相关国有企业转型为住房租赁企业 缓解住房供需矛盾

　　随着内地楼市调控不断升级且市场逐步进入存量房时代，被公认是万亿蓝海市场的“长租公寓”，伴随政策春风，又再度成为房企眼中的“宠儿”。

　　7月，住建部等九部委联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》指出要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，建设政府住房租赁交易服务平台，并选取若干城市开展试点工作。8月28日，国土资源部、住建部联合下发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，在北京、上海、武汉等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，意在增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，影响房地产市场的价格。

　　该政策推出的大背景在于，2016年热点一二线城市房价相继出现一波快速上涨行情，租金成本也是水涨船高。迫于房价、租金上涨压力，部分热点一二线城市开始出现返乡热潮，甚至部分科创企业也由东部沿海城市迁移至中西部地区。

　　克而瑞房地产研究中心发布报告认为，试点城市落地执行集体用地建设租赁住房，并完善市政配套以及基本公共服务，有助于打消承租人顾虑，提升租赁住房对于城市租赁群体的吸引力，避免出现弃租、以租代售等市场乱象。“同时该政策利用集体建设用地建设租赁住房，将进一步提升住房租赁市场规模，以便构建租售并举的住房制度，维稳房地产市场，打破热点城市房价只涨不跌的市场预期，避免出现政策向左、市场向右的窘境。”

　　政策引导下的“租售并举”使得未来一线城市房屋租赁市场被进一步激活，存量房的利用率也得到提升。据克而瑞数据显示，在TOP30房企中，已有1/3进入了长租公寓市场。另有消息称，目前万科、旭辉、龙湖等房企的租赁板块已有独立上市计划。

　　房企加速涌入长租公寓

　　在刚刚过去的2017年各大房企中期业绩会上，“长租公寓”成为关键词被密集提及。

　　8月25日，万科2017年中期业绩会上，董事会主席、CEO郁亮表示，长租公寓已被列为万科的“拓展业务”之一，万科泊寓品牌今年已开业2万间了，全年可以做到3万间，明年15万间。据悉，郁亮在各地考察万科的项目时，重点关注的便是长租公寓。

　　同样布局该领域的还有合景泰富。8月29日，合景泰富业绩会上，集团主席兼执行董事孔健岷表示，未来两三年公司自有的土地储备中可以提供约2万间长租公寓，但也会通过租赁其他物业改造的方式来增加约2-3万间，预计未来总量可以达到4-5万间，“希望能够增加公司长期稳定的经营收入。

　　时代周报记者获悉，目前合景泰富已在广州布局W公寓，共有170个房间。在该公司的中短期规划中，高端长租公寓品牌“逸舍”将于2018年10月在成都推出，可租面积3.5万平方米，共计229个房间；中端长租公寓品牌“昕舍”将陆续在广州、深圳、上海等一线城市落地，总可租面积达到110万平方米，提供约1500个房间，预计在2018-2020年期间达到稳定的收入。

　　在去年博鳌房地产论坛大讲堂环节中，魔方金服创始人兼CEO凌骏给现场听众算了一笔账：中国目前有2.5亿的流动人口，每年有700多万的应届毕业生。这是一个非常刚需的市场。“以上海为例，上海现在的流动人口有1500万，每年新增近100万的人口流入。一套房子月租金在1000块钱，一年就是1.2万元的租金支付，如果对应2.5亿的人口，就是一个2.5万亿的市场，所以这是一个万亿级的市场。”

　　克而瑞房地产研究中心研究员房玲认为，房企进军长租公寓有其战略考量。从短期来看，长租公寓租赁业务与房产销售业务可以产生联动，共享客户资源，进行联合营销，从而促进销售项目的去化。通过长租公寓，开发商培养起一批未来的潜在购房客户—今天租泊寓的年轻人，也许若干年后就会成为万科业主。

　　此外，由于部分城市要求部分招拍挂的出让土地必须有一定比例面积由开发商自持，长租公寓便成为这部分自持物业重要的去化出路。

　　来自川财证券研究报告显示，7月24日，上海成交的两幅租赁住房用地正式成交。一幅位于浦东新区张江南区的地块成交价格为7.24亿元，成交楼面单价为每平方米5569元；另一幅地块位于嘉定区嘉定新城，成交价格为4.24亿元，成交楼面单价为每平方米5950元。两幅土地采取“只租不售”模式，项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。

　　融资新渠道

　　2016年末，链家研究院发布研究报告预测，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元，市场前景可期。

　　“长租公寓在市场端是蓝海，但在运营端是红海”，即便前景看好，但长租公寓的盈利偏低特性，依然困扰着部分房企。

　　优帕克互联网首席运营官杨剑凌也直言，公寓行业从来不是一个暴利的行业，它的盈利模式其实非常简单，即“你的租金减掉你所有的成本，再减掉包租房源的价格，而这部分成本合计大概占到70%-80%，10%的利润率是一个非常理想的水平，但空置率每上升一个点，你全年的利润都有可能被吃掉。”郁亮表示，从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，已经很满意了。“但随着政府出台相关的扶持政策，相信长租公寓回报率低的情况会慢慢有所改变。”郁亮续称。

　　广州泊寓张成皓也表示，虽然长租公寓业务的盈利性比传统地产业务有较大差距，但是租赁业务有较为稳定的现金流，受调控的影响较小，客源与传统的即售业务和其他一些新业务之间有较好的适配。

　　诚然，由于长租公寓具有租金收入稳定、运营模式清晰、市场发展空间广阔等特点，资产证券化（轻资产型）和REITs（产权持有型）也正逐渐成为公寓领域金融创新的重要来源。

　　2017年2月17日，上交所挂牌转让公告显示，中国首单公寓行业资产证券化产品“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”（下称魔方ABS）成功发行金额3.5亿元。其底层资产为魔方中国及其北京、上海、广州三个子公司经营的30处物业公寓未来三年租金收益。8月15日，长租公寓运营商自如发行首单房租分期类ABS（资产支持专项计划），期限两年，首期发行规模5亿元。