融创激进：3天花掉178亿元 市场忧虑

　　秋分时节，融创的并购之风日盛。9月18日晚间，融创中国和联想控股发布联合公告称，融创拟以137.88亿元购入联想控股旗下41个公司的相关股权及债权，共涉及42个物业项目的权益。
　　
　　仅2天后，（9月21日）融创中国再次于深夜发出重磅公告炸弹。该公司间接全资附属公司聚金物业认购金科地产非公开发行股票9.07亿股，约占金科已发行股份总额的16.96%。认购价为每股4.41元人民币，收购的总代价约为40亿元。成为金科第二大股东。
　　
　　据统计，2016年至今融创中国已经进行了10笔收购，合计金额为291.8亿元，倘若加上其在土地拍卖上市场豪掷的370亿元，今年融创已经在扩张上花去661.8亿元人民币，金额几乎与销售额持平。以超规模速度进行扩张，孙宏斌野心勃勃。融创中国即将完成孙宏斌的夙愿，还是要重蹈顺驰地产的老路？
　　
　　138亿元牵手老东家
　　
　　公告显示，除了位于北京的融科资讯中心园区，以及武汉智谷投资有限公司的60%股权，联想有意将旗下剩余所有地产相关资产、负债、权益都出让给融创中国。而上述相关业务，都将全部注入融创新成立的子公司中。同时，联想控股也将所持有的养老物业部分——安信颐和100%股权全部转让给融创房地产集团。
　　
　　交易完成后，融创中国将持有共计41间目标公司的股权。这些目标公司主要拥有42个物业项目的权益，分别位于北京、天津、重庆、杭州等16个中国城市，占地面积约693.7万平方米，总建筑面积约1802.22万平方米，未售面积约730.05万平方米。以交易总价和目标公司所拥有物业项目的总占地面积粗略估算，融创此次交易中将获得的每平方米土地价格不足2000元人民币。
　　
　　对于出售项目的原因，联想控股董事并不讳言，其认为通过出售事项，联想控股的战略投资将专注于聚焦的行业并将退出房地产开发业务。在业界眼中，“地产运营能力不足、地产业务经营不善”是联想管理层痛下决心与旧下属孙宏斌握手言和并将诱人的地产业务剥离的主要原因。
　　
　　据了解，融科智地前身为联想工业实业有限公司，于2001年6月11日正式成立。成立之初，融科智地主要业务为开发科技、商业地产的开发与运营领域，并相继打造了深圳研发中心、联想集团（Lenovo）上地总部大厦、神州数码软件开发中心、融科资讯中心A、C座等项目。
　　
　　这一开始的定位，似乎就已经预示了融科智地在联想控股发展过程中，难以摆脱“配角”的定位。
　　
　　随着住宅市场近几年突飞猛进的发展，融科智地2003年开始进入北京、天津等住宅开发领域，并终于在2004年宣布结束在写字楼市场长达3年的试探。2008年联想控股提出上市的目标，旗下融科智地也进入上市正式程序，并计划在2010年前后在A股实现上市。但不久后，联想控股确定了整体上市的战略，融科智地独立上市的计划因此被迫中断。
　　
　　随后，联想控股宣布采用母子公司的组织结构，业务布局包括核心资产运营、资产管理、“联想之星”孵化器投资三大板块，而以融科智地为主的房地产则被排在了联想赖以起家的IT之后，忝列第二大行业。并且为了配合联想控股的整体上市，融科智地再次改变以往发展步伐，以扩大规模为目标。
　　
　　但发展策略的模糊，使得一直处于配角状态的融科智地，在行业发展最为快速的几年反而不复当年之勇，脚步渐渐慢下来。从2012年开始，联想的地产板块营业收入从75.35亿元起步，但在销售规模上一直无法实现突破。公司的销售收入都在100亿元上下浮动，经过三年终于迈入百亿元大关至114.98亿元。
　　
　　为了振奋地产业务，2015年11月份，柳传志换掉了融科智地的几乎所有高层。其中更包括带领融科智地一路成长、被誉为“联想地产少帅”的总裁陈国栋，接替他的则是融科智地原常务副总裁郑志刚。而柳传志本人也在人士变动的会议上明确指出：“融科智地本可放手发展，成为中国房地产行业排头兵，为股东创造丰厚回报，但是距离控股的要求却有相当的差距。”
　　
　　并且在今年2月17日，联想控股公告披露，附属公司融科智地房地产拟向中国证监会申请发行面额累计不超过人民币25亿元的公司债券，及面额累计不超过人民币50亿元的私募债券。
　　
　　不过从目前的情况来看，75亿的资金和换血的高层并未给融科智地带来大的转变。融科智地的发展速度远无法充当柳传志口中的“一级火箭”的角色，并且随着项目销售期结束，公司利润大幅下滑一度拖累母公司的利润表现。根据联想控股2016年中期财报显示，联想房地产板块今年上半年利润仅3.65亿元，净利润率也回落至8.13%。
　　
　　而曾经借助母公司的土地扩张模式也无法支撑土地储备需求，截至2015年9月30日，融科智地的剩余土地储备占地面积仅444.14万平方米。据联想最新的一份半年报，房地产板块半年贡献仅为3.65亿元，相比去年同期的14.48亿元相比，大跌75%！而其房地产板块收入仅为44.87亿元，仅占联想控股总收入的3.3%，且同比呈3%的下降趋势。
　　
　　40亿元入股往日竞争对手
　　
　　如果说融创收购融科是冲着规模和土地储备而去，而对金科股份的入股似乎也脱不了这样的嫌疑。
　　
　　对此，记者分别致电致函融创中国和金科股份。其中融创中国回复称：“除了公告内容，其他不便回应。”而金科股份亦表示，也才得到这一消息，并不了更多的情况。
　　
　　但有重庆当地业内人士对记者表示：“融创入股金科是项目和财务投资两手抓。融创、金科和龙湖近年来一直在争夺重庆销售第一的宝座，竞争最激烈的时候，拓客的‘小蜜蜂’甚至跑到对方的楼盘门口拉人。现在看起来，融创很可能不是财务投资，金科在重庆以及重庆周边有不小的项目储备，而融创也一直表示要深耕重庆。按照孙宏斌的风格，可能会进一步加持，谈下金科的话事权。”
　　
　　“融创高价大比例认购，表明其对公司资产价格的认可，金科股份土地储备63%在重庆，将明显受益于重庆市场复苏和重庆自贸区批复的预期。”前述人士进一步推测道。
　　
　　除了项目的诱惑外，正在转型期间的金科也给了融创“可趁之机”。2014年5月底，分管金科股份品牌以及企业发展战略的副总裁李战洪辞职。2014年10月，金科股份正式提出转型“新能源”战略，成立新能源子公司。随后，金科股份不仅通过子公司金科新能源有限公司斥资数亿元，收购了主营风力发电的新疆华冉东方新能源公司100%的股权，还于次年设立了预计规模达36亿元的新能源产业基金。
　　
　　2016年年初，在金科2016年的品牌暨战略发布会上，其再次强调未来金科股份将构建新地产、新服务和新能源三大战略板块，并由地产开发商向多元美好生活服务商转型。
　　
　　按照时任董事会主席黄红云的转型计划，金科未来五年总体战略是发展现代服务业，以“地产开发+地产后服务”连接用户。在他描绘的蓝图中，2020年金科将实现千亿元收入，其中非地产业务占比达400亿元，并将实现现代服务业收入“接近并力争超过总收入50%”。
　　
　　随着转型的进一步推进，8月11日，金科地产实际控制人黄红云辞去董事会主席、董事及董事会专门委员会相关职务，不再担任公司任何职务，但仍为实际控制人。而在金科地产2016年中报业绩会上，金科地产方面解释称：黄红云辞职主要原因是为了专心支持公司的转型，为上市公司培育新产业。
　　
　　金科现有管理层的淡出，使得孙宏斌有机会入股昔日的竞争对手，但即便是无心插柳，融创也已经获得不小的浮盈。9月22日开盘，金科股份即涨停，报4.83元。
　　
　　融创的顺驰之忧
　　
　　但在地王频出的今天，融创的大并购是否真的如其所言那般风光？并购的资产是否又有良莠不齐。
　　
　　据梳理发现，融创中国斥资138亿元收购联想控股的地产业务当中，包括42个地产项目，涉及16个城市，当中7个是集团新增的非核心城市，若以总楼面面积计算，76%位处二线城市，23%位于三线城市，一线城市只占1%。
　　
　　无疑，未售总楼面面积730万平方米，将会增加融创的业务规模，新增的城市也可以增加覆盖城市据点，但随着城市的增多、管理半径的增大，融创的执行能力和管理能力以及人力资源的储备都会受到不小的挑战。
　　
　　如果说，项目的良莠如人饮水冷暖自知，只有融创自己才知道自己在其中整合的艰辛。但在肉眼可见的表现上，融创中国近年来的经营表现则可以概括为“增利不增收、负债渐涨”，似有回归昔日顺驰之态。
　　
　　2016年上半年，融创中国销售额大增105%至560亿元。今年年中业绩会上，追求速度的融创便借执行董事汪孟德之口说出了其“今年的销售金额会超1100亿元”的野心。
　　
　　和大幅上升的销售额相对的是，融创中国上半年的净利润却仅为1.03亿元，下滑92%；股东应占净利润为0.73亿元，则较去年同期减少92.3%。与此同时，融创中国截至2016年6月30日现金余额为401.5亿元，负债总额却高达1279亿元，净负债率逾85%。而去年年底，这一数据约为76%。
　　
　　大量的债务使得今年上半年融创中国财务成本大增，约为15.8亿元，较去年同期的6.99亿元增加约8.8亿元。
　　
　　另据，记者统计，2016年至今融创已经进行了10笔收购，合共金额为291.8亿元，倘若加上其在土地拍卖市场豪掷的370亿元，今年融创已经在扩张上花去661.8亿元人民币。金额几乎与销售额持平，曾经孙宏斌放言“账上还趴着的几百亿现金”也即将花完。
　　
　　成绩一般的财报引来评级机构的担忧。今年8月穆迪将融创中国的B1企业家族评级和B2高级无抵押债务评级列入降级审查。
　　
　　穆迪副总裁梁镇邦认为：“评级复评反映融创无法阻止盈利能力下滑的风险正在升高，该情形将导致其疲弱的信用指标无法支撑其B1的公司家族评级。”
　　
　　对此，耀才证券市场研究部经理植耀辉也表态称：“多个内地城市已开始限购，加上地王频出，面粉比面包贵，这两个因素都会影响内地房企下半年的负债及盈利能力。截至上半年，融创借贷总额增至628亿元，净负债率上升至85.1%，但纯利却大跌九成，仅有7293万元，加上8月时被穆迪将评级列入下调复评名单，显示市场对融创的过度进取表露了忧虑。”
　　
　　瑞信集团也表示会继续关注融创的现金流及资产负债表，上半年净负债比率快速上升，今次收购相信会令年底前的负债比率，恶化至逾180%水平。为此，瑞信下调今年每股盈利预测1.1%，但考虑到收购可以轻微增加资产价值，故稍为将目标价由3.1元上调至3.2元，维持“逊于大市”评级。

 

 

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