房地产并购激增 运营环境仍面临挑战

　　过去一个多月，房地产行业最吸睛的字眼是“并购”，仅相隔20天，就出现两宗五六百亿的大交易。

　　截至7月28日，今年以来国内房地产行业并购案已达154起，涉及资金约2177亿元。穆迪投资者服务公司7月31日发布报告称，2017年全年中国房地产业并购交易总额有望创纪录。

　　今年7月，中国房地产史上最大规模交易诞生。7月19日，万达、融创和富力联合发布公告称，融创以438.44亿元对价收购万达旗下13个文化旅游项目公司91%的权益，富力以199.06亿元接手万达旗下77家酒店资产包，交易总金额达637.5亿元。

　　就在此前不久，“最大规模并购交易”的头衔还属于万科——6月29日，万科斥资约551亿元，现场拍卖成交广信资产包，获得广州主城区十余宗优质地块。

　　中型房企也在并购市场频频交易。7月25日，泰禾宣布以23.76亿元、18.75亿元的价格收购增城荔丰房地产有限公司和增城荔涛房地产有限公司100%股权，获得广州增城区多个地块；2017年上半年，阳光城通过并购获得多家公司股权及其持有的地块，且在一个月的时间里迅速完成3个大型并购。

　　穆迪认为，并购激增主要由于开发商有意实现更大的规模效应、争夺更大市场份额以及补充土地储备。

　　房企拿地成本持续上涨，一二线城市核心区域甚至“面粉贵过面包”。业内人士称，靠拼招拍挂举牌拿地换取土地升值红利，进而变现成房企利润的时代已经结束。

　　一名中型房企高层告诉界面新闻记者：“整个行业的长期趋势是房企竞争加剧，收益率不断下降。”他表示，前20强房企市值加权平均ROE（净资产收益率）从2013年的21.9%一路下跌至现在的16.4%。与参与公开拍卖拿地相比，通过并购交易补充土地储备，成本相对更低。

　　扩大规模的焦虑感也在驱使着房企积极参与并购。大型房企的门槛正在迅速提升，2016年第一阵营门槛升至年销售额3000亿元，前10名房企年销售额都超千亿。

　　旭辉、阳光城、新城、雅居乐等多家几百亿级房企都提出要冲击“千亿目标”。为了快速扩张，阳光城已完全转变拿地思路，依靠并购取得的土地占据新增土地储备的大半江山。

　　“行业集中度不断提升，上市房企前10强总收入已经占所有上市房企总收入的60%以上，未来这个比重还会上升，借鉴发达国家的话，美国这一比重超过80%。”一名房企高层说。

　　大中型房企希望进一步扩张规模，小型房企也在加速转型或退出房地产行业。不少核心城市的土拍政策已经将小房企直接挡在门外；监管层对资金的进一步收紧，也让小型房企难以生存。“‘大鱼吃小鱼’将常态化，行业整合进一步加强。”业内人士称。

　　除了难以生存的小房企，也有选择“轻资产”路线的房企寻求出售资产，万达就是一例。“最近一段时间，几百亿的大交易似乎很容易就出来了，在纷纷攘攘的并购交易背后有三个巨变，一是宏观政策变化；二是基础资产由增量到存量的变化，由重生产销售到重运营的变化；三是部分房地产商选择向资产服务商转变。”一名从事房地产金融的业内人士告诉界面新闻记者。

　　中国房地产行业的并购案数量激增趋势近年来十分明显，2016年，房地产行业并购案涉及金额为4014亿元，同比上升44%；2015年并购案涉及金额为2853亿元，同比增长12%。穆迪预测，2017年全年中国房地产业并购交易总额将超越2016年的数据，但未来6-12个月中国房地产业的运营环境仍面临挑战。