2016-2017年中国房地产企业薪酬分析

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　　在利润更重于规模增长的当下，房地产企业的成本控制能力显得尤为重要。而作为成本构成中薪酬的多少，一方面体现企业对人才的渴望程度，而另一方面也关系到企业成本的承受力如何。日前，由多个机构联合发布的《2016-2017年中国房地产企业薪酬报告》显示，2016年房地产企业的薪酬总额比上年提升了27.47%，但是在薪资成本整体上涨的背景下，也出现了中小企业更愿意为员工涨薪、大型房企高管薪酬占管理费用比再度下探等变化，这也不同程度地反映出了各类型房地产企业的生存状态。
　　

　　中小房企薪酬波动明显

　　这份薪酬报告是以130家主营业务为房地产开发企业作为样本调查的，这里包括96家A股房企和34家H股房企，主要依据为这些企业的2016年年报薪酬数据。报告显示，2016年130家上市房企薪酬总额为1186.34亿元， 比上年同期提升27.47%。2016年薪酬总额TOP 20入榜门槛为12.82亿元，同比提高18.4%。其中，恒大、绿地、碧桂园3家房企薪酬总额均超过百亿元，并获得“2016年中国上市房地产企业薪酬榜”三甲。

　　在行业人士看来，薪酬总额的提升与社会劳动力成本的提升有关系，此外，房地产企业营业收入总额的不断扩大也带动了薪酬的整体提升。

　　不过，对于个体企业来说，薪酬有增有减。该报告统计出的薪酬总额领涨的前十家企业，包括中茵股份、深大通、绿景控股、绿地控股、花样年、融创等。其中，中茵股份薪酬总额涨幅高达796%，位居榜首位置；深大通列第二位，涨幅为716%；位列三、四位的绿景控股和绿地控股涨幅分别为136%、127%。值得一提的是，这10家企业以中小型房地产企业为主，仅华夏幸福、绿地控股和融创中国为大型房地产企业。

　　一部分中小型房企通过涨薪来吸引人才，而又有一部分中小型房企则在2016年不得不通过降薪来调整生存状态。同样，在薪酬总额跌幅后十位企业中，除了首创、SOHO中国、信达外，多以区域性房地产企业为主，跌幅最大的是城投控股，跌幅达75%。分析指出，在薪酬跌幅排名的企业中，不少企业已经开始准备退出房地产市场，所以企业收缩、人员减少，是导致薪酬支出下降的重要原因之一，如海航投资、浙江广夏。另外，还有一些企业则是由于经营问题，出现人员调整，从而导致薪酬支出下降。

　　薪酬涨跌在中小型房企身上频繁波动，而对于大型房企来说，却是一个稳健的指标。在报告重点关注的15家房企中，融创中国和华夏幸福两家企业最高，薪酬总额涨幅分别为70%和58%，华夏幸福的薪酬总额已经连续两年保持在50%左右的增长。万科、华润等企业增幅在40%-30%之间，恒大、保利等地产公司的增幅则在20%以下。

　　薪酬与利润增幅分化

　　在行业人士看来，薪酬也是反映行业发展现状的晴雨表，例如上述中小企业的薪酬变化也从侧面反映它们的生存困境。“在大型房地产企业不断进行全国扩张的情况下，中小型房地产企业的生存空间被不断挤压，要么夹缝中寻找突围之路，要么就被淘汰出局，这是这些企业们普遍面临的问题。”有位不愿具名的房企人士根据企业自身情况介绍，他所在的城市由于土地出让条件和价格在不断攀升，留给他所在企业的机会并不多，因此对于他们来说，带着几个既有项目，被全国性企业以合理的价钱并购，是条不错的出路。

　　但也有一部分企业更加愿意坚持。从薪酬变化上也能看到这样的心态。上述报告显示，将当期样本数据净利润增幅与薪酬总额增幅对比，二者差额同比大幅增加。前十位涨幅差额均值达645%（剔除最高和最低值影响），同比扩大290个百分点，后十位涨幅差额均值达363%（剔除最高和最低值影响），同比减少375个百分点；这组数据表明，130家样本企业中，存在净利润增幅与薪资总额增幅不同步，甚至大为分化的情况。

　　从企业稳健的运营机制来看，薪酬总额和净利润之间存在相互促进关系，通常将二者涨幅进行对比：差额越小，代表薪酬机制合理，与企业业绩及利润增减相匹配；反之，差额越大，代表薪酬机制未能跟随企业业绩及利润的增减而变化。

　　以深大通为例，2016年该公司的净利润涨幅达到了2883%，但是薪资总额涨幅为716%，涨幅的差额达到了2167%。这是薪酬涨幅并未跟上利润涨幅的案例。

　　报告进而显示，2016年在房地产市场火热的大局面下，房地产企业收益普遍向好，但由于国内用工成本上涨，中小房地产企业的人员成本压力也随之升高，不少中小房企在面临企业亏损或者利润上涨有限的情况下，员工成本支出仍出现上涨。对于中小房地产企业来说，很难通过降低薪酬总额来补平净利润的下滑。

　　大型房企高管薪酬比低于均值

　　当然，上述分化在大型房地产企业身上也并不常出现。薪酬增长机制较为合理、薪酬成本的控制能力更强是大型房企的特点。报告也显示，从15家重点房企看，薪酬与净利润、营业收入比的均值分别为0.38和0.04，低于行业平均水平。重点房企的营收和盈利能力均远超中小房企，同时人力成本管控能力显著优于中小房企，因此15家重点房企薪酬与净利润、营业收入比绝大多数处于较低水平。

　　这里提到的数值是行业薪酬比率，指的是企业薪酬总额和净利润、营业收入之比，反映了企业在期内的薪酬支付水平和成本控制能力。130家样本企业数据显示，行业薪酬与净利润、营业收入的平均比值分别为0.88和0.08，同比分别提高5个百分点和下降6个百分点。

　　不过需要重点提出的是，大型房企的高管薪酬占管理费用比率不仅低于行业均值，也呈下降趋势。根据企业年报显示，130个样本企业的高管薪酬占管理费用的比值约为0.05，同比下降3个百分点，说明行业的高管成本管控趋于合理。

　　从高管薪酬占管理费用比值前十位企业来看，其平均值为0.17，同比下降7.5个百分点。从企业的规模来看，入榜企业主要以中小型房企为主，究其原因，一方面，因为企业的规模小，因此中小房企更愿意付出高薪水以防止人才流失；另一方面，企业管理费用压缩，也是比值上升的原因，2016年排名前十的企业中有一半的管理费用出现下降。

　　而15家重点房企中，高管薪酬在管理费用中的占比约为0.023，比上年同期下降了0.002，同时也远低于行业平均水平，其中仅恒大地产的高管成本水平高于行业平均值。

　　上述房企人士进一步分析道，对于大型房地产企业来说，高端管理人员吸纳力的重要性并不比中小型企业差。不过，从上述变化看，薪酬只是大型房企拿出的留住高管的手段之一，包括万科此前提出的事业合伙人计划等，这些都是“捆绑”人才的手段之一。大型房企的留人之道倾向于人才激励、投资者利益的权衡上。