品牌公寓面对的问题是规模与运营的平衡

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　　抢房大战

　　“最好尽快确定下来，这些宽敞而且阳光好的房源现在很抢手，可能下一个看的客户直接就定了。”最近，在记者寻找租房房源期间，一位自如工作人员这样说。

　　当日晚间，记者在自如APP上查看发现，早上没有直接签约的位于石景山区、丰台区的4个朝南两居室中，有3个已经签约，而未签约的那个房源面积较小、装修相对较差、性价比不高。

　　前述自如工作人员说：“春节后是北京租房的旺季，看房不能犹豫，性价比高的房子只要挂出来，一两天就租出去了，有些用户连房都没有来看，直接在APP上签约，稍晚一步可能就错过心仪的房子了。”

　　租房靠抢背后是优质房源的紧缺，以自如为例，记者统计其目前上线的可供出租房源发现，2018年3月28日当日，自如在北京可供出租的房源共计12525套。

　　一位自如管家对记者表示：“去年同期，自如系统上可供出租的房源大概有3万多套，今年只有1万多套，最近很多用户反馈希望增加一些位于优质新小区的房源。”

　　对这一房源数量的变化情况，记者向自如方面求证，截至发稿未获得答复。

　　有意思的现象在于，新兴品牌蛋壳公寓方面对记者宣称，从2017年至今，旗下北京房源的数量从7000余套大幅增长至4万余套。

　　日益激烈的竞争使得获取房源变得困难，这是很多一线房产中介的共同看法。

　　一位华熙地产经纪人对记者表示，现在拿房比以前难了很多，各个平台抢得很厉害，很多互联网品牌都没有听过名字，就是能砸钱，他前几天碰到过一个不错的房源，结果业主说别家和他签两年合同，两年租金直接付清，“这种真的抢不过”。

　　一些传统中介公司的经纪人将获得了大量融资热钱的互联网品牌称作“暴发户”，将进入租赁市场的开发商们称作“土财主”，因为这些玩家的介入，整个行业获取房源的成本与难度同步上升。

　　北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥认为，获取房源成本提高有多方面原因：一是房价本身升高，二是拿房价格在竞争中不断提高，“对大部分业主来说，选择很简单，谁给的钱多就把房给谁”，三是装修的成本在比较中攀升，“装修是吸引客源的重要因素，对装修的要求越来越高已经成了一种趋势”。

　　名下两套房与链家租期将尽，张先生对记者表示，正考虑将其中一套房签给美丽屋，“在十几家联系我的中介中，超过一半承诺给我装修，他们（美丽屋）给的价格最高，唯一让我犹豫的是他们可能会打隔断，到时候会很麻烦。不过这套房本来就是拿出来租的，多收租金是最重要的。”
　　
　　房源≈份额

　　“手里有房，心里不慌”，这句形容国人对房地产市场态度的顺口溜很大程度上也代表着目前入局长租公寓的玩家们的心态。

　　据记者不完全统计，目前全国长租公寓品牌超过300家，其中，至少有15家大型房地产开发企业入局。谈房源、拼规模、比量级几乎成了各家大型房企发布长租公寓规划时的必要环节。

　　2017年12月，碧桂园正式发布长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，并设下了3年100万套的目标。此外，万科泊寓宣布年内要突破10万套，旭辉旗下领寓国际提出5年目标20万套，佳兆业寓享空间则要在3年内拓展10万套……仅记者统计的15家房企的未来战略规划目标总和已近200万套。

　　不仅是房企，许多新晋互联网品牌更是将房源数量作为核心目标，通过快速拿房提升管理资产总量，进而从资本方获取更高的融资额度以及估值，再度扩张，以形成扩张与资金的循环链条。

　　传统中介也不甘示弱。链家等众多传统房产中介已在线下激烈争夺加盟店，抢夺房源、经纪人以及市场份额。另一方面，链家2017年底正式上线了“链家公寓”，将贝客公寓、磐石公寓、金宣公寓等公寓品牌接入链家平台，丰富其房源选项。

　　长租公寓的低回报率促使企业追求规模化，根据东方证券发布的《聚焦租赁市场》数据，目前的长租公寓平均回报率在1%，在没有有效方式大幅提升回报率的情况下，规模化是实现总体盈利的方式。

　　什么样的规模可以支撑起一个长租公寓品牌的总体盈利？自如CEO熊林曾给出100万间的答案，“我们仍处于规模化阶段，谈盈利还尚早。本来预计自如达到100万间的管理规模时，商业模式会走向稳定，但是从目前来看，这个行业才刚刚开始。”

　　根据国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告2017》数据，2016年我国流动人口规模为2.45亿人。流动人口是租赁人口的主要构成。据东方证券报告测算，我国租赁人口已经达到1.9亿人，租赁市场规模已经超过万亿。

　　尽管蛋糕很大，但真正吃到企业嘴里的并不多。

　　赵庆祥分析称，租赁市场目前“只是个微利行业，这是很难改变的，很多人觉得房价涨了，房租也越涨越高，这些中介平台应该赚大了，其实这个说法不客观，因为业主对房租的预期也随房价在涨，平台获取房源的成本也在涨，两边都在涨，其中确实增加了一些盈利空间，但是利润依旧微薄。”

　　租赁市场相关金融产品的陆续破冰或许是行业进入下一个阶段的敲门砖。2017年10月，新派公寓类REITs正式获批，保利、旭辉、碧桂园、招商蛇口等相继发布类REITs、CMBS等金融产品，为长租公寓提供了新的资金获取渠道。
　　
　　模式待考

　　租赁住宅的金融创新不断试水，而规模化扩展竞争依旧如火如荼的情况下，有玩家倒下，也有玩家转变思路，长租公寓行业形式各样的发展模式面临考验。

　　今年2月，上海爱公寓被曝资金链断裂，大量租客不仅失去了住所，同时仍需偿还房租贷款。有租客的维权信息显示，爱公寓要求租客使用平安月付、元宝e家等方式分期交租，而实际上利用租客的个人信息申请小额贷款，从金融机构获取一年的房租，并在过程中隐瞒了贷款的存在。通过贷款提前获取的资金被用于下一套房源的获取、装修。

　　据业内人士透露，不少长租公寓品牌都是以这样的方式提前获取现金流，再以高价参与房源争夺战，区别在于有的品牌会告诉租户贷款的存在，有的则不会。

　　赵庆祥表示，这样的模式风险很大，“很多公寓品牌还没有那么强的消化和运营能力，即使有了充足资金可以快速扩张获得大量房源，但是一些房屋可能在相当长的时间内都处于空置状态，都是负收益的。”当空置率超过一定界限，资金链条就会断裂。

　　赵庆祥认为，爱公寓的例子稍显极端，但也是现在很多品牌公寓需要面对的问题——对规模与运营的平衡。“有些企业依靠规模拿到了融资，资本方一般都会相应地提出要求，比如在多长时间内房源达到多少间，因此这些拿到了钱的企业必须快速扩张、高价抢房，规模做上去了才好再拿下一轮融资，但这期间运营能力能否跟上是要打个问号的。”

　　一些成熟品牌或许已经发现这一问题。自如在1月16日完成了A轮40亿元人民币融资，熊林表示，下一步的战略规划中，更多的精力和资金将被投入到产品研发、生活服务升级、科技创新、引入人才当中，对规模扩张并未过多提及。

　　我爱我家董事长兼CEO谢勇也曾对记者表示：“租房群体的多样化决定了需求的多样化，围绕产品创新拓展出新的盈利渠道，这是未来的业务重心。”

　　赵庆祥认为，对于企业来说，野蛮扩张可以作为前期积累的手段，但发展不能完全依靠规模化后的外部融资，“融资-扩张-再融资-再扩张，这样的外部供血总会有断掉的一天，唯有做好产品，内部有源源不断的造血能力，发展才能长久。”

　　他透露，北京房地产中介行业协会正与多部门探讨推动租赁行业的立法，为行业发展提供保障。