超过30个城市公布限售令 深圳已开始施行

本文相关报告 REPORTS
	2017-2022年中国房屋行业发展模式调研与趋势前景分析研究报告
	近年来，国务院出台了《关于加快发展生产性服务业促进产业结构调整升级的指导意见》《关于加快科技服务业发展的若干指导意见》《关于大力发展电子商务加快培育经济新动力的意见》，以及健康服务、养老服务、文化创意...

　　新年刚刚开始，楼市就爆出大消息。12月30日，深圳宣布，在一块即将于2018年2月1日出让的住宅用地上，施行限售政策，限售期为5年。

　　在楼市调控越来越猛烈的背景下，继限购、限贷、限价之后，限售成为目前楼市调控的主要杀手锏。

　　所谓限售，是指新购住房需取得产权证满一定年限，方可上市交易或办理转让公证手续。

　　事实上，2017年已有多个城市实施限售政策，多数为2-5年，最高的有10年。此次，深圳这一举动是否预示着也要进入“限售”时代？

　　四块地：3个“纯租赁”，1个五年后才能卖

　　12月30日，深圳规土委在官网上公布了四块“二类住宅用地”的转让消息。

　　今年首批挂牌的四幅居住用地当中，其中三块是“纯租赁”地块，只有一块即将于2018年2月1日出让的住宅用地是可以销售的，但却有一个前置条件——满5年后才可以卖。

　　其中，前三块“纯租赁”地块的具体信息如下：
　　

　　根据土地转让公告，上述三块土地“建设全年期自持租赁住房，项目建成后，宗地内租赁住房和商业用房在70年出让年期内自持。

　　自持是指租赁住房及商业用房限整体登记、不得分户登记，不得转让，允许抵押但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和”。

　　也就是说，上述三块用地的房子，只有整体的房产证，不是每套一个证。

　　第四块土地，就是“限售地块”，具体信息如下：
　　

　　这块地在深圳坪山（见下图），土地面积1.9万多平米，未来建筑面积8.63万平米，其中至少配建人才住房15290平方米，还有商业、幼儿园等。土地转让采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价和人才住房面积。
　　

　　当这块土地达到最高限价12.545亿元的时候，就开始竞“增加的人才住房面积”，相应就缩小了可以出售的普通商品房面积。

　　从转让合同里可见，普通商品房部分可以向社会公众出售，但购房者在拿到不动产证之后5年内不得转让。
　　

　　2017全年，深圳没有出让一块“建成后房屋可供出售”的普通住宅用地，这在大城市里是唯一的。2018年出让的第一块普通住宅用地，就附加上了限售5年的条款。可见，政策没有放松的迹象。

　　值得注意的是，北上深三大一线城市，一直没有针对普通商品房实施限售。虽然此次深圳推出的“限售令”只是针对特定地块，但也意味着，“北上深不限售”的局面开始改变了，2018年楼市调控会持续。

　　超过30个城市公布了“限售令”

　　截至2017年年底，已有超过30个城市陆续出台了楼市“限售”的政策。在这些城市当中，大部分的限售期是2-5年，有的甚至长达10年。一些城市甚至在二手房交易里，也实施了“限售令”。

　　厦门：取得产权证2年后可交易

　　厦门是第一个限售的城市。2017年3月23日，厦门新规发布，要求新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

　　重庆：新购房两年内不得交易

　　重庆市国土房管局22日的通知称，凡在重庆主城区范围内（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、两江新区）新购买的新建商品住房和二手住房，须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。

　　重庆表示，新购买新建商品住房的认定时间以商品房买卖合同网签时间为准，新购买二手住房的认定时间以取得产权登记受理通知书时间为准。本通知自9月23日起实施。

　　南昌：新交易住宅两年后方可转让

　　南昌市政府办公厅22日通知指出，南昌实行“限房价、竞地价”政策。市区范围内住宅用地和商住混合用地，采取“限房价、竞地价”方式出让。对“限房价、竞地价”方式出让用地开发建设的商品住宅（含商住）项目，在商品住宅销售及转让过程中，实行限房价、限对象、限转让（简称“三限房”）等政策。
　　　　
　　“三限房”应优先满足南昌市户籍在市区无自有住房的成年市民，并限购一套。“三限房”购房人自《商品房买卖合同》签订之日起，5年内不得转让。通过继承方式取得的“三限房”，须在继承人与被继承人取得“三限房”时间累计满5年后方可转让。

　　同时，南昌实行住宅限售政策。除上述“三限房”及在此之前有限售规定的住宅外，自今年9月23日起，在全市（含南昌县、进贤县、安义县、新建区）范围内，所有新交易的住宅（含新建商品住宅和存量住宅，以合同网签时间为准），须取得不动产权证满2年后方可转让。

　　南宁：法人单位购买二套及以上，住房限售两年

　　南宁住管局22日称，企事业单位、社会组织等法人单位在南宁市区（不含武鸣区）购买第二套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的，须取得不动产权证书满两年后方可转让。

　　今年5月26日，南宁就曾出台限售政策，购房人在南宁市区（不含武鸣区，下同）购买第三套及以上住房的（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证书满两年后方可转让。

　　上述通知自印发之日起执行，有效期五年。

　　长沙：商品房限售三年，限购收紧

　　长沙市住建委23日凌晨发布通知称，在本市购买的商品房（含二手房，下同），取得不动产权属证书满3年方可上市交易。本通知实施后办理的本市个人家庭户和集体户个人，且在本市无房的，限购1套商品住房。

　　长沙市户籍家庭在本市已有1套住房的，待首套住房取得不动产权属证书满3年后，方可购买第2套商品住房。

　　在本市无房的非本市户籍家庭，凭在长沙市连续缴纳24个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套住房。限购区域调整为本市行政区域(暂不含浏阳市、宁乡市)范围。

　　贵阳：出台相应楼市管控政策，加入限售阵营

　　在一份名为《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干措施（试行）》的文件当中，明确制定贵阳房地产市场下阶段将行措施，包括加强商品房销售管理、加强住宅用地供应统筹管理、加强住房公积金政策管理、购买新建商品住房3年内限制转让、加强二手房市场管理、加快培育和发展住房租赁市场等六大内容，这也意味着贵阳正式迎来“限售”时代。
　　

　　限购、限贷、限售之后还有“奇招”——限利润率

　　2017年12月中旬，长沙市发改委发布了《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》(以下简称“办法”)，办法中推陈出新、放出了一步“奇招”，规定了限价商品住房平均利润率为6%～8%。
　　

　　具体来说，就是两年内开发商在制定限价商品住房价格时，利润率要控制在楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费之和的6%～8%。

　　用算出的利润，加上上述的四项费用以及管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金等其它成本，最终得出了限价商品住房的基准销售价格。
　　

　　这意味着未来两年内，长沙市的限价商品住房价格基本上被限制在很小的波动区间之内，只能跟随者政府的地价和建筑成本的涨跌而涨跌，基本上失去了弹性。

　　另外开发商的利润率也被限定得很低，仅有6%～8%水平，假如是算上管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金等其它成本之后，最终的利润率更是可能进一步下降至总成本的3.8%~5%左右，跟存放在余额宝里差不多……

　　楼市调控政策紧锣密鼓、步步为营的进行中，各个城市也都开始各显神通，绞尽脑汁的想出各种奇招，看来，“房子是用来住的”时代真的要来了？