超200城出手稳楼市！四季度房价或走出下跌

本文相关报告 REPORTS
	2021-2026年中国商品房行业市场深度调研与投资战略分析报告
	商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、...

　　国家统计局16日公布5月份70个大中城市房价，一、二线城市新建商品住宅销售价格呈涨幅扩大或者降幅收窄的迹象，二手房市场仍处于低迷态势。业内人士认为，市场仍处在修复进程中，随着各地购房政策的持续宽松，今年四季度房价或真正走出下跌。

　　二手房还在跌

　　国家统计局数据显示，新房方面，5月环比下降城市有43个，比上月减少4个，25城上涨，比上月增加7城。一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，同比涨3.5%，北上广深环比分别涨0.4%、持平、涨0.5%、涨0.5%。

　　二手房数据相对更能反映当前市场情况，短期内仍未现明显恢复迹象。根据简单算术平均计算，5月份70城二手住宅价格指数环比降0.4%，同比降2.2%。环比下降城市有53个，比上月增加3个。一线城市环比由上月上涨0.4%转为持平；二线城市环比降0.3%，三线城市环比降0.5%。

　　从城市来看，成都新房、二手房价格涨幅双双领跑70城，均为0.9%。对此，诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄分析，成都5月份发布了两次新政，其中放宽对开发商的监管资金要求、近郊区县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭住房总套数等，导致符合条件的购房需求增加，供需关系的变化带动整体价格浮动。

　　中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示，楼市还在寻底过程中，5月新建住宅与二手房住宅市场涨跌不同步，新建住宅环比下降城市减少，二手房价格环比持平或下降。主要是因为在疫情下，很多地方稍微放款了新建住宅的限价政策，所以新建住宅价格出现了轻微上行。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，二手房降温的趋势继续，说明市场压力略大。随着二手房交易的约束减少，挂牌数量增加，难言价格反弹。

　　58安居客房产研究院分院院长张波认为，5月虽然房价延续降势，但降势趋缓，一二线热点城市的交易市场在政策刺激下正迎来新一轮复苏，部分三四线城市虽然还处于市场底部，但在全国整体回暖的趋势带动下，后续也有望逐步分批迎来反弹。

　　年内超200城稳楼市

　　根据中原地产统计数据显示，2022年楼市政策全面企稳，超过200个城市发布稳楼市政策。从6月单月来看，超过60城发布了近70条稳楼市政策。

　　不仅如此，信贷端亦迎来新利好。5月15日，央行差别化信贷政策允许各地首套房利率可下降20个基点，时隔五天，5年期LPR下降15个基点，意味着各地房贷利率最低可降至4.25%。

　　陈霄认为，5月新房上涨城市数量增加、价格跌幅收窄，二手房方面上涨城市数量不变、价格跌幅扩大。展望后市，虽然市场端的修复尚未达到预期，但不可否认已经出现调整的积极信号。接下来针对楼市松绑政策力度将会进一步扩大，市场修复仍在缓慢曲折的进行中。

　　在张大伟看来，虽然今年各种刺激政策频繁发布，但目前看，因为疫情的影响，购房者信心低迷。一二线城市目前大部分稳楼市政策集中在放宽购房者资格，实际购房利率下调到4.25%的基本集中在市场较差的三四线城市，少数二线城市也是库存积压严重区域，市场期待更多的积极政策。

　　“随着各地购房政策的持续宽松，房价颓废的态势会有所遏制。但由于去年四季度以来的持续下跌，所以要真正走出下跌的泥潭，至少要到今年四季度左右。”严跃进进一步分析，一些房价跌幅较大的三四线城市，预计购房政策会进一步放松。

　　购房人心态生变：“不期待大涨，能止跌就谢天谢地”

　　上半年楼市即将收官，购房人的心态又有哪些变化？对于下半年的市场又是怎么看的？

　　家住天津的魏女士一直为学区房的事发愁，她对中新经纬说：“去年，天津市突然出了学区房新政，在和平区上学需要在上小学前房本满三年，那会儿孩子才刚三岁，新政一来，被逼着提前考虑学区房的问题。”

　　由于天津市的教育资源集中在和平区，所以其他区的房子魏女士并没有考虑。“我们原计划孩子六岁时把郊区房子卖了换到和平，但没想到郊区的房子一路跌，和平的房子一路涨。”去年新政出来后，魏女士急忙找中介挂出房子，本来挂了140万左右，挂了小半年只有一两个来看房的，而且房价还在跌，“最新成交价比我们挂牌时的价格又跌了将近30万。”

　　经历几番折腾的魏女士对市场的心态也起了变化，“最近看到很多城市都在密集出一些支持楼市的政策，现在也不敢期待房价大涨，能止跌我就谢天谢地了。”

　　家住上海静安区的陈先生对市场持观望态度，“早就想改善一下住房，去年开始关注，但因为积分问题好房子都是只能看看。”陈先生已有一套房，可以买第二套但积分较低，“热门楼盘估计要80来分，需要结婚的无房户加上工作10年的社保。”

　　陈先生表示，在一线城市，尤其是环境好、交通方便、品质高的房子市场还是比较好的，但品质差的应该没多少升值空间。同时他认为，“现在房价太高，开发商买的土地就知道房价保赢不亏，这是非常不合理的。”