今年销售额达千亿房企或有20家 龙头们花钱储备土地

　　在一系列房地产调控的背景下，尽管2017年上半年房地产整体成交缩量，但是凭借着全面的布局和蚕食中小房企的市场份额，龙头房企依然取得了业绩的飞跃。

　　统计数据显示，今年上半年已经有7家房企的销售额突破千亿大关，全年预计将会涌现20家千亿房企。但与规模的快速增长相对的是，伴随着可能迎来的市场调整期，以及土地、融资成本的上升，房企的平均净利润有可能首次跌破10%．

　　今年千亿房企或达20家

　　在2010年，当所有人对万科全年破千亿元的销售额啧啧称奇的时候，大多不会想到在7年之后，千亿房企已经长出了一幅“大众脸”。

　　尽管大多数上市房企还没来得及公布自己的半年业绩，但根据CRIC统计数据显示，在2017年1- 6月，已经有碧桂园、万科、恒大、保利、绿地、中海、融创7家开发商的销售额突破千亿元，同比去年上半年的5家再有突破。

　　而且，碧桂园、万科、恒大半年的销售额就已经突破两千亿大关，逼近三千亿。“预计2017年全年千亿房企数量将在20家左右，其中，碧桂园、万科或许也将成为今年的两匹黑马杀入6000亿的军团。总的来看，2017年上半年‘千亿军团’不断强化竞争优势，市场进一步向品牌房企集中，品牌房企与中小房企分化发展格局愈加明显。”同策咨询研究中心总监张宏伟告诉记者。

　　据了解，在今年核心一二线城市楼市调控从严的市场背景下，三四线城市迎来了放量的窗口期，今年上半年三四线城市对于这些房企的销售贡献度普遍较高，这是区别于去年的房企销售业绩大幅提升的一个非常重要原因。

　　据中国恒大透露，尽管在北上广深项目不算太多，但今年上半年该集团共有79个新开盘项目，让其取得超过两千亿元的销售额。而到了下半年，布局广泛的恒大将会有223个新项目开盘，预计全年销售额将超过5000亿元。

　　近三分之一销售额用来买地

　　与快速增长的销售额相对应的是，龙头房企们也在同样的时间内，花出大价钱储备土地。

　　统计数据显示，今年上半年，销售额排名前十的房企，一共卖出了15381亿元的房子。但为了补仓土地，今年上半年拿地金额排在前十名的房企，也一共花了4696亿元，接近销售额的三分之一。

　　公开数据显示，今年上半年已有34家房企的拿地金额超过百亿元，其中前30名的拿地资金总额合计逾8700亿元，同比增长66.4%（可比数据口径）。

　　其中今年上半年销售额最高的碧桂园，销售金额达到2842.2亿元，但买地支出也达到了1145亿元，占到了销售额的40%．万科上半年也花了755亿元购置土地，如果再加上6月30日其在广州花551亿元拿下的广信资产包，半年的总土地支出超过1300亿元。而在过去两年通过并购获取大量土地储备的恒大，则显得较为“淡定”，今年上半年的土地支出仅为354亿元，环比减少一半。

　　融资成本快速上升

　　在花大价钱拿地的同时，从去年10月以来，央行、银监会、证监会、发改委、上交所、深交所、基金业协会共发布了不下十份相关文件，收紧融资政策。中原地产的统计显示，今年上半年，房地产企业在内地通过私募债、公司债、中期票据等（不包括股权融资）的融资规模为1771 ．8亿，同比降幅达74%．

　　“现在余额宝的年化收益都已经超过4%，不少理财产品等收益更是超过5%，房企怎么可能还能像去年一样只要花4%左右的融资成本就能拿到钱。”一位业内人士告诉记者。中原地产指出，2017年来，房企发债利率多在5%-6%以上，到6月，多宗融资的资金成本已经接近或超过7%．相比之下，2016年的平均融资成本在4%左右的水平。

　　据了解，6月恒大成功发行38亿美元债券，加上要约交换债券28 ．24亿美元，合计发债66 ．24亿美元，利率最低6 ．25%．而泰禾在6月30日发行的一笔15亿元公司债，利率达到7.5%．
　　
　　下半年房地产市场将降温

　　近日，中国银行发布的最新经济金融展望报告预计，今年下半年，受较严调控政策影响，中国一线城市和部分热点二线城市房价涨幅将继续放缓，部分城市房价还可能有所下跌。

　　数据显示，今年以来中国商品房销售面积和销售额同比增速逐月降低。从40个大中城市数据看，商品房销售面积5月份同比下降25 ．3%，而上年同期为增长22 ．4%．二、三线城市销售面积分别同比增长2.6%、10.2%，较上年同期分别下降40.2、22.9个百分点。

　　据链家研究院统计，“3·17”新政以来（截至6月底），有52个城市或地区出台调控政策，累计共出台120项限购政策、162项限贷政策。上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，目前部分热点城市，如北京、上海、合肥、苏州等地的二手房价已经开始跌了，部分城市已经开始成交量萎缩。

　　克而瑞研究中心预测，目前一线和热点二三线城市房价犹存上涨压力，政策尚未根本扭转投资购房预期，因此下半年短期内调控政策难以放松，更无退出的可能性；另一方面，调控政策一轮严于一轮，政策效果叠加带来的市场变化正在进行量的积累，成交量大幅下滑的同时，房价涨幅逐月收窄。

　　部分房企或“以价换量”冲业绩

　　张宏伟认为，今年下半年和明年上半年，核心一二线城市楼市即将进入调整的周期，市场销售的压力马上也会显现出来。在去库存压力与企业资金面较为紧张的市场背景下，降价等促销措施也会不断增加，将继续导致房企获利能力不断下降。

　　同策咨询研究部数据显示，尽管2016年楼市大旺，但是房地产行业平均净利率并没有因为行业处于上行期而大幅上涨，仅为10.43%．而从趋势来看，房地产行业的净利率已经由2009年的16 ．65%降低至2016年的10.43%．

　　“从下半年龙头房企销售业绩变化趋势来看，由于市场将进入实质性的调整期，龙头房企还会利用自己规模化的优势‘保量’，即使‘以价换量’也要‘冲业绩’，确保规模上的市场地位。”张宏伟预计，等今年的上市房企年报出来，房地产行业的平均净利率，可能因为市场进入调整期和融资成本的提升，首次跌破10%大关，降低至8%-9%。