房地产市场稳定发展仍是各地主要方式和政策目标

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　　从近期地方密集召开的两会以及住建部门年度工作会议透露的房地产调控政策看，因城施策、确保当地房地产市场稳定发展仍是各地主要方式和政策目标。

　　调控力度不一

　　具体看，各地政策调控力度不一，因地制宜、一城一策、培育发展租赁市场等成为多地房地产调控政策的关键词。

　　河南省两会提出，2019年将继续落实房地产市场调控城市主体责任，坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。

　　福建省两会指出，2019年要健全促进房地产市场平稳健康发展长效机制，夯实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案，切实稳地价、稳房价、稳预期；坚持租购并举，推进棚户区改造，加强共有产权住房和租赁住房建设，培育租赁市场，完善住房保障体系。

　　江苏省、北京等地强调满足民生需求以及继续大力推动租赁市场发展。江苏省两会指出，2019年要加大住房保障力度，落实好城市主体责任，因城施策健全市场体系和保障体系，着力解决好城镇中低收入居民和新市民住房问题。

　　北京两会指出，2019年将出台进一步规范管理住房租赁市场政策措施，促进住房租赁市场稳定；多渠道建设筹集租赁住房5万套(间)、政策性产权住房6万套，完成棚户区改造1.15万户。

　　上海近期发布《关于本市保障性住房配建的实施意见的通知》，凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目(租赁住房建设项目除外)，均应按照不低于该建设项目住房建筑总面积5%的比例配建保障性住房及相应产权车位。

　　《佛山市利用集体建设用地建设租赁住房管理办法(试行)》近日发布，规定相关项目权属证书按项目整体核发，并注明仅用于租赁住房建设，不得转租，未经批准不得转让；符合条件的运营主体可通过房地产投资信托基金(REITs)、租赁住房租金收益权质押等方式融资；承租人按规定享受新市民有关义务教育、医疗等基本公共服务。

　　住建部近日发布《关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案；促进建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度。

　　加强公积金监管成为趋势。江西省近期召开省住房城乡建设工作会议，强调继续保持调控政策的连续性稳定性，加强住房公积金运营监管，强化房地产交易监管，治理房地产市场乱象。

　　值得注意的是，浙江首个商地使用权续期方案近期出炉。海宁市国土资源局发布公告，龙祥大厦(含龙祥大酒店)土地协议出让，续期20年，按照3137元/平方米的标准补缴土地出让金。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此类土地使用权到期的操作具有积极的借鉴意义。地价补缴通过一次性补缴土地出让金，成本可控。基本上满足了此类房产的生产经营用途。

　　稳仍是主基调

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，近期多地两会针对房地产的各种定调不断发布。整体看，2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。同时，地方政府仍是房地产调控的政策制定主体。在目前房地产市场处于平稳的态势下，调控政策也出现一些变化。

　　不过，张大伟指出，从过往的房地产政策看，核心政策仍然是限贷和限购。过去的认房不认贷，或普遍性的不约束多套房贷款，使得市场杠杆率过高。而2018年以来，热点城市基本上均执行严格的认房又认贷，且大部分二套房贷款首付都在60%以上。房地产市场出现了降温。只要信贷政策不出现明显变动，其他政策调整对楼市影响有限。整体看，2019年房地产政策依然是除信贷以外的政策微调，整体政策基本面依然较紧。