房地产行业都在冲千亿 有规模才有话语权

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　　1月18日，深圳盐田，面对台下一众媒体，新力地产管理层发表宣言：2018年，集团要冲刺千亿，惠州公司销售额要突破300亿元。话锋一转，管理层顺势抛出一个更具冲击力的战略规划：未来3年，公司要实现2000亿元20强的目标（即322扩张计划）。这家发迹于江西南昌的区域性房企，在2017年仅实现销售额457亿元，其中惠州公司完成销售业绩53亿元。
　　

　　房地产行业已进入 “大象起舞”时代，千亿正在成为规模房企的标配。根据克而瑞发布的2017年度中国房地产企业销售TOP200排行榜显示，销售额破千亿的房企已达17家（2015年仅为7家）。克而瑞预测，2020年将至少产生30家千亿房企。

　　而与新力类似，此前名不见经传，近两年异军突起喊话千亿的房企亦不在少数。据媒体报道，截至去年10月末，至少有45家房企已经实现或者正在提出千亿销售目标，其中30%为“闽系”。

　　“有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉时代周报记者，房企为什么要加速奔跑？如果不加速冲规模，不做大做优，以后的地位就不属于他们。

　　“按照目前的趋势来看，所以的资源都在向大房企集中，银行等金融机构也很少再给百强房企以外的房企贷款。”欧阳捷表示，除此之外，等企业规模做大之后，还可以吸引大量优秀人才的加入，有了人就可以找钱，有了钱就能拿地，拿了地就能盖房子，可以销售，回笼资金，周转，所以人才也是其中的关键。

　　研究总监严跃进告诉时代周报记者，从融资成本来说，千亿规模企业融资的年化利率可以控制在5%以下的水平，而普通企业都要超过7%。

　　“融资成本高低主要看国际的债务评级，理论上来说在同等业绩比率表现下，规模越大债务评级越高，”房地产与金融资深评论人黄立冲告诉时代周报记者，当房企达到千亿规模后，相对而言会更容易得到银行支持，且更容易发债融资，特别是海外债都要求企业有一定规模。

　　都在冲千亿

　　在冲击千亿规模这条道路上，“闽系”房企不得不提。

　　1月20日，融侨集团首席投资官郑伟公开表示，公司计划在2020年实现千亿合约销售额。根据克尔瑞发布的数据显示，融侨在2017年的合约销售额在562亿元，在房企中排名36左右。这家唯一没有上市的闽系老牌房企，受“大环境”冲击，也终于在业绩目标设定上不再保守。

　　而与融侨同为闽系的房企们，则早早提出了自己的千亿计划。其中融信中国于2017年年中首次提出销售额冲千亿的目标。“千亿目标对我们来说并不遥远，我们计划在1-2年内实现，并且在不牺牲利润的前提下。”融信中国品牌营销中心总经理张文龙在当时如是称。2016年，该公司合约销售额仅为246亿元，

　　同为福建企业的泰禾集团，其董事长黄其森在接受媒体采访时也大胆放言：公司2017年销售额将突破千亿元，2018年要翻番至2000亿元。2016年，这家公司销售额突破400亿元。

　　在媒体的报道中，“闽系”房企的发展多是伴随“大跃进”式的，其首要目标是扩张，通过短时间内大量拿地或者并购项目，进而实现业绩上的逐年暴增。

　　受此影响，此前一度稳健的招商蛇口、龙湖、合景泰富等房企也纷纷提出了千亿规模目标，以保证在房企规模比拼浪潮中“不掉队”。

　　但易居中国执行总裁丁祖昱也提醒称：在冲击千亿规模的过程中，一些中型公司极有可能会为了达到规模而损失了对其他方面的必要考量，最终导致公司倒下。

　　有规模才有话语权

　　据数据显示，目前房企第一阵营入场在5000亿元以上，分别是碧桂园、万科、恒大；第二、第三阵营分别在3000亿元、2000亿元以上。而多家房企纷纷开始冲击千亿，也只是为了拿到一张进入楼市下半场的入场券。

　　研究总监严跃进告诉时代周报记者，从融资成本来说，千亿规模企业融资的年化利率可以控制在5%以下的水平，而普通企业都要超过7%。“所以对于此类企业来说，规模方面的优势能够为企业的快速发展提供更多的支持。另外即便是不贷款，也有助于在授信额度获取等方面占优势。”严跃进续称。

　　记者援引某华南大型房企有关负责人向媒体透露，银行开发贷虽然稳步上升，但仍相对集中在大型房企。资信稳定的大房企往往收到银行主动抛出的“橄榄枝”，而中小房企只能为不高的份额苦苦排队等候。

　　业内人士指出，获取开发贷有一定的考核标准，其中包括开发规模、开发项目数量、企业每年的销售额、有无不良贷款记录、整体债务情况等。但中小房企获得开发贷的难度要大于大型房企。中、农、工、建四大国有商业银行就曾明确表示，放房企开发贷款要首要考虑企业的资质。

　　欧阳捷告诉时代周报记者，规模越大的房企现金流越多，越安全。所以银行等金融机构会给那些房企比较高的信用等级，比较低的资金成本。“而一些销售额不够大且债额过大的房企，将会面临资金压力过大的风险。尤其是在目前融资杠杆不断收紧的大背景下。”欧阳捷续称。

　　预测，从长期来看，未来TOP100房企的整体业绩规模将继续增长，各梯队房企的行业集中度也将进一步上升。而随着市场调控压力持续和规模房企竞争优势的体现，TOP100房企仍将保持规模分化的格局。我们预计到2020年，TOP10和TOP30房企的集中度将分别达到47%和70%。