三胜产业研究中心 商业计划书 可行性研究报告

全国咨询热线:400-096-0053

三胜咨询 - 中国领先的投资咨询机构

·10万份行业报告 ·丰富成功案例

樊纲:房价的涨跌是供求关系的反映

2018-5-2 15:43:43  来源:新华网思客  https://www.china1baogao.com/

樊纲

  刚性需求、改善性需求,我们的迁移性需求,这三种需求应该说是非常合理、非常正常的居住性的需求。我如果买了房子,自己不住,但是租给别人住,最终这个房子还是用来住的,还不是用来炒的。这个也可以归入正常的住房需求,因为总是有人在租房子。

  用经济学基本原理分析房价

  房价高肯定跟货币有点关系,因为货币是一般等价物,我们所有的东西都是用货币来计价的。我要问的是一般等价物为什么这次就到房地产市场了?它怎么没到股市去?怎么没到猪肉上去?没到那些消费品上去?为什么到房地产上来了,为什么只到大城市来了?为什么没到那些三四线的小城市去?因此,这个解释似是而非,房价跟货币肯定有关系,但是解释不了现在房价这种状况。而且,从货币本身来看,至少这两年我们的货币增量处在比较低的阶段,为什么现在这么多的房价涨了,而且只是大城市涨了?

  然后说地价,房地产商抱怨地价太高了,所以房价就高。但是我要问的问题是,第一,那个地价不是你举牌拍出来的吗?政府说的价格高,你也可以让它流拍啊。你为什么最后你当地王了,你拍出来了,拍出来了是因为你相信未来这个房价还会比现在更高,你才敢用更高的地价去拍那块地。所以问题不在于是不是那个地价涨了,是在于为什么你能期望房价会继续涨。

  第二,我要问的问题是假如政府现在给你一块便宜地,等你建完房子,那个时候房价涨了,你会按现在便宜的房价卖吗?所以到最终你还是会按市场的价格来卖这个房子,你不要抱怨这个地价高,你要想想你的预期房价为什么这么高。

  网上有人曾经说过中国的房价问题经济学家都解释不了。作为一个经济学者,今天我来做点分析。其实用经济学来解释这个问题也并不需简要什么复杂的理论,最基本的理论大家都明白,就是供求关系。价格就是供求关系决定的,供求关系变化了,价格就会变化。价格暴涨一定是供不应求,价格跌一定是供大于求,这是最基本的原理。

  所以,我们就得先分析需求,再分析供给,看看为什么这两者之间出现了失衡。

  房价的涨跌是供求关系的反映

  根据国家统计局公布的数据,2016年,我国商品房销售额11万7627亿元,比上一年增长34.8%。2017年,商品房销售额突破13万亿,达到13万3701亿元,创下历史新高。购房需求之旺盛可见一斑。

  说到现在城市里的需求,通常说的是刚需,所谓刚需是指家庭扩大,孩子要结婚了,多一个人口了。刚需其实现在并不大,我们人口增长并不是很快,一种需求就是叫做改善性需求,大家现在收入提高了,改善性需求就越来越旺盛,而且收入越高,改善性需求越大。

  还有一种非常重要的需求就是迁移性需求。农村的小伙子现在要结婚,得县城里有套房子吧,县城里的人想到地级市买个房子,地级市的人想到省会买个房子,中等城市的人想到大城市、特大城市,特别是我们的毕业生们,在座的大家想一想,如果你是外地来的,你想想你为什么到了北京?

  迁移是有规律的,越大城市迁入的人越多,越小城市迁入的人越少,所以,多数小城市是人口流出的。人要迁移,首先第一点就要看工作在什么地方,看一个地方是不是能提供更多的就业,能够提供收入更高的就业,而大城市的好处就是因为它提供了比较完备的基础设施,它提供了更好的物流、提供了更好的人才网络,那么它可以有更多的企业来这儿发展,有收入更高的就业机会创造出来,然后来的人就多了。

  当人一聚集的时候,又产生了新的就业机会,什么就业机会?服务业发展了。你人多了,服务业才能发展。比如说餐馆,你到偏远农村去,不会有几个人出来吃,而人越多,餐馆越便宜,大家就越到外面吃,这个服务就越发展。而人的聚集又提供了新的机会,什么机会?第一,连找对象的人都多了。而且,人的聚集在经济学上还产生了一种东西,叫做撞击效应,就是知识会因为人之间的互相碰撞产生出新知识,各种新的想法、创意,各种不同的爱好、口味都能得到满足,因为有很大的人群。所以说人类社会至少在城市化最初阶段,多数人涌向了大城市。大城市现在房价高,一个重要的原因是它的住房需求更大,人正在向大城市迁移。

  这个时候大家就会问一个问题,小城市怎么办?特别是很多人到欧洲,经常会看到欧洲一些小城市发展得很好,又干净、又平和、又美好。其中一个重要的原因是欧洲是在很长的时间里,100到150年的时间里完成了工业化的进程,它在那种情况下出现了一种特殊的现象,村里面的年轻人还没走光退休的老人就回来了,他们有了现代城市的生活经历,他们有了比较高的收入,他们带着带着一生的积蓄,带着现代城市的生活经验,还带着社保去修现代化老宅,然后把现代化的生活甚至社保这种机制带回了小城镇,所以说我们现在很多小城镇,你别着急,我们一代有钱的退休人员刚刚开始退休,现在的任务是保护好生态、保护好文化、保护好老宅,我们还有人口回流的一天。

  刚才所说的三种需求,刚性需求、改善性需求,我们的迁移性需求,这三种需求应该说是非常合理、非常正常的居住性的需求。然而我们说房子是用来居住的,不是用来炒的,这是一种合理的居住性的需求。

  如果说需求,还有两种,就是投资性需求。一种投资性需求也可以归结为住宅性需求。我如果买了房子,我自己不住,但是我租给别人住,最终这个房子还是用来住的,还不是用来炒的。这个也可以归入正常的住房需求,因为总是有人在租房子。

  最后一种是我们现在说的炒房需求,他买了房也不租,就黑在那里,就等着房价升值。那么这种投资需求怎么来的?是因为房价涨得比较快,买了那个房子,他可能还要还贷款,至少有一个利息损失,然后他都不管,都不去租来弥补这个损失,就等着升值。这个升值要足够大、足够快,才能弥补他所买房子的成本,但前提是我们前面那几种需求的供给没跟上,导致供求失衡,价格上涨特别快,就产生了后面这种需求。

  我们刚才说的那些需求,除了后面说的炒房的需求之外,前面那些需求都是合理的、正常的,都是我们现在所说的追求幸福生活的一种需要吧。所以在这个问题上,当我们思考房价过高的问题,你首先要想供给侧,想怎么增加供给,而不是想怎么抑制需求。

  年轻人应该买房还是租房?

  比如你的工作还不是很稳定,可能在变化当中,就不如租一个面积小一点而租金又比较便宜的房子住。但是,如果你的情况不是这样,比如你要结婚,你们夫妻两个上面的六个钱包都起作用的话,你的父母一个钱包,你的爷爷奶奶一个钱包,你的姥姥姥爷一个钱包,你的爱人的爷爷奶奶、姥姥姥爷和父母,在六个钱包都一块的时候能够给你付首付,那我说你还是买房好。

  你买房就等于你每月也交一笔钱,但是交20年这个房子归你了。当年讨论为什么要搞房改,为什么要搞按揭?就是因为当时中国的那种情况是什么,我攒了一辈子的钱,最后快死了才能买个房子,我为什么不先按揭,先借款,我住一辈子房子,最后这个房子归我了?当然,你没有钱做不到这个事情,但是如果有那个条件的话还是要利用好这个机制。

 

 

     建筑房产市场研究报告   责任编辑:S703


"樊纲:中国目前消费占收入的比重比较低"
"十九大报告指出,要完善促进消费的体制机制,增强消费对经济发展的基础性作用。那么,现阶段我国的消费有何特点?如何有针对性地增强消费对经济发展的基础性作用呢?我认为,目前消费占收入的比重比较低,未来的增长潜力很大,这是一个主要特点。首先,中国人"...
"樊纲:中国的房产税税率太低"
"经济学家、国民经济研究所所长樊纲8日上午在2017博鳌房地产论坛上表示,房地产税是楼市调控的一个长效机制,呼吁赶快实行。房产税实施后,房价不会暴跌。对于房产税对抑制房价不起作用的声音,樊纲则认为,是中国的房产税税率太低,“天下没有不起作用的"...
"樊纲:降息不一定降准是正常的 人民币正稳定退出盯住美元"
"中国央行货币政策委员会委员樊纲认为,中国外汇储备减少到3万亿美元附近是好事,未来降准是正常的,降息不一定。樊纲接受《第一财经》访问时称,中国过去有大量的外汇储备,每年增长几千亿的外汇储备,放出那么多货币,因为外汇储备是基"...
"樊纲:解决高房价问题要靠房地产税"
"为什么我国大城市住房供不应求,小城市住房却买家难求?我国房地产的问题究竟出在哪里?作者从土地问题入手,系统地分析了我国的土地现状和大城小镇的困境,从需求角度提出的解决方案是房产税。城市化的基本定义和逻辑就是聚集,越大的聚"...
"左晖:不动产行业是一个规模比较大的产业"
"4月20日,“开源迭代·解码未来”源码资本2018年码会年会在北京召开,链家集团董事长左晖先生分享了题为《不动产市场的变与不变》的精彩演讲。左晖表示,整个不动产领域的动荡现在变得越来越剧烈,"...
"贾康:要深层次解决楼市治本问题"
"在过往的调控中,往往出现“打摆子”的情况:房价上升、热度过高时,一个劲地打压;过了一段时间后,又摆到反方向,从一个极端转到另一个极端。这种坐“过山车”“打摆子”的情况显然不是健康状态,只能治"...
"李宇嘉:周期性楼市复苏的逻辑判断似乎是成立的局"
"全国超过20个城市从上月起再启楼市调控,合计发布了近30条房地产调控政策,内容包括“摇号售房”、将限售和限购延伸到三四线城市等,也包括诸如海南、昆明、深圳等地加码调控。调控加码意味着房价上涨"...
"李宇嘉:未来房地产市场进入高位平稳的新周期"
"近期,市场又开始传言,称楼市新一轮回升通道正在开启。这些传言所依据的理由主要还是过去的逻辑——比如从3月开始,全国超过20个城市再启楼市调控,合计发布了近30条房地产调控政策,内容包括“摇号"...

免责声明:

1、本站部分文章为转载,其目的在于传递更多信息,我们不对其准确性、完整性、及时性、有效性和适用性等作任何的陈述和保证。本文仅代表作者本人观点,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。

2、中国产业信息研究网一贯高度重视知识产权保护并遵守中国各项知识产权法律。如涉及文章内容、版权等问题,烦请联系QQ:307333508,或在线反馈、link@china1baogao.com、0755-83970586,我们将及时沟通与处理。

叶兴庆:怎样用好农业资源价值重估的历

振兴乡村首在振兴产业。没有产业的兴旺,就没有理想的就业和收入。没有理想的就业和收入,就不能吸引和留住年轻人。留...[详细]

杨凯生:营造区块链金融研究健康氛围

很高兴来参加今天的这个论坛以及清华大学经济管理学院区块链金融研究中心的成立仪式。当然,坦率地说我是长期从事银行...[详细]

迟福林:推动形成更高层次改革开放新格

今年是我国改革开放40周年,也是海南建省办经济特区30周年。4月13日,习近平总书记在庆祝海南建省办经济特区3...[详细]

吴士存:从四大战略定位看海南的担当与

适值海南建省办经济特区30周年之际,海南迎来了新的四大战略定位:全面深化改革开放试验区、国家生态文明试验区、国...[详细]

胡鞍钢:中国将始终做多边贸易体制的坚

4月23日召开的中共中央政治局会议分析研究了当前经济形势,进一步部署了经济工作,全面贯彻了党的十九大和十九届二...[详细]

任羽中:持续加大对基础研究的投入和支

核心技术是国之重器。但长期以来,在很多关键领域,我国还处于“场外跑”或者“跟跑”状态。由于核心技术受制于人,我...[详细]

深圳运营机构:深圳市三胜投资咨询有限公司 华南地区运营总部:深圳市福田中心区中国凤凰大厦1栋19A 邮编:518035

业务咨询QQ:1559444945 2786811657 2786123997 网站合作QQ:307333508

Copyright © 2004-2020 www.China1baogao.Com All Rights Reserved. 版权所有 中国产业信息研究网 三胜咨询TM 旗下网站 粤ICP备13026489号-3