地产行业毛利率下滑或增速下滑还在持续

　　告别黄金十年，楼市调整带来行业整体利润率下滑已成不争事实，全行业毛利率下滑或增速下滑还在持续。一味地追求高利润容易导致库存积压，一味地追求高周转又削薄了利润，在这种“悖论”下，追求“有质量的增长”，追求净资产回报率，成为了品牌房企的共识。

　　然而，现实却有些骨感。《第一财经日报》记者查阅2015年中报发现，目前已经公布中期业绩的房企中，一方面莱茵置业、匹凸匹、阳光股份等中小房企净利润水平下滑超50%，另一方面万科、碧桂园、龙湖等品牌房企中的盈利“优等生”出现了ROE指标下滑现象。

　　作别高点

　　时间拉回2013年，这一年楼市成交火爆，北京二手房业主坐地起价，土地市场地王频出，房地产行业一派繁荣。在这一年里，龙头房企经历了ROE的高点。根据年报数据，万科2013年毛利率比2012年下降了3.53个百分点，但其全面摊薄的ROE达到了19.66%，创下了历史最高水平；碧桂园当年毛利率同比下降6.3个百分点，而ROE达到了19.37%，中海ROE更是达到21.08%的超高水平。房企的“优等生”里，稳健、强调效率的龙湖地产2013年营业收入增长49%，全面摊薄的ROE更是高达21.73%。

　　今年3月前后，万科总裁郁亮透露，他已在公司内部立下200亿元利润的军令状，万科已彻底放弃追求规模增长，强调从来没有订立每年销售目标，未来会专注于业务转型，加快业务创新。彼时，被问及万科2014年毛利率下跌时，郁亮称，相对于毛利率，对万科更重要的是ROE.

　　2014年，万科ROE为17.86%，按年下降1.8个百分点。有报道称，万科计划未来三年全力提升经营效率，目标是2016年的ROE可挑战历史最高水平。

　　然而，现实却有些骨感。中报显示，今年上半年万科净利润同比增长0.77%，营收同比增长22.72%，但摊薄ROE为5.5%，低于2014年同期的6.25%和2013年同期的6.84%。

　　遭遇了ROE下滑的房企“优等生”还不只是万科。根据中报，碧桂园今年上半年ROE为7.79%，去年同期这个数字是11.00%，同比下滑3.21个百分点；从年报看，2014年碧桂园的ROE水平为18.05%，相对2013年全年的19.37%而言也出现下滑。同样在港股上市的龙湖地产今年上半年ROE为7.68%，比去年同期的10.04%相比下滑2.36个百分点，其2014年全年ROE为17.49%，虽然仍为业内领先，但也低于2013年21.73%的水平。

　　房企“千亿俱乐部”中，已经公布中报的公司中，也有公司ROE得到提升，但提升幅度不大。如招商地产和保利地产ROE分别为6.76%和7.79%，同比分别提升0.23个百分点和0.58个百分点。

　　星星之火可否燎原？

　　根据源自美国的业绩评价体系杜邦分析模型，ROE作为企业核心的财务指标，可从三个变量来拆解和观照，即衡量企业运营效率的销售净利润率，衡量企业的资产使用效率的总资产周转率，衡量企业财务杠杆的权益乘数。

　　眼下品牌房企ROE下滑的原因，与上述因素密不可分。易居智库研究总监严跃进8月25日接受本报记者采访时分析，上述房企ROE出现下滑，和净利润的下滑态势有关，一方面今年房地产行业回温但未见较大反弹，另一方面2013年后土地成本持续走高，房企经营成本增加。

　　主业赚钱不易，转型便成为了寻求突围的办法。在行业盈利增速普遍放缓的大背景下，万科、碧桂园都将转型提升到战略高度。碧桂园高管于8月19日的中期业绩报告会上首次提及，旗下物业服务与教育业务两大板块正在筹划在A股分拆上市。这是该集团继年初提出分拆酒店上市之后的又一资本计划。万科更是自去年开始频提转型，郁亮称，在未来万科的万亿市值平台中，希望传统住宅销售业务占比不到一半，另一半主要来自新业务，目前考虑较为明确的几块业务是物业管理、海外业务、万科驿等。早前，张玉良掌管的绿地已经开始多元化经营，恒大更是踏上了从卖水到卖粮油的“大快消”之路。

　　对此，致同中国咨询服务主管合伙人刘东东对本报记者分析称，大型房企都在考虑转型，但目前新业务规模比重较小，如万科选择物业发力，是一个很好的方向，这部分业务增速可期，但相对于千亿“大盘子”而言占比较低，这类新业务短期内还难以帮助企业改变当下格局。

　　对于恒大式的多元化之路，则有分析指出，恒大布局的新产业相互间的协同效应并不明显，和房地产主业之间也缺乏协同效应。易居智库研究总监严跃进提醒，一些新产业背后的消费群体并不愿意支付高价钱来认购新产品，这可能会拖累房企盈利水平的扩大。

　　但这并不意味着没有机会，尝试与创新还要继续。东兴证券认为，房地产销售回暖已经走过三个季度，就目前形势来看，不出意外，下半年“金九银十”行情兑现，全年行业销售金额将超过2014年，甚至创历史新高。而瑞银证券研报进一步指出，如果万科可以将物业管理服务作为与家庭互动的平台，拓展和提供与家庭生活的各项服务，并通过移动互联网技术实现此类服务，则物业平台的价值将得到重估。

 

 

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