未来房地产主流城市中 房企阵营分化持续

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　　又近年底，房企扩大规模、阵营分化的局面还在持续。

　　据国家统计局此前发布的数据显示，2016年全国房地产商品房销售额117，627亿元，比上年增长34.8%，这也是中国房地产首次突破11万亿元。

　　尽管楼市重新进入调控周期，但行业销售规模仍然在进一步上升，且今年的地产行业集中度也将比2016年进一步提高，房企阵营出现明显的分化。今年前11月，碧桂园成为首个销售额突破5000亿元的房企，这是房企销售额的历史新高，同样有望在年底突破5000亿的还有恒大和万科。

　　此外，融创在今年已经突破3000亿元，有望触达到这一水平的还有保利地产和绿地，而今年超过千亿的房企将达到16家，这其中的前十的房企将占到“半壁江山”，共贡献约2.87万亿，占比达到约45.2%。

　　在规模集中度越高、阵营分化的局面下，各房企将如何面对？12月10日，旭辉集团董事长林中、当代置业总裁张鹏、华远地产董事总经理孙怀杰等在中国企业家年会上分享了各自观点。

　　旭辉林中：未来房地产主流城市中，不存在小而美的企业

　　在房地产行业的大趋势预测上，林中表示，行业总体规模未来不会有太大的增长。基于去年达到的11万亿的房地产规模，林中预测了未来几年房地产行业将要出现的三个趋势。

　　一是未来十年是房地产行业的高危平台期，每年成交的面积不会少于10万亿平方米，且行业规模将在2035年后开始出现萎缩。

　　他表示，我国去年的城市化率是57.4%，目前的城市化速度是每年1.2%，未来可能还会继续回落。这意味着到2035年中国整个城市化率可能会接近75%，全国的人口流动、城市间的人口迁移基本趋于稳定。一线城市的城市化率已经很高，二线城市未来十年内也会完成城市化。

　　二是房地产行业未来几年将进入龙头经济时代。虽然整体行业规模不增长，但大型企业的集中化的速度其实在加快。未来在房地产的主流城市里面，将不存在小而美的企业，拥有更多资金、土地、资源、人才的企业将会更加主流。与主要依靠产品端竞争的产业不同，房地产行业在主流城市、主流市场里面的核心是资源的建制。

　　三是未来的房地产行业以存量市场为主，对于想要留在主流城市、主流市场里面的房企而言，规模化发展是唯一的道路。林中表示，规模大意味着企业能拥有战略纵深和回旋余地，仅仅集中于某一区域发展的中小型房企会面临区域发展水平带来的风险。

　　今年前11月，旭辉的销售约为880亿元，全年有望迈过千亿门槛。

　　华远孙怀杰：“单干你就歇着吧”

　　孙怀杰表示，目前所有的房企都面临着巨大的挑战。“想自己拿一块资源卖一块地，这种一个项目、一个项目的个体企业三年以后一个都不存在，我当然武断一点。”孙怀杰称，“下一步房地产行业的竞争其实是全生态的竞争，而不是一个局部的竞争。”

　　在他看来，没有金融能力支撑的房企只能称之为生产型企业、加工厂。他举例称，“我们房地产企业5%的利润率我们都干，融资成本3%、4%融来的，不行就平衡一下。我们的利润率是很低的，生产型房地产企业的利润率已经极低了。”

　　在未来房企的发展方面，孙怀杰表示，谁整合资源的能力强，谁就能活下去，谁就能拿到市场的高端份额。他认为，在现行情况下，坚持单干、个人英雄主义的房企将面临掉队的风险。

　　在任志强退休后，虽然有着国资背景，但华远地产在这一轮规模竞争中已完全掉队。

　　当代置业张鹏：企业要有差异化的竞争力

　　在张鹏看来，差异化竞争力和产业规模是房企发展的要素。他表示，现行房地产市场的规律是要么往“有钱”的地方聚集，要么往“有人”的地方聚集。“除了招拍挂市场，这一年我遇到的兼并收购的机会、股权合作的机会，已经都被那个耙子（大型房企）耙了三遍之后了。”

　　在这样的情况下，张鹏表示，“就看你有没有决心和资源调动的能力，能扛这段时间，优质资源你能获取一些，但还不是全部。”因此，拥有差异化竞争能力对房企而言至关重要。

　　此外，他认为对于资金规模相对弱势的房企而言，丰富的客户资源将成为优势之一。扩展酒店、联合办公等能够实现变现的业态也十分重要。

　　主打差异化竞争的当代置业，今年的销售额能突破200亿元，属于当下典型的中小房企代表。