房地产市场调控的深入 房企重仓长三角

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	2017-2022年中国房地产行业市场调查分析及投资前景趋势预测咨询报告
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　　2017年，是房地产调控最为严厉的一年，也是市场格局重新洗牌的一年。

　　这种分化格局也引发了房企拿地的分化与变革，大房企拿地是生产问题，小房企拿地是生死问题，要想不退出地产江湖，就要勇猛拿地。

　　据易居克而瑞统计数据显示，今年前11个月，TOP100房企共新增土地货值10.47万亿元，为同期销售金额TOP100房企销售额的1.7倍。其中，十强房企的新增土地货值5.7万亿元，已超过TOP11-TOP100房企的总和。上述数据并未经过企业的确认，但被业界认为颇能反映现实。

　　进入12月，十强房企仍未停止拿地脚步，全年新增土地货值有望接近6万亿元。

　　业内人士在接受记者采访时表示，无论是卖地的地方政府还是买地的开发商，2017年都拼着命买卖土地。土储是持续经营的根基，拿地能力决定业绩水平。房企越来越依靠规模化在排名中竞赛，土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大，全国抢占土地的场景其实是一种规模赛跑，强者恒强，若无法在规模上继续扩张，即使是2000亿规模的房企，仍有掉队的可能。

　　十强房企拿地货值超5万亿，中型房企急于上位

　　在大鳄环伺的房地产行业，2017年整个行业的集中度再度提升，“强者恒强”的逻辑持续发酵。

　　随着首家5000亿规模房企的诞生，行业巨头与其他企业之间的差距正在拉大。大型房企规模与速度并行，中型房企玩命拿地，欲集体发力上位。

　　于是，市场上有声音传出：中国房地产已进入一个“谈地色变”的时代！

　　按照易居克而瑞的统计，刚刚突破5000亿元规模的碧桂园，在前11个月获取了9944亿元的新增土地货值。此外，恒大的新增货值为8412亿元，万科为5637亿元。这三家房企在去年都完成了3000亿元的销售规模，是公认的“第一梯队”

　　另外在老牌房企中，保利新增货值4843亿元，中海新增3320亿元，均表现出发力的态势。龙湖、富力也跻身新增货值前十，分别为2605亿元和2200亿元。

　　融创通过并购重组的方式共获取1.44万亿元的新增土地货值，成为今年补仓规模最大的企业。今年前11月，融创的销售规模突破3000亿元。

　　另有两家黑马房企杀进了前十，分别是新增2685亿元货值的新城控股和新增2981亿元货值的福晟集团，福晟集团仅通过并购方式即取得2651亿元的货值。

　　新城控股的项目主要布局在“长三角”区域，2015年登陆A股市场。今年前11月已完成1000亿元的销售规模。年初新城董事长王振华还曾提出“5年冲击3000亿元”的目标。

　　福晟集团刚刚通过借壳在港上市。按照易居克而瑞的统计，其前11月销售接近300亿元。按其规划，在2016-2025年十年发展期间，总收入达1.68万亿元。其中地产板块8800亿元，2020年计划销售目标达1000亿元。

　　按照易居克而瑞的统计口径，上述十家房企新增土地货值为5.7万亿元，而百强房企中的剩余90家，新增的总货值还不足5万亿元。“越是处于榜单前列的房企，拿地强度越来越大，上述十家房企的新增货值规模均大于同期销售规模。”易居克而瑞认为，未来百强内的销售集中度也将继续提升。

　　值得注意的是，与中型房企的急于上位不同，老牌房企中也有走下坡路的，比如绿地集团。按照克而瑞的统计，绿地控股今年新增土地货值为1960亿元，排名第13位，这个过去曾是行业老大的房企似乎短时间内难以再上位至龙头位置。

　　业内人士分析称，越来越多房企们已经意识到，销售规模不是衡量一家企业健康发展的唯一标准。但不可否认的是，销售规模关系到一家房企的资源聚合能力。无论是资本市场还是销售市场，投资者和购房者越发看中房企的专业化能力，而销售规模和品牌聚集效应，能够为房企在融资和销售端背书，这也是大型房企规模与速度并行，中型房企谋求突围，纷纷喊话要晋级数千亿阵营的主要动机。

　　房企重仓长三角、珠三角

　　伴随房地产市场调控的深入，规模化成为撇不开的情结，房企在业绩竞赛中加速奔跑，与此同时，这些企业在冲刺的过程中对土地储备获取也更加积极。

　　具体来看，龙头房企的土地资源优势凸显。2017年11月，碧桂园、万科、恒大、中海、旭辉等房企通过招拍挂市场积极补充重点城市土地储备。

　　11月，碧桂园以36亿元获得珠海金湾区地块，占地面积8.4万平方米。这是碧桂园拿地的一个缩影，这个月碧桂园在招拍挂市场上继续加码广州、苏州、珠海及郑州等二线热点城市，同时增加南通、马鞍山等三四线城市的土地储备。

　　万科11月拿地规模继续保持较高水平，分别在成都、温州、昆明、西安、扬州等热点二线及三四线城市斩获多宗地块，单月拿地金额近170亿元。在北京与旭辉、卓越联合体78亿元竞得石景山区地块，土地面积为20.3万平方米。

　　安居客研究院的研究员分析称，房企在积极拿地补仓的过程中，除了要把握北京、深圳、珠海、成都等重点一二线城市拿地机遇外，还应积极关注重点城市的并购机会，以较低成本获取优质土地资源，为规模扩张奠定基础。

　　根据中国指数研究院的数据统计显示，从各城市群拿地金额来看，长三角和珠三角仍是房企重点关注区域，土地市场持续火热。

　　长三角地区TOP10房企拿地总额高达4599亿元；中西部和珠三角以2697亿元和2286亿元分列第二、第三位；环渤海地区由于推出土地城市数量较少及热点城市如北京多为联合体竞得，拿地总额位列第四位，为1952亿元。

　　从城市群拿地企业来看，龙头房企布局更广，中小房企布局集中于其深耕区域。如碧桂园、万科、保利在各城市群榜单中均出现4次，其中碧桂园在3个榜单位居榜首，中海、恒大除环渤海外在其它3个榜单中均有上榜，融创中国、招商蛇口、龙湖、金茂等房企则在各城市群榜单中也出现2次；另外，祥生地产、美的地产等中小房企则分别在长三角及珠三角城市群榜单中出现1次，布局较为集中。

　　“没钱，拿地免谈，但有钱，也不一定拿得到地，这是2017年拿地最典型的现状。”北京某房企高管说，地产上半场，拿地即挣钱，也没什么附加条件，而下半场行业进入利润低、地价高、门槛高、竞争凶的白银时代，房企拿地，仅仅有钱，可能远远不够。2017年调控常态化后，房企拿地不再是单纯的“价高者得”。

　　对于土地市场来说，2017年是个转折的年份。土地供应的大幅增加也伴随着出让方式的变化。

　　从去年底开始，各地的土地出让陆续出现了限价、配建保障性住房、竞拍自持面积等限制性条件的变化。另外，“只租不售”的土地模式也成为土地出让的重要选项。

　　上海某房企营销总称，拿地逐渐成为房企综合能力的较量。比如上海的“招标+拍卖”的打分后入围再PK的机制，在对企业资质、规模、经济实力、技术资质、项目经验等评选筛选后，基本50强之后的房企在上海拿地的机会就很少了。而北京的“限地价+竞自持”机制，这其中的“竞自持”，本质就是比拼企业融资的金融实力。

　　中国指数研究院统计数据显示，从全国住宅用地成交总价TOP10的拿地房企来看，主要为大型国有企业和其他龙头房企。11月，中海、首开、信达、中铁置业、广州地铁、苏州高新等国有企业积极拿地，在成交总价TOP10榜单中，国企参与竞得的有7宗地。

　　此外，一线城市中，对手变伙伴，合伙拿地，联合体拿地成为主流，11月份北京5宗入榜的地块中有3宗采用联合拿地方式获得。

　　在一个行业快速洗牌的时期，开发商终于明白一个道理——即拿了高价地虽然可能会死，但没拿到地，那是绝对会死。表面上看，大型房企抛弃了规模论，但减速已不容易；中型房企若在规模上不跃进，难以聚集资源，让自身发生质变，可能被排挤出这一行业。

　　但是规模往往都是高杠杆、高负债砸出来的。这虽然关乎房企在行业中的地位，关乎在所布局城市的话语权，但若一味追求规模，不注重盈利能力的锻造，也有可能面临“温水煮青蛙”式死亡的危局。

　　正如绿城中国董事会联席主席宋卫平之前所言，一个企业的规模、资金与政策安全、金融环境都要做一个非常好的匹配，一个企业老是高负债运行，生命线和杠杆又比较脆弱，会带来一些灾难性的后果。