新常态经济下，商铺租赁爆发新增长点

　　随着中国这几年高速发展，商业地产的增量比较大，未来会逐渐转向做存量。这其中有两块具有操作空间，第一个是改造，即经过这么多年，一些老的存量项目定位、设计、硬件条件等不再能够满足现今的需求，这些物业需要重新盘活；第二块就是资产证券化，全国很多基础资产都在地产上，很多资金也对这部分资产感兴趣，因此空间很大。资产证券化也会对商业地产的操作思路带来不小的冲击，商铺租赁也将迎来新的机遇。

　　一、新型城镇化是商铺租赁市场规模提升的强劲动力

　　2016年两会政府工作报告强调，要深入推进以人为核心的新型城镇化，实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。新型城镇化的推进，一方面将助力产业结构优化和经济发展方式转变，从而促进居民消费结构的升级调整，为商业地产的发展提供基础动力；另一方面，通过户籍制度和社会福利制度改革，新型城镇化还将大幅度促进农业转移人口的市民化，释放这些“新市民”的消费潜力，这是商业地产的发展强有力的内生动力。

　　中国产业信息研究网发布的《2016-2020年中国商铺租赁行业市场发展分析与营销策略建议咨询报告》数据显示，2014-2016年，中国商铺租赁稳健速发展；其中2015年市场规模为825亿元，较2014年上涨20.44%；2016年，市场规模新增212亿元，增速为25.70%。　　

　　图表：2014-2016年中国商铺租赁行业市场规模

　　数据来源：三胜咨询
　　

　　二、转型升级的购物中心成为商铺租赁的新增长点

　　虽然2015年全球购物中心完工面积有所下降，但与其它区域相比，亚太区市场依旧占据主导地位，中国包揽了十大最活跃新建成购物中心市场排名的全球前八席。

　　截至2015年，全国17个主要城市优质购物中心存量中近60%为都市型购物中心。此类购物中心相对于其他项目首层租金的表现仍出类拔萃，平均溢价率约为40%。

　　这说明需求还是有的，真正能满足消费者和市场需求的购物中心继续向好。但问题在于，目前购物中心供应结构和市场需求有偏差，过于偏“高大上”，平民化日常生活化的购物中心需求也很大，接下来购物中心发展要围绕消费、强调全功能组合的基本型需。

　　从1990年中国第一个购物中心诞生至今已经26年，相比国外50年以上的发展历史，中国正处在一个向成熟模型转化的路口，转型升级的购物中心成为消费型社会经济增长驱动力值得期待。

　　2015购物中心发展指数综合了平均租金、空置率、租金波动性和社会消费品零售总额、人均可支配收入、各类品牌门店数量等分别反映供应和需求端的指标，将内地17个代表性城市零售市场发展水平划分为成熟—成长—潜力市场三个阶段。　　

　　图表：2015年中国主要城市购物中心发展指数　　

　　资料来源：三胜咨询

　　其中，成熟市场有：上海、北京、杭州、成都、深圳、广州。成长市场有：南京、武汉、重庆、沈阳、天津、宁波。潜力市场有：苏州、大连、青岛、无锡、长沙。

　　三胜咨询研究员黎延炜认为，综合地看，成熟市场的城市，购物中心存量大，但得益于坚实的市场基本面，未来市场总体供需表现仍较为平稳。而潜力市场虽然零售物业平均空置率达10.8%，与成熟及成长市场平均空置率相比高出3个百分点，但这些市场的发展往往更为迅速，收入的平均增长速度高于其他市场。

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