2015-2020年中国商业地产行业运行现状分析与发展战略研究咨询报告

第一章 中国商业地产发展背景及阶段分析

　　1.1 商业地产行业定义及分类

　　　　1.1.1 商业地产行业定义

　　　　1.1.2 商业地产行业分类

　　1.2 商业地产行业发展阶段及演变趋势

　　　　1.2.1 商业地产行业发展阶段分析

　　　　1.2.2 商业地产行业发展的驱动因素

　　　　（1）外部驱动因素分析

　　　　（2）内部价值潜力分析

　　　　1.2.3 商业地产内部价值潜力评估结果

　　1.3 商业地产发展环境演变趋势分析

　　　　1.3.1 宏观经济环境演变趋势分析

　　　　（1）国内宏观经济发展分析

　　　　（2）国内宏观经济发展预测

　　　　（3）宏观经济变化对行业的影响分析

　　　　1.3.2 中国城镇化进程及趋势分析

　　　　（1）我国城镇化现状分析

　　　　（2）我国城镇化趋势展望

　　　　（3）行业与城镇化相关性分析

　　　　1.3.3 行业消费环保变化趋势分析

　　　　（1）中国人口结构演变趋势分析

　　　　（2）居民收入水平变化趋势分析

　　　　（3）居民消费水平变化趋势分析

　　　　（4）零售业扩张速度变化趋势分析

　　　　 

第二章 中国商业地产行业供需市场预测

　　2.1 中国商业用地供需市场预测

　　　　2.1.1 商业用地供需现状分析

　　　　（1）一线城市商业用地供需现状

　　　　（2）二线城市商业用地供需现状

　　　　（3）低线城市商业用地供需现状

　　　　2.1.2 商业用地供需情况预测

　　2.2 中国商业地产供需市场预测

　　　　2.2.1 商业地产行业供需现状

　　　　（1）商业地产开发投资规模分析

　　　　（2）商业地产市场供给规模分析

　　　　1）商业地产施工面积分析

　　　　2）商业地产新开工面积分析

　　　　3）商业地产竣工面积分析

　　　　（3）商业地产市场销售状况分析

　　　　1）商业地产销售面积分析

　　　　2）商业地产销售金额分析

　　　　3）商业地产销售价格分析

　　　　（4）商业地产供需平衡分析

　　　　2.2.2 商业地产行业供需预测

　　　　（1）商业地产市场供给预测

　　　　（2）商业地产市场需求预测

　　　　（3）商业地产价格走势预测

　　　　 

第三章 中国商业地产投资热点之城市综合体

　　3.1 中国城市综合体发展规模预测

　　　　3.1.1 城市综合体生命周期进程

　　　　3.1.2 城市综合体存量市场分析

　　　　（1）城市综合体存量规模分析

　　　　（2）城市综合体存量区域属性

　　　　（3）建成城市综合体物业组合

　　　　3.1.3 城市综合体增量市场分析

　　　　（1）城市综合体增长趋势预判

　　　　（2）城市综合体增量规模预测

　　　　（3）城市综合体增长特征预判

　　3.2 城市综合体运作模式及趋势分析

　　　　3.2.1 城市综合体开发模式分析

　　　　（1）商务驱动模式分析

　　　　（2）商业驱动模式分析

　　　　（3）住宅驱动模式分析

　　　　（4）文化驱动模式分析

　　　　（5）休闲旅游驱动模式分析

　　　　（6）娱乐驱动模式分析

　　　　（7）会展驱动模式分析

　　　　（8）复合驱动模式分析

　　　　3.2.2 城市综合体典型运作模式分析

　　　　（1）万达模式分析

　　　　（2）世茂模式分析

　　　　（3）华润模式分析

　　　　（4）宝龙模式分析

　　　　（5）SOHO中国模式分析

　　　　3.2.3 城市综合体发展模式演变趋势预判

　　　　（1）城市综合体开发模式发展趋势

　　　　（2）城市综合体运作模式发展趋势

　　3.3 城市综合体发展趋势及前景预测

　　　　3.3.1 城市综合体发展驱动因素分析

　　　　（1）城市化进程推动行业发展

　　　　（2）消费能量推动综合体发展

　　　　（3）餐饮及零售驱动行业发展

　　　　（4）政府对城市综合体的力推

　　　　3.3.2 城市综合体发展面临的挑战

　　　　（1）宏观配套缺失带来的挑战

　　　　（2）融资环境制约带来的挑战

　　　　（3）项目内涵缺失带来的挑战

　　　　（4）项目供给过剩带来的挑战

　　　　3.3.3 城市综合体发展趋势预测

　　　　（1）一二线城市综合体发展趋势

　　　　（2）三四线城市综合体发展趋势

　　　　（3）开发商综合体战略布局趋势

　　　　（4）海外资本综合体布局趋势

　　　　3.3.4 城市综合体投资前景预测

　　　　（1）城市综合体投资价值分析

　　　　（2）城市综合体投资策略建议

　　　　 

第四章 中国商业地产投资热点之购物中心

　　4.1 中国购物中心发展现状分析

　　　　4.1.1 购物中心的定义及分类

　　　　（1）购物中心的定义

　　　　（2）购物中心的分类

　　　　4.1.2 购物中心发展阶段分析

　　　　4.1.3 购物中心发展规模分析

　　　　（1）购物中心的分布数量分析

　　　　（2）购物中心的分布趋势分析

　　4.2 海外购物中心发展经验借鉴

　　　　4.2.1 美国购物中心发展经验借鉴

　　　　（1）美国购物中心发展阶段

　　　　（2）美国购物中心发展的关键因素

　　　　4.2.2 日本购物中心发展经营借鉴

　　　　（1）日本购物中心发展历程

　　　　（2）购物中心主力业态结构

　　　　（3）购物中心区域分布及物业性质

　　　　4.2.3 香港购物中心发展经验借鉴

　　　　（1）香港购物中心发展业态

　　　　（2）香港购物中心发展特点

　　　　1）地段选择是关键

　　　　2）商业资源互通

　　　　3）严控商业规模

　　　　4）社区型Mall发达

　　　　4.2.4 海外购物中心发展启示

　　4.3 购物中心发展模式及趋势分析

　　　　4.3.1 购物中心经营模式分析

　　　　（1）纯销售模式分析

　　　　（2）租售并举模式分析

　　　　（3）纯物业经营模式分析

　　　　（4）连锁Mall模式分析

　　　　4.3.2 购物中心租赁模式分析

　　　　（1）收取固定租金模式

　　　　（2）流水倒扣模式

　　　　（3）保底加流水倒扣模式

　　　　（4）购物中心租赁模式现状

　　　　4.3.3 购物中心管理模式分析

　　　　（1）购物中心管理模式分析

　　　　（2）购物中心管理模式现状

　　　　4.3.4 购物中心展模式演变趋势预判

　　4.4 购物中心发展趋势及前景预测

　　　　4.4.1 购物中心行业存在的问题

　　　　4.4.2 购物中心行业发展的对策

　　　　4.4.3 购物中心行业投资机会分析

　　　　（1）购物中心布局趋势分析

　　　　1）主要商业圈转向次级/新兴商业圈扩散

　　　　2）逐渐向下级城市扩散

　　　　（2）购物中心类型发展趋势

　　　　1）区域型购物中心渐成主流形式

　　　　2）社区型购物中心正在兴起

　　　　4.4.4 购物中心行业的发展前景

　　　　4.4.5 购物中心行业经营发展趋势

　　　　（1）购物中心行业进入经营时代

　　　　（2）购物中心行业经营风险分析

　　　　 

第五章 中国商业地产投资热点之写字楼

　　5.1 海外写字楼发展经验借鉴

　　　　5.1.1 美国写字楼发展经验借鉴

　　　　（1）美国写字楼发展阶段

　　　　（2）美国写字楼发展的关键因素

　　　　5.1.2 香港写字楼发展经验借鉴

　　　　（1）香港写字楼市场表现

　　　　（2）影响相关写字楼的基本因素

　　　　（3）香港写字楼未来走势基本判断

　　　　5.1.3 海外写字楼发展对中国的启示

　　　　（1）强调服务经济发展

　　　　（2）做精做专都市工业

　　　　（3）明确多核化发展格局

　　　　（4）制定集聚发展战略

　　　　（5）鼓励业态多元化

　　　　（6）引领区域经济发展

　　5.2 中国写字楼发展现状分析

　　　　5.2.1 写字楼发展影响因素分析

　　　　5.2.2 写字楼经营现状分析

　　　　（1）一线城市写字楼经营现状

　　　　1）一线城市写字楼空置率

　　　　2）一线城市写字楼租金水平

　　　　（2）二线城市写字楼经营现状

　　　　1）二线城市写字楼空置率

　　　　2）二线城市写字楼租金水平

　　5.3 写字楼投资方向及前景预测

　　　　5.3.1 写字楼发展存在的困境

　　　　（1）软件管理水平和硬件档次不相称

　　　　（2）经济贡献率与城区发展水平不相称

　　　　（3）配套服务水平与建筑品牌不相称

　　　　（4）出租率与实际体量不相称

　　　　（5）业态多元化与发展定位不相称

　　　　5.3.2 写字楼投资前景预测

　　　　（1）写字楼投资机会分析

　　　　（2）写字楼投资方向预判

　　　　（3）写字楼投资策略建议

　　　　 

第六章 中国商业地产投融资与资本运作趋势

　　6.1 商业地产行业投资现状分析

　　　　6.1.1 商业地产投资的分类及特点

　　　　（1）商业地产行业投资分类

　　　　（2）商业地产行业投资特点

　　　　6.1.2 商业地产投资模式分析

　　　　6.1.3 商业地产投资的操作重点与难点

　　6.2 商业地产投资风险与现金流控制

　　　　6.2.1 商业地产行业面临风险

　　　　6.2.2 商业地产行业的风险管理分析

　　　　（1）市场背景与目标客户设定

　　　　（2）项目的市场定位风险

　　　　（3）产品设计与建造风险

　　　　（4）项目的运营管理风险

　　　　（5）项目的财务方案风险

　　　　6.2.3 商业地产行业现金流控制分析

　　6.3 商业地产行业融资模式分析

　　　　6.3.1 商业地产开发融资的概念

　　　　6.3.2 商业地产开发融资的特点

　　　　6.3.3 国内商业地产的融资现状

　　　　6.3.4 我国商业地产的融资模式

　　　　（1）企业自有资金注入模式

　　　　（2）预租预售款和定金模式

　　　　（3）银行信贷融资模式

　　　　（4）房地产基金融资模式

　　　　6.3.5 国内商业地产的融资趋势

　　6.4 商业地产企业上市融资模式分析

　　　　6.4.1 商业地产企业上市融资的必要性

　　　　6.4.2 商业地产企业上市融资的模式

　　　　6.4.3 商业地产企业上市融资效应分析

　　　　6.4.4 商业地产企业上市融资的风险

　　　　（1）买壳上市的风险

　　　　（2）IPO形式的风险

　　　　（3）其他类型的风险

　　　　6.4.5 标杆商业地产企业融资新模式分析

　　6.5 房地产投资信托基金运作模式分析

　　　　6.5.1 REITs的定义及特征

　　　　（1）REITs的定义

　　　　（2）REITs的分类

　　　　（3）REITs的特征

　　　　6.5.2 REITs在国外的发展现状

　　　　（1）全球REITs发展现状分析

　　　　（2）美国REITs发展现状分析

　　　　（3）英国REITs发展现状分析

　　　　（4）日本REITs发展现状分析

　　　　（5）新加坡REITs发展现状分析

　　　　（6）香港REITs发展现状分析

　　　　6.5.3 REITs在国内的推进现状

　　　　（1）我国REITs推行进程缓慢

　　　　1）缺乏大规模推行的行业基础支撑

　　　　2）商业物业回报率低于无风险利率

　　　　3）政策制度设计缺失、法律不健全

　　　　（2）REITs对商业地产项目运营影响

　　　　1）REITs对商业地产企业运营模式的影响

　　　　2）REITs对商业地产企业经营业绩的影响

　　6.6 商业地产企业融资模式创新趋势分析

　　　　6.6.1 券商资管推进REITs破冰

　　　　6.6.2 房地产信托性质的私募REITs

　　　　6.6.3 未来REITs主力仍是商业地产

　　　　6.6.4 房地产信托公募REITs尚有距离

　　　　 

第七章 中国商业地产企业竞争标杆分析

　　7.1 商业地产企业发展现状及提升建议

　　　　7.1.1 目前商业地产企业发展现状分析

　　　　7.1.2 商业地产企业发展中存在的问题

　　　　7.1.3 提升商业地产企业竞争力的策略

　　7.2 商业地产企业竞争标杆分析

　　　　7.2.1 企业商业地产业务重要性分析

　　　　7.2.2 企业总体经营业绩的比较分析

　　　　7.2.3 企业盈利能力的比较分析

　　　　7.2.4 企业资产周转能力比较分析

　　　　7.2.5 企业偿债能力的比较分析

　　　　7.2.6 企业市场扩张能力比较分析

　　　　7.2.7 企业内部增长能力比较分析

　　7.3 商业地产企业综合实力比较

　　　　7.3.1 比较指标体系构建

　　　　7.3.2 企业各项指标表现

　　　　7.3.3 企业关键指标综合比较

　　　　（1）商业地产领先企业经营情况分析

　　　　1）大连万达商业地产股份有限公司

　　　　1、企业主要经济指标

　　　　2、企业盈利能力分析

　　　　3、企业运营能力分析

　　　　4、企业偿债能力分析

　　　　5、企业发展能力分析

　　　　2）万科企业股份有限公司

　　　　1、企业主要经济指标

　　　　2、企业盈利能力分析

　　　　3、企业运营能力分析

　　　　4、企业偿债能力分析

　　　　5、企业发展能力分析

　　　　3）保利房地产（集团）股份有限公司

　　　　1、企业主要经济指标

　　　　2、企业盈利能力分析

　　　　3、企业运营能力分析

　　　　4、企业偿债能力分析

　　　　5、企业发展能力分析

　　　　4）招商局地产控股股份有限公司

　　　　1、企业主要经济指标

　　　　2、企业盈利能力分析

　　　　3、企业运营能力分析

　　　　4、企业偿债能力分析

　　　　5、企业发展能力分析

　　　　5）华润置地有限公司

　　　　1、企业主要经济指标

　　　　2、企业盈利能力分析

　　　　3、企业运营能力分析

　　　　4、企业偿债能力分析

　　　　5、企业发展能力分析

　　　　6）龙湖地产有限公司

　　　　1、企业主要经济指标

　　　　2、企业盈利能力分析

　　　　3、企业运营能力分析

　　　　4、企业偿债能力分析

　　　　5、企业发展能力分析

　　　　7）宝龙地产控股有限公司

　　　　1、企业主要经济指标

　　　　2、企业盈利能力分析

　　　　3、企业运营能力分析

　　　　4、企业偿债能力分析

　　　　5、企业发展能力分析

　　　　8）远洋地产控股有限公司

　　　　1、企业主要经济指标

　　　　2、企业盈利能力分析

　　　　3、企业运营能力分析

　　　　4、企业偿债能力分析

　　　　5、企业发展能力分析

　　　　9）上海世茂股份有限公司

　　　　1、企业主要经济指标

　　　　2、企业盈利能力分析

　　　　3、企业运营能力分析

　　　　4、企业偿债能力分析

　　　　5、企业发展能力分析

　　　　10）富力地产股份有限公司

　　　　1、企业主要经济指标

　　　　2、企业盈利能力分析

　　　　3、企业运营能力分析

　　　　4、企业偿债能力分析

　　　　5、企业发展能力分析

　　　　11）首创置业股份有限公司

　　　　1、企业主要经济指标

　　　　2、企业盈利能力分析

　　　　3、企业运营能力分析

　　　　4、企业偿债能力分析

　　　　5、企业发展能力分析

　　　　12）阳光新业地产股份有限公司

　　　　1、企业主要经济指标

　　　　2、企业盈利能力分析

　　　　3、企业运营能力分析

　　　　4、企业偿债能力分析

　　　　5、企业发展能力分析

　　　　13）金融街控股股份有限公司

　　　　1、企业主要经济指标

　　　　2、企业盈利能力分析

　　　　3、企业运营能力分析

　　　　4、企业偿债能力分析

　　　　5、企业发展能力分析

　　　　14）SOHO中国有限公司

　　　　1、企业主要经济指标

　　　　2、企业盈利能力分析

　　　　3、企业运营能力分析

　　　　4、企业偿债能力分析

　　　　5、企业发展能力分析

　　　　15）恒隆地产有限公司

　　　　1、企业主要经济指标

　　　　2、企业盈利能力分析

　　　　3、企业运营能力分析

　　　　4、企业偿债能力分析

　　　　5、企业发展能力分析

 

图表目录

图表1：商业地产的分类（按使用功能）

图表2：商业地产的分类（按服务对象和辐射范围）

图表3：我国商业地产发展历程的五个阶段

图表4：商业地产行业的发展历程

图表5：35个一二线城市人均GDP和人均商业地产销售面积的关系（单位：元，平方米）

图表6：35个一二线城市人均可支配收入和商业地产价格的关系（单位：元，元/平方米）

图表7：商业地产、住宅地产吸引力评估要素

图表8：商业地产、住宅地产吸引力评估

图表9：商业地产、住宅地产吸引力评估结果

图表10：商业地产、住宅地产吸引力指数

图表11：2012-2014年三季度中国国内生产总值及其增长速度（单位：万亿元，%）

图表12：2014-2014年我国GDP季度同比增速（单位：%）

图表13：2001-2014年我国城镇化水平发展进程（单位：%）

图表14：我国正处于城市化进程加速阶段（单位：%）

图表15：1983-2025年我国城市化进程及预测（单位：%）

图表16：2014年末中国人口结构（单位：万人，%）

图表17：2015-2050年中国人口结构演变趋势分析（单位：亿人，%）

图表18：2001-2014年我国城镇居民人均可支配收入及同比增速（单位：元，%）

图表19：2015-2020年中国城镇居民人均总收入同比增速（单位：%）

图表20：1979-2014年我国城镇居民恩格尔系数变化趋势（单位：%）

图表21：2001-2014年我国城镇居民消费支出年均增速比较（单位：%）

图表22：2000-2014年中国社会消费品零售额同比增速（单位：%）

图表23：2015-2020年中国社会消费品零售额同比增速（单位：%）

图表24：2012-2014年我国商服用地供应规模（单位：万公顷，%）

图表25：2012-2014年我国300城市土地整体成交情况（单位：亿平方米，千亿元，%）

图表26：2012-2014年我国一线城市土地整体成交情况（单位：亿平方米，千亿元，%）

图表27：2012-2014年我国二线城市土地整体成交情况（单位：亿平方米，千亿元，%）

图表28：2012-2014年我国三四线城市土地整体成交情况（单位：亿平方米，千亿元，%）

图表29：2012-2014年我国一线城市土地整体供给情况（单位：万平方米，%）

图表30：2012-2014年我国一线城市商办用地供给情况（单位：万平方米，%）

图表31：2012-2014年我国一线城市土地成交面积情况（单位：万平方米，%）

图表32：2012-2014年我国一线城市土地成交金额情况（单位：亿元，%）

图表33：2012-2014年我国一线城市商办土地成交面积情况（单位：万平方米，%）

图表34：2012-2014年我国一线城市商办土地成交金额情况（单位：亿元，%）

图表35：2012-2014年我国二线城市土地整体供给情况（单位：万平方米，%）

图表36：2012-2014年我国二线城市商办土地供给情况（单位：万平方米，%）

图表37：2012-2014年我国二线城市土地成交面积情况（单位：万平方米，%）

图表38：2012-2014年我国二线城市土地成交金额情况（单位：亿元，%）

图表39：2012-2014年我国二线商办土地成交面积情况（单位：万平方米，%）

图表40：2012-2014年我国二线商办土地成交金额情况（单位：亿元，%）

图表41：2012-2014年我国三四线城市土地整体供给情况（单位：万平方米，%）

图表42：2012-2014年我国三四线城市商办土地供给情况（单位：万平方米，%）

图表43：2012-2014年我国三四线城市土地成交面积情况（单位：万平方米，%）

图表44：2012-2014年我国三四线城市土地成交金额情况（单位：亿元，元/平方米）

图表45：2012-2014年我国三四线商办土地成交面积情况（单位：万平方米，%）

图表46：2012-2014年我国三四线商办土地成交金额情况（单位：亿元，元/平方米）

图表47：日本房地产发展的四个阶段

图表48：2014年末我国一、二、三、四线城市常住人口/户籍人口

图表49：日本房地产发展四个阶段主要影响因素

图表50：2001-2014年我国商业地产投资增量在房地产投资增量中的比例（单位：%）

图表51：2004-2014年我国商业地产开发投资规模及同比增速（单位：亿元，%）

图表52：2010-2014年我国商业地产施工面积及同比增速（单位：万平方米，%）

图表53：2004-2014年我国商业地产新开工面积及同比增速（单位：万平方米，%）

图表54：2004-2014年我国商业地产竣工面积及同比增速（单位：万平方米，%）

图表55：2004-2014年我国商业地产销售面积及同比增速（单位：万平方米，%）

图表56：2004-2014年我国商业地产销售金额比增速（单位：亿元，%）

图表57：2004-2014年我国商业地产竣工面积及同比增速（单位：元/平方米）

图表58：2005-2014年我国商业地产销售价格同比增速（单位：%）

图表59：2004-2014年我国商业地产竣销比走势

图表60：2015-2020年我国商业地产竣工面积预测（单位：万平方米）

图表61：2015-2020年我国商业营业用房需求预测（单位：万人，万平方米）

图表62：2015-2020年写字楼平均销售价格及同比增速预测（单位：元/平方米，%）

图表63：我国城市综合体发展周期

图表64：2014年底全国18个重点城市的城市综合体存量（按体量排序）（单位：万平方米，个）

图表65：2014年底全国20个重点城市的城市综合体存量区域属性（按面积）（单位：%）

图表66：2014年底轨道交通相对发达城市的城市综合体存量区域属性与轨道交通情况（按数量）（单位：%）

图表67：2014年底全国20个重点城市的城市综合体区域属性与物业组合（单位：%）

图表68：1995-2015年全国20个重点城市的城市综合体面积增长及预测情况（单位：万平方米）

图表69：1995-2015年全国20个重点城市的城市综合体数量增长及预测情况（单位：个）

图表70：2014-2016年全国17个重点城市的城市综合体增量预估（单位：万平方米）

图表71：2014-2016年20个重点城市的城市综合体增量区域属性（按面积）（单位：万平方米）

图表72：2014-2016年20个重点城市的城市综合体增量区域属性与轨道交通情况（按数量）（单位：%）

图表73：2014-2016年20个重点城市的城市综合体增量区域属性与物业组合（单位：%）

图表74：万达集团、华润置地、中粮地产及恒隆地产城市综合体的运作模式特点对比

图表75：商业物业持有模式的优劣势与适用条件

图表76：2001-2014年我国城镇居民人均可支配收入同比增速（单位：%）

图表77：2001-2014年我国城镇居民家庭人均消费支出及同比增速（单位：元，%）

图表78：2004-2014年我国餐饮业收入及同比增速（单位：亿元，%）

图表79：2014年世茂股份城市综合体项目城市分布

图表80：2014年万达集团在建城市综合体项目城市分布

图表81：2014年雨润集团主要城市综合体项目列表（单位：万平方米）

图表82：截至2014年恒隆广场项目城市分布

图表83：美国购物中心基本分类（单位：平方英尺，英里）

图表84：中国购物中心的基本分类

图表85：按位置（影响力）分类的购物中心类型

图表86：按建筑物形式分类的购物中心类型

图表87：按商业主题分类的购物中心类型

图表88：国内十大有代表性购物中心的类型及操作策略

图表89：中国购物中心的发展历史

图表90：2014年底中国购物中心城市分布数量图（单位：家）

图表91：中国三大经济圈所辖城市购物中心普及度（单位：%）

图表92：美国购物中心发展四部曲

图表93：美国影响购物中心发展的关键指标（单位：美元，辆/千人，%）

图表94：人均GDP与城市化率促进商业业态革新

图表95：1979年以来日本购物中心业态在零售业态中的比例走势（单位：%）

图表96：1979年以来日本购物中心销售额变化趋势（单位：万亿日元，%）

图表97：日本购物中心不同业态主力店变化情况（单位：家，%）

图表98：日本购物中心业态分解趋势（单位：家）

图表99：香港购物中心变革发展过程

图表100：香港购物中心发展阶段的变革要素

图表101：香港主要地铁通车时间

图表102：香港购物中心地铁布局

图表103：2012-2014年我国高净值人群的规模及构成（单位：万人）

图表104：2012-2014年我国网络零售规模在社会消费零售总额中的比例（单位：%）

图表105：连锁摩尔购物中心模式的特点

图表106：收取固定租金模式的优劣势分析

图表107：流水倒扣模式的优劣势分析

图表108：流水倒扣模式的优劣势分析

图表109：2014年一二三线城市租金收取方式比例图（单位：%）

图表110：2014年国内购物中心租金收取方式情况图（单位：%）

图表111：自营管理模式的优劣势分析

图表112：委托管理模式的优劣势分析

图表113：顾问管理模式的优劣势分析

图表114：购物中心管理统一招商的内容

图表115：购物中心管理统一服务监督的常见方式

图表116：购物中心管理的十个原则

图表117：2014年国内购物中心经营方式情况占比图（单位：%）

图表118：2014年一二三线城市经营方式比例图（单位：%）

图表119：国内主要商业地产开发商购物中心开发模式归纳

图表120：我国不同商业地产开发商对购物中心运营策略的选择

图表121：2002-2016年我国7大城市购物中心新增体量（单位：万平方米）

图表122：2014年我国七大城市购物中心供应量（单位：万平方米，%）

图表123：我国房地产及商业地产开发投资额增速（单位：%）

图表124：2004-2014年我国社会消费品零售总额同比增速（单位：%）

图表125：我国七大城市购物中心开发风险评估（单位：万平方米，亿元）

图表126：2010-2014年我国七大城市优质零售物业空置率（单位：%）

图表127：2010-2014年我国七大城市优质零售物业租金走势（单位：元/平方米?月）

图表128：美国写字楼发展阶段（单位：百万平方英尺）

图表129：中美第三产业GDP所占比例对比 （单位：%）

图表130：中美第三产业就业人口所占比例对比（单位：%）

图表131：美国写字楼总量及人均占有写字楼面积（单位：万平方米，人/平方米）

图表132：1980年以来香港写字楼总存量及落成量（单位：万平方米）

图表133：1980年以来香港写字楼空置率（单位：万平方米，%）

图表134：香港各商圈写字楼存量占比（单位：%）

图表135：1986年以来香港各商圈写字楼租金走势（单位：港元/平方米）

图表136：香港各商圈写字楼租金（单位：港元/平方米）

图表137：香港各商圈写字楼空置率（单位：%）

图表138：1976-2014年我国第三产业GDP所占比例（单位：%）

图表139：1976-2014年我国第三产业就业人员比例（单位：%）

图表140：2010-2014年我国一线城市优质写字楼空置率走势（单位：%）

图表141：2010-2014年我国一线城市优质写字楼租金变化趋势（单位：元/平方米?月）

图表142：2010-2014年我国二线城市优质写字楼空置率走势（单位：%）

图表143：2010-2014年我国二线城市优质写字楼租金变化趋势（单位：元/平方米?月）

图表144：1997-2014年房地产开发企业资金来源构成（单位：%）

图表145：2014年108家房地产开发企业融资规模（单位：亿元）

图表146：2014年前11月108家监测房地产开发企业大额度融资汇总（单位：亿元）

图表147：2012-2014年房地产企业IPO融资案例（单位：亿港元）

图表148：商业地产企业各种上市方式比较

图表149：上市融资效应分析

图表150：2014与2014年前11月108家监测房企融资方式占比（单位：%）

图表151：REITs的运作步骤

图表152：REITs的运作模式

图表153：REITS与房地产信托的对比

图表154：契约型REITS组织结构

图表155：公司型REITS组织结构

图表156：按组织结构进行的REITS分类

图表157：按投资形式进行的REITS分类

图表158：1972-2014年美国市场上REITS收益率的结构图（单位：%）

图表159：主要投资方式收益情况的比较（单位：%）

图表160：美国投资市场20年年化收益率比较（单位：%）

图表161：1991-2014年美国REITS指数与主要投资品大类指数的相关系性分析

图表162：1976-2014年美国REITS指数走势与新开工（单位：%）

图表163：1991-2014年美国各类投资产品EWMA模型下波动情况

图表164：1971-2014年美国市场上三种类型REITS的数量变化（单位：只）

图表165：1972-2014年美国REITS年复合收益率比较（单位：%）

图表166：金融危机前后美国各类型REITS收益率比较（单位：%）

图表167：1972-2014年美国REITS平均年度波动率（单位：%）

图表168：1972-2014年美国REITS波动率历史情况（单位：%）

图表169：全球REITS市场主要重大历史事件

图表170：2014年底全球已有及即将推出REITS的国家和地区

图表171：1971-2014年北美REITS数量和市值的变化图（单位：只，十亿美元）

图表172：2014年底全球REITS市场市值分布（单位：%）

图表173：2014年底全球REITS投资区域分布图（单位：%）

图表174：2010-2014年全球以及各地区REITS收益情况（单位：%）

图表175：1992年以来美国房地产投资信托指数和大盘走势比较

图表176：1991年以来美国REITS市场市值变化图（单位：十亿美元）

图表177：美国REITS的市场概括及法律限制

图表178：美国REITS市场按投向细分具体情况（单位：亿美元，只，%）

图表179：2006年以来美国不同类型REITS收益情况（单位：%）

图表180：2008年以来美国REITS市场市值变化图（单位：十亿美元）

图表181：2006年以来美国权益型REITS收益情况（单位：%）

图表182：2012-2014年美国REITS市场市值变化图（单位：十亿美元）

图表183：2013年美国REITS季度收益率情况（单位：%）

图表184：2012-2014年英国REITS市场市值变化图（单位：十亿英镑）

图表185：2012-2014年英国REITS和非REITS走势比较

图表186：英国REITS的市场概括及法律限制

图表187：2010-2014年日本REITS市场市值变化图（单位：十亿日元）

图表188：2010-2014年日本房地产投资信托指数和大盘走势比较

图表189：日本REITS的市场概括及法律限制

图表190：2010-2014年新加坡REITS市场市值变化图（单位：十亿新元）

图表191：2010-2014年新加坡房地产投资信托指数和大盘走势比较

图表192：新加坡REITS的市场概括及法律限制

图表193：2010-2014年香港REITS市场市值变化图（单位：十亿港币）

图表194：2012-2014年香港房地产投资信托指数和大盘走势比较

图表195：香港REITS的市场概括及法律限制

图表196：我国REITS的推行进程

图表197：美国、日本和中国各项指标对比

图表198：1971-2014年美国REITS股利以及国债收益情况（单位：%）

图表199：美国商业REITS股利及国债收益情况（单位：%）

图表200：2012-2014年日本商业REITS股利及国债收益情况（单位：%）

图表201：新加坡商业REITS股利及国债收益情况（单位：%）

图表202：各类商业物业的参数指标（单位：%）

图表203：我国各类商业物业以及国债收益率（单位：%）

图表204：各国在持有环节对于REITS的税收优惠

图表205：各国在交易环节对于REITS的税收优惠

图表206：各国税收优惠下商业物业回报率测算（单位：%）

图表207：各国与REITS相关的法律法规

图表208：商业地产利用REITS融资流程图

图表209：商业地产企业利用REITS退市套现流程图

图表210：测算模型参数

图表211：REITS对商业地产企业影响：写字楼测算

图表212：各种情况下产生正现金流时间和IRR的比较

图表213：中信启航专项资产管理计划结构

图表214：2014年深交所综合协议平台挂牌资产支持证券交易情况（单位：只，万元）

图表215：32家地产企业商业地产业务的重要程度

图表216：2012-2014年主要商业地产企业营收规模梯级结构图（单位：亿元）

图表217：2012-2014年主要商业地产企业利润总额规模梯级结构图（单位：亿元）

图表218：2012-2014年主要商业地产企业毛利率梯级结构图（单位：%）

图表219：2011-2013主要商业地产企业总资产周转能力梯级结构图（单位：次）

图表220：2012-2014年主要商业地产企业偿债能力梯级结构图（单位：%）

图表221：2012-2014年主要商业地产企业营收增速梯级结构图（单位：%）

图表222：2012-2014年主要商业地产企业年均利润总额年均增速梯级结构图（单位：%）

图表223：商业地产企业评价指标体系构建

图表224：商业地产企业各项指标比较（表一）

图表225：商业地产企业各项指标比较（表二）

图表226：商业地产企业综合实力

图表227：2012-2014年大连万达商业地产股份有限公司营业收入及增速（单位：百万元，%）

图表228：2012-2014年大连万达商业地产股份有限公司合同销售额（单位：百万元，%）

图表229：2013年大连万达商业地产股份有限公司合同销售额物业结构（单位：%）

图表230：2012-2014年大连万达商业地产股份有限公司不同业态合同销售额所占比例（单位：%）

图表231：2013年大连万达商业地产股份有限公司合同销售额具体业态结构（单位：%）

图表232：2013年大连万达商业地产股份有限公司合不同物业收入结构（单位：%）

图表233：2013年大连万达商业地产股份有限公司物业销售收入具体业态结构（单位：%）

图表234：2012-2014年大连万达商业地产股份有限公司销售收入具体业态结构变化（单位：%）

图表235：2012-2014年大连万达商业地产股份有限公司总销售收入及增速（单位：百万元，%）

图表236：2012-2014年大连万达商业地产股份有限公司各业态销售收入增速对比（单位：%）

图表237：2012-2014年大连万达商业地产股份有限公司公允价值变动（单位：百万元，%）

图表238：2012-2014年大连万达商业地产股份有限公司净利润及同比增速（单位：百万元，%）

图表239：2012-2014年大连万达商业地产股份有限公司经常性净利润（单位：百万元，%）

图表240：2012-2014年大连万达商业地产股份有限公司万达毛利率、净利率、扣除公允后净利率（单位：%）

图表241：2012-2014年大连万达商业地产股份有限公司三项费用率（单位：%）

图表242：2012-2014年大连万达商业地产股份有限公司新投入运营的购物中心和酒店（单位：家）

图表243：2012-2014年大连万达商业地产股份有限公司总资产周转率（单位：次）

图表244：2012-2014年大连万达商业地产股份有限公司存货周转率（单位：次）

图表245：2012-2014年大连万达商业地产股份有限公司总资产规模及同比增速（单位：百万元，%）

图表246：2012-2014年大连万达商业地产股份有限公司净资产规模及同比增速（单位：百万元，%）

图表247：2012-2014年大连万达商业地产股份有限公司资产负债率（单位：%）

图表248：2012-2014年大连万达商业地产股份有限公司净负债及同比增速（单位：百万元，%）

图表249：2014年底大连万达商业地产股份有限公司的6个万达城（单位：万平方米，亿元，元/平方米）

图表250：2012-2014年万科企业股份有限公司主要经济指标分析（单位：万元）

图表251：2014年万科企业股份有限公司主营业务按地区分布（单位：万元，平方米，%）

图表252：2012-2014年万科企业股份有限公司盈利能力分析（单位：%）

图表253：2012-2014年万科企业股份有限公司运营能力分析（单位：次）

图表254：2012-2014年万科企业股份有限公司偿债能力分析（单位：%，倍）

图表255：2012-2014年万科企业股份有限公司发展能力分析（单位：%）

图表256：2012-2014年保利房地产（集团）股份有限公司主要经济指标分析（单位：万元）

图表257：2014年保利房地产（集团）股份有限公司主营业务分地区情况（单位：元，%）

图表258：2012-2014年保利房地产（集团）股份有限公司盈利能力分析（单位：%）

图表259：2014年保利房地产（集团）股份有限公司主营业务分行业情况表（单位：万元，%）

图表260：2012-2014年保利房地产（集团）股份有限公司运营能力分析（单位：次）

图表261：2012-2014年保利房地产（集团）股份有限公司偿债能力分析（单位：%，倍）

图表262：2012-2014年保利房地产（集团）股份有限公司发展能力分析（单位：%）

图表263：2012-2014年招商局地产控股股份有限公司主要经济指标分析（单位：万元）

图表264：2012-2014年招商局地产控股股份有限公司盈利能力分析（单位：%）

图表265：2014年招商局地产控股股份有限公司主营业务分行业情况表（单位：万元，%）

图表266：2012-2014年招商局地产控股股份有限公司运营能力分析（单位：次）

图表267：2012-2014年招商局地产控股股份有限公司偿债能力分析（单位：%，倍）

图表268：2012-2014年招商局地产控股股份有限公司发展能力分析（单位：%）

图表269：2012-2014年华润置地有限公司主要经济指标分析（单位：万港元）

图表270：2012-2014年华润置地有限公司盈利能力分析（单位：%）

图表271：2012-2014年华润置地有限公司运营能力分析（单位：次）

图表272：2012-2014年华润置地有限公司偿债能力分析（单位：%）

图表273：2012-2014年华润置地有限公司发展能力分析（单位：%）

图表274：2012-2014年龙湖地产有限公司主要经济指标分析（单位：万元）

图表275：2012-2014年龙湖地产有限公司盈利能力分析（单位：%）

图表276：2012-2014年龙湖地产有限公司运营能力分析（单位：次）

图表277：2012-2014年龙湖地产有限公司偿债能力分析（单位：%）

图表278：2012-2014年龙湖地产有限公司发展能力分析（单位：%）

图表279：2012-2014年宝龙地产控股有限公司主要经济指标分析（单位：万元）

图表280：2012-2014年宝龙地产控股有限公司盈利能力分析（单位：（%））

图表281：2012-2014年宝龙地产控股有限公司运营能力分析（单位：次）

图表282：2012-2014年宝龙地产控股有限公司偿债能力分析（单位：%）

图表283：2012-2014年宝龙地产控股有限公司发展能力分析（单位：%）

图表284：2012-2014年远洋地产控股有限公司主要经济指标分析（单位：万元，%）

图表285：2012-2014年远洋地产控股有限公司盈利能力分析（单位：%）

图表286：2012-2014年远洋地产控股有限公司运营能力分析（单位：次）

图表287：2012-2014年远洋地产控股有限公司偿债能力分析（单位：%）

图表288：2012-2014年远洋地产控股有限公司发展能力分析（单位：%）

图表289：2012-2014年上海世茂股份有限公司主要经济指标分析（单位：万元）

图表290：2014年上海世茂股份有限公司营业收入按地区分布（单位：万元，%）

图表291：2012-2014年上海世茂股份有限公司盈利能力分析（单位：%）

图表292：2014年上海世茂股份有限公司主营业务分行业情况表（单位：万元，%）

图表293：2012-2014年上海世茂股份有限公司运营能力分析（单位：次）

图表294：2012-2014年上海世茂股份有限公司偿债能力分析（单位：%，倍）

图表295：2012-2014年上海世茂股份有限公司发展能力分析（单位：%）

图表296：2012-2014年广州富力地产股份有限公司主要经济指标分析（单位：万元，%）

图表297：2012-2014年广州富力地产股份有限公司盈利能力分析（单位：%）

图表298：2012-2014年广州富力地产股份有限公司运营能力分析（单位：次）

图表299：2012-2014年广州富力地产股份有限公司偿债能力分析（单位：%，倍）

图表300：2012-2014年广州富力地产股份有限公司发展能力分析（单位：%）

图表301：2012-2014年首创置业股份有限公司主要经济指标分析（单位：万元）

图表302：2012-2014年首创置业股份有限公司盈利能力分析（单位：%）

图表303：2012-2014年首创置业股份有限公司运营能力分析（单位：次）

图表304：2012-2014年首创置业股份有限公司偿债能力分析（单位：%，倍）

图表305：2012-2014年首创置业股份有限公司发展能力分析（单位：%）

图表306：2012-2014年阳光新业地产股份有限公司主要经济指标分析（单位：万元）

图表307：2012-2014年阳光新业地产股份有限公司盈利能力分析（单位：%）

图表308：2013年阳光新业地产股份有限公司主营业务分行业或产品情况表（单位：元，%）

图表309：2012-2014年阳光新业地产股份有限公司运营能力分析（单位：次）

图表310：2012-2014年阳光新业地产股份有限公司偿债能力分析（单位：%，倍）

图表311：2012-2014年阳光新业地产股份有限公司发展能力分析（单位：%）

图表312：2012-2014年金融街控股股份有限公司主要经济指标分析（单位：万元）

图表313：2012-2014年金融街控股股份有限公司盈利能力分析（单位：%）

图表314：2014年金融街控股股份有限公司主营业务分行业情况表（单位：万元，%，百分点）

图表315：2012-2014年金融街控股股份有限公司运营能力分析（单位：次）

图表316：2012-2014年金融街控股股份有限公司偿债能力分析（单位：%，倍）

图表317：2012-2014年金融街控股股份有限公司发展能力分析（单位：%）

图表318：2012-2014年SOHO中国有限公司主要经济指标分析（单位：万元，%）

图表319：2012-2014年SOHO中国有限公司盈利能力分析（单位：%）

图表320：2012-2014年SOHO中国有限公司运营能力分析（单位：次）

图表321：2012-2014年SOHO中国有限公司偿债能力分析（单位：%，倍）

图表322：2012-2014年SOHO中国有限公司发展能力分析（单位：%）

图表323：2012-2014年恒隆地产有限公司主要经济指标分析（单位：万港元，%）

图表324：2013-2014年恒隆地产有限公司盈利能力分析（单位：%）

图表325：2013-2014年恒隆地产有限公司运营能力分析（单位：次）

图表326：2013-2014年恒隆地产有限公司偿债能力分析（单位：%）

图表327：2013-2014年恒隆地产有限公司发展能力分析（单位：%）

略……

　　管理的关键是决策，决策的关键在预测。因此，成功的公司往往都会倾尽毕生的精力及资源预判行业的发展趋势、预测行业的潜在需求，以及捕捉新的投资机会!

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