上海三地块溢价率均超100% 完全没产品逻辑都在对赌

　　虽然一线城市楼市成交有所降温，但是房企拿地的热情依然高涨。

　　5月11日，上海3·25新政后的首场土地拍卖会上，包括碧桂园、金地、旭辉、融创、龙湖、绿地等超过30家房企对上海的4幅经营性用地进行争夺，其中3幅为纯宅地，1幅为商业用地。

　　考虑到上海此前的楼市调控，曾有业内预测土地市场或出现降温。但是本次的土地拍卖有3个纯住宅地块溢价率均超过100%。

　　《第一财经日报》记者在采访中了解到，很多参与本次土地拍卖的房企在今年都有在上海拿地的任务，因此也“不惜成本”。

　　从第一块土地开始拍卖后，现场气氛就十分激烈，房企举牌不断。象屿集团以21.5亿元竞得奉贤区南桥新城16单元36-03区域地块，溢价126.25%，成交楼板价22625元/平方米。此前南桥最贵的一幅宅地是去年12月由中铁集团取得的奉贤区南桥镇D-01-13区域地块，总价38亿，楼板价19179元/平方米。

　　“以楼板价推算未来成本价至少在3.5万元/平方米。而目前调整刚开始，未来1年左右市场是否能走出调整有很大不确定性，因此该价格略微偏高。”中原地产市场分析师卢文曦告诉记者。

　　土地拍卖会最激烈的是松江泗泾的双子地块。格力地产、融创分别以19.65亿元、30.05亿元夺得松江区泗泾镇SJSB0003单元10-05号地块和12-01号地块，溢价率分别为109.04%、111.62%，成交楼板价分别为37675元/平方米、38291元/平方米，创下区域单价新高。

　　虽然拍到土地的房企表示看好未来的市场，但也有不少开发商表示质疑。

　　一家参与土地拍卖的开发商营销总监认为，这个土地拍卖价格完全没有产品逻辑，大家都在对赌房地产的明天。

　　虽然业内对于目前土地市场疯狂表示担忧，但是这并不妨碍房企大手笔拿地。除了一线城市，二线城市也被房企寄予厚望。

　　《第一财经日报》记者梳理发现，在刚过去的4月份，合肥、厦门、南京、苏州四个城市土地拍卖平均溢价率均超过100%。合肥4月共12幅土地出让，拍出的高溢价土地主要集中在瑶海区、肥西县，其中位于瑶海区新安江路以南的一幅居住用地，溢价率高达380.95%，由上海泰康房地产竞得。苏州共出让土地29幅，13幅土地溢价率超过100%，其中位于高新区科技城武夷山路北的居住用地溢价率高达318.86%。南京共出让5幅土地，有2幅地块溢价率超过160%。

　　上海链家市场研究部监测数据显示，4月份，全国300个城市土地市场共成交建筑用地面积4537万平方米，环比下降8.7%，但同比仍上升11.3%；出让金总计1416亿元，环比上升20.47%，在成交面积有所下降的情况下，土地出让金不降反升，目前土地市场高溢价成交频繁。

　　《第一财经日报》记者采访发现，在过去一轮房地产调控中，中国楼市出现了很大的分化，其中一二线城市房价不断上涨，而大部分三四线城市则陷入滞销。对于房企而言，大部分都选择回归一二线城市开发，它们的核心战略城市都是中国的一线城市和核心二线城市，竞争也基本一致。

　　同时，很多房企也面临无奈的拿地情况。由于房地产的生产要素之一就是土地，土地储备一直是衡量一个房企的发展因素。“即便是要亏本，我们也不得不拿地，那么大一个公司，没有项目开发难道要解散吗?大家到最后就是熬，谁熬到最后就胜利了。”一位房企高管曾告诉记者。

　　此前，有房地产开发商因为错过了拿地“黄金期”而在某些城市发展不利。比如在南京，之前龙湖地产一直希望进入扩张，但是由于过于保守而未能有所突破，而正荣地产在南京因为之前拿地果断，后来迅速发展成为当地龙头。

　　对于房企而言，更多的是在博弈未来市场的好坏。在一个地产业内讨论群里，各家开发商对于松江土地开发就持有不同观点，有的认为售价6万元/平方米很容易实现，另外一家开发商就认为这个价格至少需要3年才能实现。

　　克而瑞分析师杨科伟指出，2015年一、二线重点城市成交面积同比增速接近三成，远快于全国7%的增速，考虑到日前的政策基调，在一、二线热点城市将会有一系列地方收紧房地产政策，而目前地价、房价上涨较快的热点城市将首当其冲。

 

 

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