疯狂扩张
中秋刚过,并购王孙宏斌就开始了一系列大招。9月18日晚间,融创中国和联想控股发布联合公告称,融创拟以137.88亿元购入联想控股旗下41个公司的相关股权及债权。仅两天后融创中国再次于深夜发出重磅公告,40亿元入股金科并成为其第二大股东。
据统计,2016年至今融创中国已经进行了10笔收购,合计金额为291.8亿元,不仅如此,据统计,今年1-9月,融创中国拿地42块,总金额达632.7亿元。人们似乎又隐约看到了当年顺驰的影子。
连续的大动作之后,并没有看到融创中国的乏力。9月27日,融创中国以总价19.5亿元夺得东莞黄江镇宝山地块。经测算,该地块的成交楼面价为20422元/平方米,溢价率高达689%。稍早前的9月23日,融创还以6.48亿元总价拿下南昌市青山北路地块,溢价率150%,折合楼面价达11147元/平方米。
负债压顶
疾驰而奔的融创中国背后却是负债高企。9月28日,高盛证券发布研究报告表示,上半年融创中国已经发行68亿元人民币的永续债,当时负债比率已达85%,而继续主动透过公开市场及收购,新增更多项目,投资于其他发展商,若这些交易都完成,负债比率将增至117%。而鉴于9月27日融创中国向主席孙宏斌配售4.53亿股新股,获得28亿元资金用于补充营运资金及偿还离岸债务。
高盛认为,相信此次配股可以将年底前的负债比率降至100%,预期下半年需要额外融资。同时高盛称,融创需要将负债比率保持在90%以下水平,以免遭调低信贷评级。目前,高盛维持融创中国“中性”评级,目标价5元。
政策转向
不久前,碧桂园宣布销售额突破2000亿元,成为继万科和恒大后的第三家达到2000亿元级房企,而十多年前,当时的孙宏斌和王石曾经打赌“谁先破百亿”,而现在孙宏斌已经被一些后起房企超越。
今年以来受到融资的放宽,房企纷纷发债扩充粮草,在土地市场上大显身手。“从今年上半年的房企业绩来看,是限购以来最好的一年,截止到9月已经有不少房企完成了年销售目标,对于融创中国这样的狼性企业而言不可能不抓住这样的机会。”一位业内人士表示。
不过随着地价房价的过快上涨,目前各地方政府已经在出台一些调控政策,如南京、杭州和厦门出台了控制房地产市场的政策,不少业内人士预计“十一”过后楼市将出现降温。同时,日前上海证券交易所开始收紧房企发债条件,根据初步方案,发债主体评级须达到AA级及以上,且满足其他四类条件的其中之一。
此外,发债房企还将实行分类管理,正常类、关注类可正常发行,风险类企业发债将受限。即使监管层内部人士透露上证所此次声明是对规则的明确,并非“收紧”,但在当前楼市火爆、房企债务飙升的背景下,市场普遍解读为这是监管层对于楼市政策的转向标。
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