深圳市房地产中介整体签单量在降温

本文相关报告 REPORTS
	2018-2023年中国房地产中介行业市场调查研究与投资战略咨询报告
	房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务。房地产中介在我国既是一个年轻的行业，又是一个蓬勃发展的行业，已...

　　“今年虽然是房地产巨幅调控的时间点，但我们可以看到，中介行业未来将迎来更深刻变革的机会。”日前，在2017年首届粤港澳大湾区房地产中介峰会上，链家集团董事长左晖如是表示。

　　从2016年起，楼市遭遇史无前例的严厉调控，中介行业也因此受到最直接的冲击。根据深圳市房地产中介协会研究总监徐枫的统计，今年以来，深圳市场量价齐跌，中介机构无论是整体签单量还是人均签单量都在降温，导致行业目前的流失率也已经接近40%。按照她的预判，未来中介行业的人数会下调，机构也会扁平化，门店的作用并不会像过去那样突出。科技和资本将成为中介机构弯道超车的重要变量。

　　中介整体签单量也在下降

　　“二三线城市前两年是牛市，但今年已经升得比较慢，如果没有金融政策、货币政策配合，价格不容易上涨。一线城市的房价已经是天文数字，从房价和收入相比来说，深圳房价就不比香港低。可以说，新一代年轻人不容易买得起房子，房子也失去了使用功能。”在当天的演讲中，中原集团主席施永青详细解释了国家为什么提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。

　　在施永青看来，要体现使用价值，要么卖给真正需要的用家，要么租给真正需要的人。然而，开发商从银行获得开发贷需要5、6厘的资金成本，若将房子出租，租金回报率只有2、3厘，这个体现使用价值的味道并不好受。

　　也正因此，按照施永青的预测，房地产未来的开发量可能会受到政策抑制而见顶，新增供应不像以前那么多，而且可能不会完全集中在一线城市。从一手房地产代理来说，开发商的总开发量减少，行业竞争会比以前激烈。从二手房市场来看，限购之后，交换价值受到打压，房子升值速度减慢，交投量也会减少。“深圳是减少比较小的地方，但相比高峰期也减少了30%-40%左右。”

　　一份来自中国指数研究院的深圳2017年前三季度房地产市场监测数据印证了上述的判断，今年1-9月，深圳共计推出商品住宅面积195 ．83万平方米，供应面积同比下降约4 8%。而全市共成交的商品住宅面积达173.07万平方米，同比减少46.73%。占据成交主力的二手住宅更是“降温”明显，前三季度共成交46297套，同比减少72.95%。

　　而根据深圳市房地产中介协会统计的数据，从2015年到今年1-9月份，深圳中介经纪人员的人均签单量逐年下降，今年前9个月，深圳人均签单量仅0 ．5934套，远远低于去年人均1.415套的签单量。

　　“由于现在加大去金融杠杆力度，不仅二手房的交易量有所压缩，新盘市场的整体定价也在下调，一手市场跟二手市场形成了一定的竞争关系，可能对行业竞争造成更明显的压缩，整体签单量都在降温。”徐枫道出了行业的变化，整体数据在降，目前整个行业的流失率也接近40%。

　　中原地产不想依赖规模压倒同行

　　“整体市场规模萎缩这么多，我相信顶住是不容易的。中原之前不敢随便开分行，未来也不想单用规模压倒同行，单靠规模会扭曲整个行业。”面对稍显险峻的市场行情，施永青掷地有声地表明中原地产不依赖规模的决心。

　　高密度的铺店战略与人海战术，曾经是港资老派地产中介惯用的运营模式。然而，从2014年起，这种模式却频频受到冲击。

　　在深圳市房地产中介协会提供的一组数据中，按照目前月度数据的逻辑推算，由于今年受制于严厉的调控政策，到了2017年年末，预计中介行业（涵盖二、三级市场）全年佣金规模的“压力线”为50亿元。

　　另一组数据则显示，截至今年10月1日，深圳房地产经纪总有效备案机构共计1038家，门店数量接近4000家。以此估算，哪怕平均分配，每家门店一年分下来的佣金规模也就是125万。硬币的另一面是，这个行业的固定成本比较高，门店铺租、顶手费、人力成本等，在很大程度上抑制了行业的收入。

　　“目前二手房的交易量很难支撑中介机构和门店的收入水平。而中介的盈利又跟每个机构、门店的分布情况有关，有些门店收益高，有的门店全线亏损。”徐枫透露，2003年以来，很多门店的生命周期不长，甚至有些可能半年就拉闸。

　　行业传统的盈利模式受到最直接的冲击，如果这轮楼市调控周期一直持续至下一年甚至更长时期，诚然，中介企业的“严冬”也并不好过。根据深圳市房地产中介协会的判断，受前期楼市火热而快速扩店的企业或将在2018年或2019年集中迎来“关店潮”。

　　目前中介企业更普遍的做法是平台化，在“互联网+”的浪潮之下，几乎每家中介机构都有自己的平台。“每一个系统的开发都意味着有大量的沉淀资本和未来的资本投入。现在大家都在摸索O2O、B2B、C2C，对于一家房地产中介机构来说，这是否有可持续投入需求，还是一个问号。”不过，徐枫依然发出自己的担忧，如果一直大规模投入到线上系统的开发，以深圳市场目前的交易规模和数据来看，中介机构可能也有很大的压力。

　　在施永青看来，中原地产接下来会考虑用经营模式。“经营是不是使配对效益提升？资源能不能更快落到需求者手里？怎样通过互联网让顾客及时拿到最新、最完备的信息，从而提升交易效益？这才是中原应该做的。”