三胜产业研究中心 商业计划书 可行性研究报告

全国咨询热线:400-096-0053

三胜咨询 - 中国领先的投资咨询机构

·10万份行业报告 ·丰富成功案例

李铁:城市管理者出于什么目的改造商业街?

2019-5-7 8:48:10  来源:北京日报  https://www.china1baogao.com/

管理

                    原标题:李铁:为什么商业街改造往往难以成功?

 

  中国城市化高速发展进程中,城市管理者永远离不开的主题是旧城拆迁改造,而旧城的中心也差不多就是商业街所在的位置。因此,商业街改造也是城市旧城区改造不可回避的内容。


  城市管理者出于什么目的改造商业街?不外乎四方面的原因。


  一是因为交通的梗阻。商业街聚集的商铺和人口较多,而道路建设已经远不适应城市发展的需要,人流和车流集中到这里,免不了会产生交通的严重拥堵。当我们的管理水平和城市居民的素质还不能满足城市化高速发展进程的时候,大拆大建地改造就是一件最为容易实现的事情。


  二是因为形象。城市旧城区的历史往往有几十年,多的甚至上百年。商业街存在的历史较长,店铺也大多是旧房子,即使是相对新一些的建筑,也得是上个世纪六七十年代的产物。因此商业街与城市管理者理想化的城市景观有着比较大的差距。


  三是基础设施配套较差,安全隐患较多。由于商业街的街区狭小,店铺密度较大,房子老,设施旧,电线裸露,供水和排水设施不健全,消防通道难以打通等原因,很多城市管理者往往担心引发重大安全事故而承担责任,便将商业街治理视为政府管理的老大难。


  四是商业街地段好,地价高,但是商业街大多是经营传统商品的店铺,商品的附加价值低,商业的档次不够高,等于说商业街占据了城市最有利的位置,创造的商业收益却与商业街占有的区位严重不匹配,等等。


  综合以上原因,一些城市开始对商业街进行拆迁和改造。然而,仅仅是出于这些动机,而没有进行综合的经济评价时,一些城市商业街的拆迁和改造的结果是失败的。


  为什么商业街的改造难以获得成功?原因在于城市的拆迁和改造不是一个简单的规划就可以解决的问题,而要充分了解商业街发展所遵循的经济规律。


  对于喜欢商业街的消费者来说,之所以选择经常去某个商业街购物和消费,当然是冲着方便、价格低以及品牌和多样性的选择。顾客可以在最小的半径内,花费最少的时间,完成最多的消费选择。这是商业街兴盛的基本原则。而商业街与购物中心的最大区别是,街区经济和建筑景观的个性化,还有着观赏的功能。


  如果我们拆掉商业街,从经济上算账,可能成本要大很多。首先是补偿,对拆迁户和商户的补偿是所有开发商必须要承担的成本。其次是购买土地和建筑的费用,这相对于原来商铺的门面房是巨量投资。再次是基础设施的投资,当然按照现代化城市的标准建设的配套基础设施可能也要花很多的钱。这些钱从哪里出?


  如果改造商业街的目标是为了重建一个新的商业街,所有成本都需要新的商户来承担,开发商和政府肯定是不会赔钱的。因此商户必须承担未来店面的租金,这些租金就相当于开发商和政府土地出让的所有成本。这些租金也必然会内化为商品的价格。与原来的商户和店铺相比,成本增加了这么多,商品价格还会和原来一样吗?当商品丧失价格优势之后,商业街的顾客就可能大大减少。


  对于传统的以自己房屋作为经营场所,成本支出较少的店铺,经营者会有长期预期,有利于通过产品的价格和质量的提升形成品牌。经营者租赁改造后的店铺,随时都可以因为租金提高而不停更换经营场所。所谓老字号店铺和品牌价值就失去了根基。


  即使是在老字号店铺的原址上拆迁和重建,店铺重建后增加的成本也要摊到商品的价格里。商品价格提高,经营预期不稳定,高昂的店铺成本,这都是造成商业街繁荣不复存在的原因,而大手笔改造一定会毁掉商业街的根基。


  从商业街存在的规律来看,还有一个更重要的判断。基于一定人口规模支撑的商业街,人流的稳定和集聚维持了商业街的繁荣。当改造和拆迁之后,开发商为增加收益,一定会大幅度提高容积率,将原有一两层的店铺改造为高层的商业空间,而这些都需要更多的人流进入才可以形成规模效益。一旦成本提高,价格上涨,品牌缺失,结果就会导致人流的下降。


  虽然商业面积增加,但是人流日益减少,无法形成能够支撑新增商业容积的人流量,一定会带来商业的萧条。商业街的规律就是基于经济规律而产生的人流聚集的效应。但是这个规律不发生作用了,在商业面积大幅度扩张的情况下,店铺进入数量减少,也会带来商业街的萧条。这就是商业街改造失败的重要原因。


  遗憾的是,一些城市政府决策者和规划部门专业人员,很少从这些方面来考虑问题。而失败的拆迁和改造导致商业街的萧条,只能成为我们城市治理中的经验教训。

 

 

     其他行业市场研究报告   责任编辑:S220


"上海正在全面推行垃圾分类:“绿色账户+第三方管理”"
"上海正在全面推行垃圾分类。记者新近在沪郊基层看到,各种因地制宜、“但求得法”的探索和试点层出不穷。其中,“绿色账户+第三方管理”的做法颇见成效。沪郊奉贤是全市推行垃圾分类比较得力的地区之一。这里有一个金海社区,正式实施垃圾分类已接近8个年头"...
"槟榔遭遇广告叫停,市场管理部门将取证并采取相应措施"
"距离湖南卫视小年夜春晚仅仅过去了一个多月,曾经多次高调冠名湖南卫视晚会的槟榔,便遭遇了广告叫停。3月7日,湖南省槟榔食品行业协会下发《关于停止广告宣传的通知》,通知指出,所有企业即日起停止国内全部广告宣传,停止发布的媒介平台包含且不限于报纸"...
"维护空中电波秩序,无线电发射设备源头管理的开始"
"从3月1日起,在国内销售无线电发射设备的各种实体,需要在销售之日起10个工作日内,向注册所在地的省级无线电管理机构办理销售备案手续。这是工业和信息化部日前发布的《无线电发射设备销售备案实施办法(暂行)》(以下简称《办法》)针对无线电发射设备"...
"进一步加强网络直播基础管理"
"1月29日,武汉市软件行业协会官网显示,日前该协会以及武汉斗鱼网络科技有限公司对外发布了《网络直播平台管理规范》以及《网络直播主播管理规范》。作为首批网络直播团体标准,规范首次明确了直播平台中有关主播监控、账号监管、平台巡查等多方面的内容,"...
"贾秀东:构建全球互联互通伙伴关系,实现共同发展繁荣。"
"原标题:贾秀东:中国更开放世界新机遇在第二届“一带一路”国际合作高峰论坛开幕式上,习近平主席发表题为《齐心开创共建“一带一路”美好未来》的主旨演讲,介绍“一带一路”倡议取得的进展和成就,更指"...
"刘守英:信息基础设施的重要性是由贫困地区的特点决定的"
"原标题:刘守英:信息基础设施扶贫作用日益明显我从上世纪80年代末开始关注中国乡村。我感觉一个很穷的村庄如果要改变状态,离不开外界的推动。过去40年,外界推动依托于三类基础设施。第一类是制度基"...
"姚洋:一步一个脚印把现在的事情做好,才是我们最好的路。"
"原标题:姚洋:根据自身文化和现实做好创新过去十年,中国从两方面经历了非常重要的结构转型,一方面是从出口导向的增长模式转到以国内需求为主的增长模式。2010年之前,出口、房地产、其他领域基本上"...
"王战:注重激发社会创新创造活力,着力形成新供给与新需求"
"原标题:王战:着力形成新供给与新需求从“三去一降一补”到“巩固、增强、提升、畅通”,供给侧结构性改革不是短周期调控,而是党中央统筹改革与发展的整体谋划,是在复杂严峻经济形势下主动抓住战略机遇"...

免责声明:

1、本站部分文章为转载,其目的在于传递更多信息,我们不对其准确性、完整性、及时性、有效性和适用性等作任何的陈述和保证。本文仅代表作者本人观点,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。

2、中国产业信息研究网一贯高度重视知识产权保护并遵守中国各项知识产权法律。如涉及文章内容、图片等版权问题,烦请联系QQ:307333508,或在线反馈、link@china1baogao.com、0755-83970586,我们将及时沟通与处理。

张建平: “一带一路”与“八大行动”

原标题:张建平:一带一路倡议拓宽中非合作空间“一带一路”倡议提出以来,非洲国家积极响应,陆续和中方签署了共建“...[详细]

贾秀东:构建全球互联互通伙伴关系,实

原标题:贾秀东:中国更开放世界新机遇在第二届“一带一路”国际合作高峰论坛开幕式上,习近平主席发表题为《齐心开创...[详细]

刘守英:信息基础设施的重要性是由贫困

原标题:刘守英:信息基础设施扶贫作用日益明显我从上世纪80年代末开始关注中国乡村。我感觉一个很穷的村庄如果要改...[详细]

陈文玲:共建“一带一路”使我国全面对

原标题:陈文玲:构建开放型经济发展新平台共建“一带一路”倡议是一项史无前例的跨国界、跨洲际开放的重大合作行动,...[详细]

姚洋:一步一个脚印把现在的事情做好,

原标题:姚洋:根据自身文化和现实做好创新过去十年,中国从两方面经历了非常重要的结构转型,一方面是从出口导向的增...[详细]

王战:注重激发社会创新创造活力,着力

原标题:王战:着力形成新供给与新需求从“三去一降一补”到“巩固、增强、提升、畅通”,供给侧结构性改革不是短周期...[详细]

深圳运营机构:深圳市三胜投资咨询有限公司 华南地区运营总部:深圳市福田中心区中国凤凰大厦1栋19A 邮编:518035

业务咨询QQ:1559444945 2786811657 2786123997 网站合作QQ:307333508

Copyright © 2004-2020 www.China1baogao.Com All Rights Reserved. 版权所有 中国产业信息研究网 三胜咨询TM 旗下网站 粤ICP备13026489号-3