2018年物业服务行业的市场需求发展分析

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	2018-2023年中国物业服务行业市场深度调研及发展战略咨询研究报告
	物业管理行业的起源可以追溯到19世纪60年代的英国。作为第三产业，物业管理在我国经历了从无到有、不断发展壮大的历程。20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，物业管理由香港地区引入，经历三十多年...

      在城市化进程持续提高、居民收入及人均住房面积不断提升背景下，物业服务需求有望持续提升。而政策法规的不断完善、业主委员会制度的推进以及房地产开发进入寡头时代等因素推动下，物业管理行业正在迎来快速发展的黄金时代。

　　一、物业行业增长概况

　　国内城镇化进程的不断加深，物业管理全覆盖程度逐渐提高，特别是近几年的房屋竣工与交付使用面积累创新高，全国物业企业管理的物业总面积稳步提升。从2012年至2016年，全国物业管理总面积从145.3亿㎡起，增加了近40亿㎡，达到185.1亿㎡，增幅为27.4%。2017年底，国内将继续新增管理物业面积约11.5亿㎡，总管理面积将达到196.6亿㎡。

 

       图表：2012-2017年中国物业服务行业总管理面积及增长率（亿m2）

　　

　　物业管理费的增长，一方面依托于在管物业的总面积持续增长，一方面依托于新交付物业的整体物业管理费用的相对高标准。2012-2016年间，物业管理费用总规模从5180亿元增加到6900亿元，增长了33%以上。按照2017年新增加接管的物业总面积，以及物业管理费的合理涨幅计算，2017年的物业管理费用可达到7600亿元的总规模。

 

图表：2012-2017年中国物业服务行业物业费收入（亿元）及增长率

　　

图表：2012-2017年中国物业服务行业从业人数（万人）及增长率

　　
　　物业管理是劳动密集型行业，随着物业管理总面积的增加，是行业从业人员数量的增长。从2012年至2016年，行业从业总人数增加了175.8万人，从业人员数量总数达到788万人。按照2017年新增11.5亿㎡管理物业面积推算，今年物业行业还将吸纳就业人数总计约51万人，总从业人员数量将增至840万人左右。

　　二、优秀物业企业发行证券并抢滩资本市场

　　基于国内政策环境放松，特别是政府逐渐赋予企业物业管理费的定价自主权，叠加居民消费升级带来的巨大市场空间机会等利好因素的影响，越来越多的物业公司渴望进入资本市场，一方面提升公司的知名度，一方面利用资本市场的融资扩大业务范围，助力企业进一步发展。

　　物业公司资产轻，缺乏大额抵押资产，盈利水平低，银行授信额少。但物业公司的经营特点，又使得公司能产生稳定、长期的现金流，这个特点使得物业公司可以将物业费作为基础资产，以发行资产支持证券的方式进行融资。　　

　　2016年物业企业发行ABS产品一览（部分）　

　　
　　从发行的产品来看，物业费资产证券化产品的融资特点：一是融资金额高，平均单支的融资金额为11.45亿元；二是发行期限长，一般发行期限为五年、十年，高于物业公司传统的融资期限。

　　三、物业服务行业的万亿市场规模

　　在不考虑物业管理费涨价因素的情况下，按照当前国务院的人口发展规划目标，估算出我国物业管理服务行业2030年的潜在市场规模将超过13525亿元人民币。中国指数研究院报告显示，2015年行业整体营业收入水平6500亿人民币，因此到2030年行业整体规模还有至少2倍的空间。

　　实际上，我国物业管理服务行业发展相对于发达国家来说尚处于早期阶段，物业服务的水平和附加值相对较低，因此物业服务价格（尤其是住宅）也相对较低，随着政策的鼓励、物业服务市场化程度的推进，以及居民消费升级所带来的优质物业管理公司市场份额的提升，行业整体价格因素将呈上升趋势。同时，家政、餐饮、养老、教育、文化娱乐等高附加值的社区服务在整体服务中占比将更高，届时也会体现在物业服务价格的提升或者物业管理公司整体收入的大幅提升上，因此行业潜在市场规模预计会更大。