二手住房销售呈“退烧”迹象

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	2020-2025年中国二手房行业市场深度调研及投资战略咨询研究报告
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　　5月17日，国家统计局公布2021年4月70大中城市房价情况，2021年4月份，统计监测的70个大中城市新建商品住宅销售价格涨幅总体有所扩大，但二手住宅已有降温趋势。从上涨城市数量来看，二手住宅价格环比上涨城市数量也有所减少。

　　业内人士表示，整体看，随着房价上涨加速，新一轮调控政策在4月继续升级。随着一二线热点城市调控的持续深入，叠加市场季节性回落，4月一线城市上涨逐渐熄火，二手房市场逐渐开始退烧，涨幅有所收窄，但应警惕部分土地市场过热向房市传导。

　　4月新建住房价格涨幅略有扩大

　　数据显示，70个大中城市新建商品住宅销售价格涨幅总体有所扩大，有62个城市新建商品住宅价格环比上涨，与3月持平。70城新房环比0.5%，比上月增加了0.1个百分点；同比4.4%，创去年10月以来新高。

　　具体来看，重庆新建商品住宅销售价格环比涨幅1.4%领跑，广州排名第二，为1.1%。北上深也分别涨0.6%、0.3%、0.5%。值得一提的是，广州新建商品住宅销售价格环比涨幅已经连续10个月居4个一线城市首位。此外，31个二线城市和35个三线城市新房分别环比上涨0.6%和0.4%，较3月均扩大0.1个百分点。

　　同比方面，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.8%，涨幅比上月扩大0.6个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.9%和3.4%，涨幅比上月均扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格同比上涨2.5%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，4月新房市场热度整体较高。全国新房价格整体环比涨幅较上月扩大，其中36个城市环比涨幅扩大或由跌转涨。其中，由于市场预期较强，重庆、广州涨幅超过1%。

　　“部分重点城市‘土拍’较热，进一步加强市场预期。”许小乐表示，4月下旬重庆等城市的集中供地成交对于市场预期的影响已经显现，5月以来北京等重点城市集中供地成交热度也较高，需警惕后续土地市场热度向新房市场、进一步向整个住宅市场传递，而导致市场升温。

　　的确，“五一”假期之后，土地市场异常热闹，先是杭州、北京，后又有福州、青岛、厦门和深圳相继迎来集中拍地。CRIC研究中心数据显示，11个进行集中拍地城市土拍建面达4309万平方米，总成交金额达5056亿元，接近4月份全国300城土地成交总金额。

　　克而瑞研究中心研究员马千里表示，此轮拍地重庆溢价率水平较高，平均溢价率达43%；厦门方面，5宗地成功出让，两地块隐形楼面价达6万元/平方米，实际溢价率超55%。杭州方面，57宗集中出让的宅地中，有40余宗溢价封顶并转入竞报自持比例。

　　二手住宅有降温趋势

　　但值得一提的是，虽然新房价格仍持续向上，但二手住房在调控紧缩下，已有明显下调迹象。4月份，4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月下降0.2个百分点，比上月跌幅扩大0.1个百分点；同比方面也有类似趋势，二手住宅销售价格同比上涨11.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

　　许小乐表示，4月二手房市场拐点出现。一线城市及合肥、成都等热点二线城市房价涨幅均较上月收窄。主要是一二线热点城市调控效果持续显现叠加市场季节性回落，市场预期减弱，带动4月二手房市场在3月见顶后回调。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，在调控下，虽然房地产市场仍整体较热，但随着调控的加码，二手房市场逐渐开始退烧，上涨最高的一线城市逐渐回落。

　　数据显示，北京二手房住宅价格环比上涨1.2%、0.9%、1.2%，分别较上月涨幅回落0.2个百分点，深圳涨幅持平。此外，发布“八条调控新规”的合肥，根据合肥市房地产业协会发布《房产新政第四周市场变化监测分析》指出，合肥商品住宅市场量价齐跌。商品住宅销售套数小幅下降，销售价格三连跌，近5周以来首次低于1.9万元/平方米。二手住宅更是降温明显。与新政发布前一周相比，限购区二手住宅成交量下降64.8%，非限购区成交量下降46.7%；全市二手住宅交易价格下跌2.6%，其中限购区交易价格下跌达4.0%。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，热点城市信贷额度全面收紧，利率也在全面攀升。按照此逻辑，政策效果将在5月份开始显现，预计下半年二手房市场将会降温。

　　调控仍将持续升级

　　近日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市及专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

　　在多地房价连续上涨后，房地产税再次出现在我们眼前。克而瑞研究中心研究员杨科伟表示，近期，财政部部长刘昆撰文《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》，提及“推进房地产税立法和改革”，叠加财政部等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会，预示着作为财税体制改革重要环节的房地产税，相关立法及改革工作并非搁置，2021年有望取得实质性的进展。他认为，下一步将扩大试点城市范围，并体现一定的政策力度，以逐步扭转长期以来房价易涨难跌的一致预期。

　　事实上，根据中原地产研究中心统计数据显示，叠加各地不断出现的土地新规、住建部的约谈、市场监管加码，年内累积房地产调控次数高达186次。今年以来，住建部已约谈、督导和调研广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌等13个城市楼市调控，相比以往的楼市调控，实属罕见，并将东莞、南通列入监测重点城市名单。

　　上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，在约谈后，上海、广州、合肥、南通、宁波等多城政策陆续加码。广州、深圳、南京、重庆、成都、昆明、济南等城市房贷利率基点均有所上调，预计本轮房贷利率加息可能还会蔓延至更多城市。

　　沈昕认为，在调控层层加码以及房贷利率上升的情况下，市场预期将转淡，部分城市成交将有所降温。预计2021年房地产市场还是以平稳健康发展为主，随着去年同期基数的提高，预计下半年房地产开发投资、新开工面积、商品房销售面积、房企到位资金等多项指标增速将有所回落。