地产金融持续收紧 楼市如何走？

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	2017-2022年中国地产行业发展模式调研与趋势前景分析研究报告
	近年来，国务院出台了《关于加快发展生产性服务业促进产业结构调整升级的指导意见》《关于加快科技服务业发展的若干指导意见》《关于大力发展电子商务加快培育经济新动力的意见》，以及健康服务、养老服务、文化创意...

继房企“三道红线”融资新规之后，近日监管层再度提醒银行控制新增贷款中房地产贷款比例。有国有大行相关人士向记者表示，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。业内分析人士指出，近年来，监管对银行房贷的监控非常严格，近期房地产销售回暖，部分银行房贷规模仍有增长，监管再度下发控制房贷规模的要求，更多的是警示作用，也预示着房地产融资“严监管”态势不变。

　　对于最近热议的“三道红线”，在9月25日举行的万科媒体交流会上，万科董事会主席郁亮表示，“三道红线”的影响力不亚于2002年土地招拍挂制度的改革，是对所有开发商的挑战，随着“三道红线”到来，金融红利时代结束，行业进入管理红利时代。

　　记者了解到，住房和城乡建设部、人民银行于8月20日在北京召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，虽具体细则并未透露，但不少房企均发声回应细则中的“三道红线”。值得注意的是，有最新消息称，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。

　　文/广州日报全媒体记者王楚涵、林晓丽

　　趋势：行业或将进入管理红利时代

　　对于最近热议的“三道红线”，在9月25日举行的万科媒体交流会上，万科董事会主席郁亮表示，这是行业重大游戏规则的改变，是对所有开发商的挑战，“这次的监管是穿透式的，明股实债、表内表外全覆盖，之前的财务技巧是没有任何作用的。这对所有开发商都是挑战，“三道红线”的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度。”郁亮表示。

　　记者了解到，8月20日，住房和城乡建设部、人民银行于8月20日在北京召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，但具体细则并未透露。有消息称，会议拟给房企融资设置四档管理和“三道红线”。其中，“三道红线”主要涉及三个指标，即剔除预收款后的负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金短债比不低于1。

　　具体而言，对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

　　在郁亮看来，目前中国房地产行业进入了第三个阶段，在2002年之前是土地红利阶段，谁有关系拿到地，谁就赚到钱了。“招拍挂”制度实施之后就是金融红利阶段，随着“三道红线”到来，金融红利时代结束，行业进入管理红利时代。“房地产金融占比越来越高是不对的，因为国家发展不能只靠房地产，应该有各种各样的高科技基础设施。企业应该均衡无短板，如果企业有明显短板，例如现金流问题，则会引发系统风险。”郁亮表示。

　　企业：需做好“以价换量”的风险评估

　　根据亿翰智库选取的2020年上半年50家样本规模房企数据显示，其中10家踩中两红线，7家全染红。在净负债率指标方面，三成房企超过100%。具体来看，有统计数据显示，在2020年上半年合同销售金额排名前15的内地上市房企（A股和港股）中，中国恒大、融创地产和绿地控股同时踩中“三道红线”，按照规定，未来有息负债不能再增加；中国金茂触及两条红线；保利地产、中国海外发展、龙湖地产、华润置地和金地集团“三道红线”均未踩中。

　　值得注意的是，有最新消息称，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。目前融资“三道红线”今年9月起已在参与此前央行、住建部座谈会的12家房企试点实施，房企每月15日前需提交监管部门下发的监测表，共涉8项财务指标，其中涵盖了“三道红线”指标。易居企业集团CEO丁祖昱表示，“三道红线”下，未来高增长将一去不复返。目前还有一个适应和调整的过程，相信随着下半年各大房企战略调整，明年发布年报之时，这三项指标便会有比较大的改善。

　　随着各行各业复工、复产有序推进，房地产市场同步转暖，2020年8月百城首开项目平均签约率达47%，同比增长14个百分点，较2018年以来月均也增长12个百分点。

　　丁祖昱表示，随着“三道红线”的落地实施，部分房企也将面临融资难题，这将对行业产生较大影响：如土地市场降温，新房销售加速等。尤其是那些触碰红线的房企，更要加紧供货、积极营销、抢收业绩，通过增加销售回款、降低现金支出等方式改善资产负债表。然而，对于一些扩张型房企来说，“以价换量”的销售策略是否具有可持续性，企业要做好风险评估。此外，随着盈利能力成为企业的核心价值之一，未来开发商们也应更加关注如何提升自身的产品打造能力，以提升项目的产品溢价。

　　房贷:广州申请房贷客户数量逐渐回升

　　记者调查发现，对于市场收紧房贷的消息，市场人士表示并不意外。有国有大行相关人士介绍，近年来，监管对银行房贷的监控非常严格，甚至界定比例，限制涉房贷款在新增贷款中的最高比例，银行的房贷额度也是单列出来的，具体多少额度投向房贷是固定的。

　　房贷按揭行业资深人士郑大源认为，对房地产融资“稳中从紧”是年初以来一直的政策，近期房地产市场迅速回暖，在这一背景下，监管要求大型商业银行压降房地产贷款规模，更多的是对银行的警示，以及对“房住不炒”政策的坚决落实。

　　记者调查广州市场发现，近期银行相关信贷额度正常。有多家银行向记者表示，近期申请房贷客户数量逐渐回升,但同比去年同期增量是下降的。另外，随着客户购房换房需求上升，客户提前还贷申请增加，但总体趋于平稳。

　　郑大源还透露，广州有大型银行将客户提前还房贷的时间，从之前排队3个月改为1个月了，提还罚息看情况可以沟通。

　　不过，郑大源预计，上半年受疫情影响，房地产成交低迷，因此到了第三季度额度比较充足，放款也相对比较快，但是随着额度的消耗，接下来放款速度或会放慢，尤其是部分前期房贷放得比较快的银行。

　　监管：地产金融延续严监管态势

　　记者观察到，地产金融延续严监管态势。8月20日，住房和城乡建设部、人民银行联合召开房企座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三道红线”新规。

　　9月14日，银保监会银行检查局副局长朱彤在新闻通气会上表示，“房住不炒”政策得到有效贯彻。持续开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信，加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度，引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求。

　　记者根据央行《金融机构贷款投向统计报告》测算，房地产贷款新增占比自2015年的30.6%，猛增至2016年的44.8%，而近三年，银行业涉房贷款占比不断下降。去年全国新增涉房贷款占比约34%，今年上半年，受疫情影响，占比下降至约24.7%。

　　其中，各家银行中报显示，2020上半年，六大国有银行的新增房地产贷款占比均有所下降。中国银行新增涉房贷款占全部新增贷款的占比为36.68%，虽然比2019年49.35%的占比大幅下降，但在六大国有行中是占比最高的，其他国有行新增涉房贷款占比均低于30%。如建行上半年新增涉房贷款的占比是26.18%，工商银行为29.85%，交通银行占比30.86%。

　　购房者：新楼充足，房价处于较为合理位置

　　随着假期的到来，不少房企提前抢跑国庆黄金周楼市，日前迎来“推货热潮”。据合富研究院监测，到目前为止，9月共有15个项目推新，新货接近2900套，货量超过今年的“五一”假期，创年内单周新高，有部分楼盘也将在10月前一两天正式推新。有业内人士表示，尽管“金九银十”购房的观念逐渐走淡，但是房价将持续维持在“高位盘整态势”，房价大幅下调的概率极少。

　　克而瑞广州区域首席分析师肖文晓分析，近期广州楼市升温明显，进入9月之后的数据也显示，在经历了9月首周的阶段性调整之后，第二周全市就有14个老盘供应近30万平方米新房，吹响了“金九银十”的冲锋号，下半月起还有一大批全新盘准备抢跑上市，市场活跃度高居不下。

　　据中地行不完全统计，近两个月广州全市共有24个楼盘项目有动作，7个全新开盘、12个开放营销中心、5个旧盘加推，合计提供约4992套货量。对于购房者而言，是否是买房的时机？地产专家邓浩志表示，对于住房非投资而言，目前大多数城市房价已经横盘了一段时间，市场炒作的虚高基本排出，价格处在比较合理的位置。此外，在疫情之下，国家政策是鼓励消费，鼓励贷款；整体来看，今年会是一个不错的买房时机。“第一套房的价格涨跌对我们来说意义不大，因为房子的核心需求是户口、学区，以及固定资产。”邓浩志表示。