打造深莞惠经济圈 临深地区楼市将迎大好

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　　近日，一个大消息降临深莞惠。

　　在上周举行的深莞惠经济圈（3+2）（也即深圳（楼盘）、东莞（楼盘）、惠州（楼盘）+河源（楼盘）、汕尾）党政主要领导第十一次联席会议上，一个重要消息被传出：

　　为进一步促进深莞惠三地协同发展，助推珠三角打造世界级城市群，在深莞惠经济圈（3+2）合作机制上，参照深汕特别合作区有关做法，推动在东莞、惠州邻近深圳地区划出一定区域，规划建设跨行政边界的功能协调、产业互补、成果共享的区域协同发展试验区。上面的内容用一句话通俗的话解释就是，以前在楼市语境中的“临深地区”将迎来官方正式定义，成为名副其实的临深地区。根据会议要求，这个在东莞、惠州划定的临深地区或者说试验区，除了行政上仍属各地级市管辖外，其他方面皆由三个城市协商而定。

　　具体而言，试验区内的地区生产总值、税收存量归当地所有，增量部分由三地政府在协商基础上按比例分成，提升中心城市辐射带动作用。

　　接下来，深圳、东莞、惠州将积极探索创新合作机制、合作模式，明确试验区选址、发展定位、空间布局、主导产业等因素。这条消息对于深圳、东莞和惠州而言，无疑都是利好。

　　对深圳来说：

　　我们知道，深圳土地面积狭小，只有不到2000平方公里，是同等级城市北京（楼盘）的1/8、不到上海（楼盘）的1/3、接近广州（楼盘）的1/4。

　　早在十几年前，就迎来了由土地空间带来的发展瓶颈。深圳老区罗湖区，几乎无新土地可以供应，整个深圳地区，也基本陷入了无地可供的尴尬境地。

　　过去十几二十年里，深圳一方面通过填海造地获取了一些土地，另一方面是加快城市更新步伐，获取存量土地。目前，存量土地已经成为深圳建设用地供应的主要渠道。

　　深圳建设用地供应主要以存量利用为主

　　但即便如此，也无法应对每年50万左右新增人口带来的住房需求量。

　　2017年，在中央政府要求地方政府增加住宅土地供应的背景下，深圳仅推出了2宗地块，不到北京、上海、广州、杭州（楼盘）、天津（楼盘）、南京（楼盘）、武汉（楼盘）、成都、重庆（楼盘）等热点城市的零头。
　　

　　由于土地空间促狭，而人口与日俱增，最终导致住房市场上供需矛盾越来越激烈，房价水涨船高，同时还制约着深圳的产业发展。

　　在这样的背景下，2009年深圳、东莞、惠州召开了联合会议，签订了《深圳、东莞、惠州规划一体化合作协议》，打造深莞惠都市圈，以缓解深圳的人口压力。现如今提出的在东莞、惠州划定区域协同发展试验区，是对深莞惠一体化的深入贯彻和进一步升级。根据会议披露的内容可知，这个划定的区域，除了地区内生产总值、税收存量归当地所有，增量部分由三地政府在协商基础上按比例分成，提升中心城市辐射带动作用，就像深汕合作区。

　　深汕合作区和即将要在东莞、惠州划定的试验区，其实是为深圳打破土地瓶颈提供了一种新的思维方式和发展模式。之前，许多人都建议深圳吞并东莞、惠州并直辖，但这个难度较大，牵涉到三个城市的行政区划调整，需要向国务院申报，程序复杂。而划定试验区就不一样，因为没有行政区划上的调整，操作起来就简便得多。

　　在这种操作下，试验区除了行政区划上不属于深圳，其他方面基本与深圳无异。这无疑会在很大程度上释放深圳的人口、产业压力，继续做大做强深圳。对于本身发展速度超快的深圳而言，超越北京、上海，成为中国第一城，也不是没有可能。

　　相比深圳而言，其实东莞、惠州获得的利好更大。

　　东莞和惠州的经济发展，虽然说主要还是靠他们自己，但不能不说，有了深圳这个大流量在身边，东莞、惠州受益良多，尤其是房地产行业。

　　2009年深莞惠一体化概念提出后，三个城市在各自的城市规划都以这个思维为主线进行布局。

　　根据消息披露，未来深圳与东莞将会有8条地铁对接，与惠州将会有3条地铁对接。

　　深圳与东莞轨交对接

　　深圳与惠州轨交对接

　　　　
　　此外，根据深圳市《城市总体规划（2016-2035年）》中披露的“将参照国际大都市发展经验，基本要在50公里范围内配置作为都市圈核心城市所应有的资源”来看，此次将要划定的试验区也基本可以确定。

　　也即距离深圳核心区50公里的距离都有可能，在50公里涵盖涵盖东莞长安镇、大朗镇、黄江镇、塘厦镇、樟木头镇，惠州的惠阳区。当然，这些地方不可能全都划为试验区，但试验区肯定在这些区域内。

　　划定的这些区域，将东莞、惠州与深圳联系的更加紧密，对于东莞、惠州将构成实实在在的三大利好：

　　1、未来在划定试验区的基础设施建设方面，将能获得来自深圳的经济、教育、医疗等资源的支持；

　　2、通过试验区，东莞惠州与深圳联系更加紧密，未来能够更好地承接来自深圳的产业和人口。

　　3、试验区的楼市，将迎来补涨。这一点我们虽然特别不希望看到，但它毫无疑问，还是会发生。