“双降”后房贷成本创十年新低 今年楼市或迎暖冬

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　　央行近日宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。而上周末各地开发商抓住这一利好开盘加推，力保“银十”收尾，上海、深圳、广州等地在开发商集中开盘的同时，房价也继续攀升。有业内人士表示，目前买房利率负担是近十年来最低的，此次降息将继续利好楼市，楼市或将迎来“暖冬”。不过，也有分析认为，房价的上涨或将阻碍后续的成交放量，且已有购房者期待楼市调控再出“大招”而暂缓购房计划。

　　“双降”或延缓楼市“立冬”

　　此次“双降”恰逢霜降节气，有开发商调侃称，霜降之后应该不会是楼市“立冬”，其一语双关之下，可见对后市的乐观。

　　那么本次降息对房贷成本具体影响究竟有多大呢？记者以100万元30年期的等额本息还款房贷为例，降息后每月可省下153元，累计还款金额将减少55078元。这使得买房者的利率成本再度降低，房贷利率已达到近十年来新低。

　　记者查阅资料发现，最近一轮频繁降息起始于2014年11月22日，至今已累计降息1.65个百分点。有业内人士对比发现，目前，商业房贷利率已是近十年来的最低水平，而公积金贷款利率早已是历史最低水平。这意味着，目前买房，利率负担是近十年来最低的，在很多业内人士看来，这将是促使一些购房者选择出手的重要因素。

　　而上周末各大城市的楼市表现，似乎也印证了业内判断。双降首日，深圳楼市多盘齐开，龙华地王及深圳最大旧改二期两个大热楼盘入市，传统刚需片区龙华最高卖到了7万元每平方米，价格直追福田南山盘；同日开盘的深圳最大旧改项目，最高折后价达到了8.1万元每平方米。在广州，25日佳兆业城市广场经历了近一年的“锁盘”也选择在此时首开，现场购房者人头攒动。

　　在东莞，碧桂园大朗项目25日开盘，单价突破万元。对于常年均价停留在六七千的大朗而言，碧桂园大朗项目此次单价突破万元，无疑又推动当地房价走高。有意思的是，开盘当天传统激昂的音乐背景也被换成了“央行双降”的利好播报。洽谈区内，各大银行工作人员排排坐，明确表示执行最新的25%首付要求。

　　华东方面，上海楼市上周更是量价齐升，成交量创下自7月以来单周新高；而价格则由于豪宅项目集中成交再度刷新纪录，达3.7万元每平方米，创下近年来新高。

　　房价上涨加剧观望情绪

　　东方证券房地产首席分析师竺劲认为，除了降低购房者的房贷成本外，本次降息还将进一步降低地产开发商财务成本，促销售降成本双轮驱动，可提升开发商业绩。随着今年几轮降息，地产开发商发行的公司债利率都相对较低，万科首期五年公司债利率为3.5%，远低于贷款基准利率。竺劲预计，本轮降息降准后，开发商的公司债以及其他融资方式的利率都会进一步下行。

　　而对于楼市政策是否还存在调控空间，中信建投房地产首席分析师苏雪晶则认为，除去流动性支持，“从需求端改善投资端”依然是房地产政策的主要思路。他认为，当前管理层可出的牌包括：首付比例再下降或者将话语权交由金融机构、二手房交易税费再减免、调整契税差异化征收的方式；同时，考虑到当前商业银行的首套房贷款利率下限已经下降到七折，但是实际落实则几乎没有，政府通过设立专门资金池或者政策性银行支持居民贷款需求也是一条可行的路径。他认为，房企正迎来近年政策环境最好的一年，部分主流城市土地供应也已经箭在弦上，四季度房地产投资将企稳回升。

　　不过，正是由于对楼市政策空间仍抱有期待，也有购房者目前产生观望情绪。有开发商向记者透露，在此轮降息后，就有购房者认为或许还将进一步出台楼市刺激政策，而开发商年底又将面临业绩冲刺、加速去库存的压力，房价或许仍有下调空间，因此暂缓了购房计划，持币观望。对后市的预期分歧，或许会成为楼市成交放量的阻力。