去年北京二手房成交创新高 进入存量房时代

　　一季度量价齐涨、二季度小幅盘整、三季度再次爆发、四季度政策收紧。2016年北京二手住宅虽然起伏变化较大，但全年交易量依然达到27.2万套，创下了交易史上的历史新高。

　　2016年北京二手房市场整体热度高，但纵观下来也有两轮爆发、先扬后抑的走势。一季度，二手房市场延续了2015年末的持续升温态势，交易热度高涨，3月份交易量突破3万套，创下2013年以来的新高，形成了全年的第一轮爆发。进入二季度，由于一季度一线城市市场过热，3月底深圳、上海相继出台了调控新政，政策风向开始出现转变。北京虽未跟进，但环京区域也在收紧政策。加上此前的持续高温本身也造成了市场有效需求的透支，北京二手房市场开始降温，交易量逐步下滑。

　　不过，随着全国楼市高价地频繁出现，部分二线城市热度上升，北京的市场心态开始松动，担心房价会继续上涨的购房人群再次涌入市场，三季度的二次爆发形成，9月份成交再次突破3万套。市场的非理性上涨，促使了楼市调控收紧。9月30日，“京八条”出台，政策力度大，执行力度强，二手住宅交易量在10月、11月、12月出现了连续下滑，房价也开始出现局部松动，楼市新一轮降温周期由此开启。

　　虽然起起伏伏，但是市场总体依旧较热。根据伟业我爱我家市场研究院数据统计，北京2016年二手住宅网签总量为272431套，较2015年全年上涨38%，并超越2009年的266854套，创下了迄今为止北京二手住宅交易量的新高。

　　此外，自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以来，北京的房地产市场就逐渐进入了存量房时代。如果剔除保障性用房，二手房的成交比例在2016年达到85%。“北京的存量房池子目前约有800万套以上，现在3%左右的换手率与发达国家相比并不高，未来北京二手房交易规模还将继续扩大。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示。

　　2017年的楼市走向如何？胡景晖认为，中央经济工作会议已为房地产市场定下了“房子是用来住的，不是用来炒的”的基调，2017年楼市调控只会从严，不可能放松，“加上2015年至2016年北京楼市连续18个月的持续火热，已经透支了大量潜在购房需求，因此，2017年度交易量或将回归至20万套，房价可能‘稳中有降’。”除了北京，在业内人士看来，全国市场在2017年也会出现缓慢降温的情形。“预计全国70个大中城市上半年房价增幅会持续收窄，下半年房价环比增幅由正转负，预计到第四季度从正增长转变为负增长。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

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　　2016北京土地

　　出让金减少61.5%

　　12月28日下午，朝阳区东风乡豆各庄村地块以61.52亿元的底价成交。至此，2016年北京市土地市场出让圆满落幕。中原地产研究中心统计数据显示，2016年北京土地出让金合计852.5亿元，与上年的2217亿元相比，跌幅达到了61.5%。

　　去年6月之后，北京土地市场出现“断顿”，连续数月没有住宅用地供应。“9·30新政”中的“加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构”，成为土地市场出让开闸信号。9月份以来，北京陆续成交了八块包含住宅用地的建筑用地，面积接近全年住宅类用地面积的一半。不过，这八块土地中，两块全部用于自住房，一块为自住房，一块为公租房，剩下四块则以试点“限房价、竞地价”的交易方式出让，最终商品房住宅面积以开发商全部自持成交。

　　从成交的情况来看，优质住宅用地及商业用地供应愈加稀少，土地交易主要集中在顺义、大兴、房山等远郊区，土地市场整体进入“低量、高价、远郊化”的情形。“预计近两年，自住房等供应量依然较多，新建商品房基本高端化，北京的刚需、首改需求的购房者只能选择二手房。未来北京出让地块，房企的争夺依然会非常激烈。”中原地产首席分析师张大伟表示。

 

 

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