二线城市未来将是长租公寓发展的主战场

　　2014年，资本开始进入长租公寓市场，长租公寓这一名词开始出现在大众视野。另一方面，中国房地产正从增量资产向存量资产发展，长租公寓的出现与发展可以在很大程度上缓解存量房产的压力。随着中国城镇化发展不断加速，外来人口不断涌入城市，租赁需求也在不断扩大。

　　有数据显示，目前中国存量市场有20万亿规模，这不断吸引着越来越多的从业者进入长租公寓这一领域。有报道指出：一线城市由于2014-2015年超高速发展，企业运营利润呈现下降趋势，以上海为例，企业拿房成本上升，供给量快速增长，租金上涨趋势渐缓，2016年企业发展回落，二线城市未来将是长租公寓发展的主战场。关于这一话题，值得商讨的地方还有很多。

　　一线城市市场仍巨大

　　我国长租公寓市场与国外市场的巨大差距

　　发达国家品牌长租公寓1976年发迹于法国，发展至今已有40余年历史，已经成为成熟产业，目前发达国家长租公寓已超过50%的市场占有率，而我国目前市场占有率还不到10%，发展空间巨大，行业的高速发展模式将继续保持。

　　一线城市巨大的租赁市场需求

　　2016年我国流动人口达2. 45亿，约占全国总人口的18%，虽相比2015年末减少了171万人，但数量仍然庞大。其中北京、上海、广州、深圳常住外来人口分别为：808万人、980万人、534万人、786万人，国内大部分以各省会为代表的二线城市外来人口约在200万人左右。国内目前青年租房的市场规模已近8000亿元，而一线城市的租房市场占据了其中很大一部分的份额。

　　对于外来人口，第一件要解决的事就是：住。对于一线城市，生活节奏快，找房节奏也相应需求较快。随着一线长租公寓市场不断发展，长租公寓不管是在环境还是周边配套设施也都不断完善。而面对一地鸡毛的居民用房租赁，越来越多的租客开始考虑长租公寓。

　　虽然长租公寓受到越来越多人的选择，但目前我国一线城市的长租公寓市场还并不成熟，市场占有率过低，市场潜力仍然巨大。

　　政策不断支持租赁市场发展

　　相比较二线城市，一线城市的租赁市场需求更大，因此对应的租赁政策也在不断完善。拿上海来说，上海住房“十三五规划”重点：十三五期间预计供应5500公顷，其中商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷，大力增加本市租赁住房供应，预计新增供应租赁住房70万套。另外，上海越来越多的区域开始推出“只租不售”的管理模式，鼓励多样化的租售需求，这对于长租公寓来说，也是一个大好的机会。

　　二线城市发展前景真的好于一线城市?

　　人口回流

　　一线城市虽然经济发展更加成熟，但相比较于二线城市生活压力更大，生活成本更高，房价也是让人难以企及。随着人们生活观念的改变，越来越多的人开始往二线省会城市回流，这便让二线城市的租赁市场和长租公寓市场不断扩大。

　　政策相对宽松

　　国内一线城市租赁市场相比较二线城市来说发展更久，发展模式也更加成熟，因此政策对于长租公寓的制约性也就越强。从今年年初开始，一线城市的拆拆拆与清退现象并不在少数，而一线城市对于群租房、商改住、工改住的打击力度很大，这就造成了一线城市拿房难，供应量跟不上的局面。而在二线城市，政策的限制相对较小，且外来人口数量相对较少，租赁需求远远小于一线城市，所以房源的获取要容易的多。

　　租房观念相对保守

　　与一线城市相比，二线城市租房要容易的多，一者租金便宜，二者空置房源较多，租客能够较容易的租到自己满意的居民房，在这种情况下，选择租住公寓的可能性相对较小，租客对品牌公寓的需求比例自然也要小于一线城市。

　　虽然在未来，越来越多的人开始往二线城市回流，二线城市的租赁需求不断扩大，且获取房源相对容易。但相比较于一线城市，经济地位稍显薄弱，对外来人口的吸引力也更小，市场发展成熟度也更低。在笔者看来，在未来一段时间内，二线城市品牌长租公寓发展趋势向好，但公寓发展的主战场仍然将在一线城市。