深圳办公类房产在成交总量中的占比一路上升

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　　从春节之后几个月一手住宅、商业、办公类别房产均价来看，总体上基本处于大致相当水平，考虑到办公楼、商务公寓及商铺都作为商业类别房产贷款成数不超过五成，同样额度的房贷总额可以用来支持更多成交量的商、办类房产的成交，对目前严格限价预(现)售审批及备案的背景下的成交量和成交结构产生变化和影响。总体来看，对于商办类房产相对有利。

　　商业及办公产品成交上升

　　春节之后，深圳楼市成交量持续处于低位，住宅月成交量低于本就低迷的2017年同期的月均约2152套的成交量，2-4月份一手住宅成交量分别为794套、2029套、1934套，2月份成交量较低是由于春节因素直接影响。

　　同期2-4月份的一手办公类房产在成交总量中的占比却一路上升。其中，4月份龙光玖钻办公以706套高居榜首，为前十名中其余9个项目办公成交量的2.63倍。一方面，由于地处深圳北站的红山片区，配套较为完善；另一方面，套均面积43平方米单价约6万元/平方米；另外层高4.5米且带装修，综合来看，性价比较高、门槛较低。

　　由于属于不限购不限贷产品，据了解该项目由较高比例的外地客户购买。4月份的单盘706套办公房成交量占到全市办公房成交量的63.9%，实为罕见。此外，玖钻4月份的商业(主要为商务公寓)成交量也位居首位。其实，关于这一点与2017年成为深圳整栋的大宗交易元年是一致和相通的，而这是因为严格限价及房贷等调控政策下的必然结果和表现。

　　一季度房贷额度稍高于二季度

　　2017年全年，深圳市人民币贷款增加5881.32亿元，住户部门贷款里的中长期贷款(按揭房贷)增加2147.75亿元，占比为36.5%，而今年第一季度的住户部门贷款里的中长期贷款里549.2亿元占全市人民币贷款增加额2247.8亿元的比例仅为24 .4%。3月份深圳市人民币贷款的住户部门贷款中的房贷约为132.8亿元，与2月份相比略增不足3个百分点，预计4月份情况与3月份相比变化不大。

　　不过考虑到银行贷款大致按照四个季度3：3：2：2的节奏来看，前两个季度贷款总额基本持平，但是实际操作中由于1月份的额度被上年度年底的排队累计待消化的贷款叠加，因此第一季度的实际投放额度会稍高于第二季度。以全国为例，今年1月份人民币贷款增加额达到创历史纪录的2.9万亿元，预计占到今年全年14 .3万亿元的20%左右。而深圳今年1月份人民币贷款总额1281.7亿元，占到预计全年约6000亿元的21%，基本与全国水平一致。不过，考虑到4月份是二季度的首月，预计房贷额度在二季度的单月额度中会相对略为宽松。

　　观察

　　湾区规划一旦正式发布

　　深圳可能相应出台调控政策

　　目前来看，限价限购政策仍会持续，不会很快退出。研究中心总监张宏伟表示，粤港澳大湾区正式的规划文件很快就会发布，从雄安新区和海南自由贸易(区)港政策一发布，楼市调控政策几乎同时落地来看，楼市调控政策有一个特点：一旦有重大的经济或者区域规划发布，为了防止利好政策的区域成为房地产炒作的乐土，调控政策基本同步出台。

　　他认为，实际上，从雄安和海南自贸(区)港的政策对应的调控措施来看，主要还是限制炒作住宅类房产，深圳也可能会出台相关的住宅类配套调控政策。但是在目前比较严格的调控措施并且成交量和价格都维持低位和小幅下跌的成效情况下，应该不太会在此基础上加码到像雄安和海南那么严厉的程度。综合来看，这些对于商办类房产相对有利，对以后的成交结构和供应量很可能产生相应的变化和调整。