企业如何做到逆势热销?销冠的竞争压力到底怎样?未来TOP企业是否会继续向好?《每日经济新闻》记者以综合性更强的上海楼市为样本进行了探究。
上海样本:高周转保规模
上海今年前两个月房企销售排行榜上的冠军是金地,销售金额为21.33亿元、销售面积为5.43万平方米,均位列第一。
“良好的销售成绩,主要由于金地过去两年在上海做了很好的土地投资规划。”金地华东区域副总经理陈喆告诉《每日经济新闻》记者。
记者注意到,2015年底,金地开始在上海集中拿地,嘉定新城、金桥、车墩、顾村等项目集中在去年底和今年初进入销售,多个项目的持续入市和良好销售带来了其上海公司销售金额的上升。
“不光是前两个月,全年金地在上海也能做到不错的业绩。”陈喆直言,他的依据是除了土地储备和货值,重点是策略。他表示,2016年初,全国的房地 产氛围还比较宽松,不少开发商也比较放松,但金地有自己的判断,把所有销售的时间节点都尽量提前了。而去年10月份,上海开始调控,金地提前完成了拿地、 开发阶段,顺利进入销售环节,把产品换成了现金,为未来更好布局创造了条件。
不过陈喆强调,把握好节点是前提,重点还在于运作可以够快。
“就今年来说,在上半年放快出货节奏是不错的选择,因为如果上半年去化少,在未来出现不可控因素时,可能会打乱公司对市场的整体(布局)。特别是在政府短期内不会放松价格管控的情况下,到下半年才冲量,会对利润造成很大损失。”陈喆表示。
地产专家薛建雄分析认为,如果周转速度快,即便单个项目的利润较少,只要保证了单个项目的收益率和ROE平衡,就能保证区域公司的总体盈利。
市场地位:关键在“储粮”
在记者的采访中,陈喆表示,金地目前在上海有6个项目在售,年底将增至10个项目,金地通过快速滚动能够进一步做大,保持市场地位。
不过,是不是真的能稳居销冠位置,业内人士认为,还需要看后发力。
据透露,金地现有的总量大概能维持2~3年的发展,如果不在今年积极扩充土地储备,将无法保证现在的规模和两年后的运转。
就上海而言,一方面,土地供应越来越少,拼抢两三年之后可能面临无地可供的局面;另一方面,当前上海调控尤为严格,开发商不能随心定价,房价大涨也缺乏动力。针对商住项目的调控风声再度袭来,则对以类住宅为主的开发影响很大。
未来想保持市场份额和排名优势,对房企来说很重要,但也很难。欧阳捷甚至认为,此时的排名是短暂的事,一个房地产项目开发周期大约3年,体量小的项目约两年半就可以清盘,2020年之后,上海房企的格局很有可能大变。
到底如何才能在规模上保持竞争力?
陈喆认为,至少在像今年这种调控不松懈的情况下,如果价格和利润不会大变,那么最好还是早出货、保证现金流,给应变未来创造条件,毕竟手上有了现金,才有后续寻找项目拿地的可能。
此外,欧阳捷建议,房企也可以多参与城市更新改造,毕竟上海要求2020年之后不新增建设工业,并不意味着没有土地供应。相反这为一些工业地、农改地、拆迁地创造了加大入市的可能。另外,联合开发、并购、参与一手土地市场等方式也可以实现企业土地储备的扩容。
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