房地产已实现软着陆 今年销售量会好过去年

　　在8月11日-14日举行的第十五届海南博鳌房地产论坛上，业界大咖齐聚，激辩楼市走向，多数开发商及专家依旧看好楼市，但也有专家对未来发展前景不甚乐观。部分嘉宾认同房地产结束了高增长及暴利时代，走向平稳发展时期，任志强则认为开发商从来没有暴利过。随着行业逐渐转变，越来越多新元素拥入，冲击传统房地产，呈现在博鳌房地产论坛这一方天地，使得现场更加火热。不管是大会演讲和对话中的各种观点呈现，还是理事博鳌沙龙、经济学家早餐会、博鳌直播间的“刀光剑影”，都吸引着很多人的关注。“转型与房地产+”也成为2015年的关键词，是多场主题论坛热议的话题。

　　看空还是看涨？大佬各抒己见

　　对于房地产未来走势，多数地产大佬表示乐观，但也有专家持谨慎态度。中国房地产协会原副会长朱中一谈道：在信贷政策和住房公积金政策的支持下，自住性、改善性住房需求还会继续释放，今年的销售量肯定会好于去年，除一线城市和部分二线城市的房价温和上涨外，多数城市的房价会总体稳定。房地产行业高增长、高利润的时代已经过去。今后将进入按需求开发的时代，既注重品质又注重性价比并能提供配套服务的时代。

　　首创置业原董事长刘晓光表示：对于房地产我肯定看多。我认为现在的房地产已经是软着陆了，一个是我们的真实需求在这里摆着，另外很重要的一条，只要人民币对自己是贬值的状态，房地产就是最好的保值产品。

　　著名经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲则认为：“想要房地产再像过去那样火爆，那肯定是不会了，那也叫过热，不是正常的增长，所以我说不用看多看空，希望它平稳增长。”他认为，中国房地产市场是软着陆，而不是硬着陆，不会出现崩盘。房地产行业的黄金时代早已过去，开发商该如何找到新的利润增长点成为普遍关注的问题。

　　中国农业银行首席经济学家向松祚则持不同的观点，他认为，过去十多年，中国房地产行业狂飙突进，取得了伟大的成就，但也出现了许多问题，房地产行业的高杠杆、高负债问题普遍。要深刻反思行业的状况，高度重视金融风险，否则后果将不堪设想。

　　交通银行首席经济学家连平首先回顾过去15年的发展历程。他表示，15年以来，房地产业和银行可以说都取得了巨大的发展，但是赞誉者少，诟病者多，“从这点来说，房地产行业和银行的境遇是差不多的”。但连平转而表示，诟病再多，都无法撼动房地产在国民经济中的重要地位。因此，“支持房地产就是支持稳增长”。

　　中国房地产从来没有暴利过？

　　在对于“房地产行业暴利”的辩论中，中国房地产业协会副会长任志强不满地表示：“中国房地产从来没有暴利过！”他分析称，之所以老百姓(54.49,1.59,3.01%)都认为中国房地产出现暴利，是因为把土地的暴利部分加到房地产商手上了。从万科的第一份上市公司年报来看，那时候的平均利润率年化只有8%左右，2004年全国经济普查，所有的房地产公司利润是6.4%。2010年经济普查，在29个行业中房地产业利润率排在第18位，你能说它是暴利吗？显然不是。

　　与任志强持相同观点的保利地产副总经理兼华中华南董事长余英则抱怨道：“房地产从开始到今天就没过上多少好日子。”

　　刚刚退休的首创置业原董事长刘晓光则冷静很多：“今后市场经营策略越来越炉火纯青，越来越规范，开发商取得暴利的机会也越来越少。”地产多数是16%左右的净资产收益率，可见这一行业并不是暴利。

　　五矿地产总经理何剑波则表示，行业的转变致使暴利早已不存在，五矿地产这么多年，特别好的项目有过40%的毛利，但这几年下来，基本上毛利也就是20%多、30%多。对很多行业来说，在它快速成长期，供不应求的时候，利润率都是比较高的，但是进入一个平稳发展阶段，利润肯定很快就下来了。企业在经营的过程中肯定也是有赚有赔的，综合下来不见得是暴利，不能因为某一个阶段或者某一个项目利润高就称之为暴利，就把整个行业抹黑了。

　　作为旁观者的向松祚笑称，从大家的观点可以看出，中国的房地产会进入一个非常麻烦的过程。

　　“转变时期的房地产，谁会先死”的话题，更是让嘉宾们“战意十足”。

　　对此大佬们各抒己见，有人说小企业会死，有人说激进的中型企业会死，而恒隆地产董事长陈启宗犀利地指出：“大的企业绝对可以死，看看世界各地大的房地产商死的多的是。”

　　房地产税难降房价 建议信贷政策再放松

　　关于房产税。连平认为，房地产税对于抑制投机、改善市场结构有一定的正面作用。由于中国的货币存量比较大，未来房价上涨的大趋势不会发生变化，虽然不排除中间会经历多次调整。但是希望房价和收入控制在一个合理的水平，防止其因投机而带来的失控性上涨。

　　任志强则坚持认为，在公有制土地上执行房地产税难度仍然非常大，至少目前世界上尚无这样的案例。任志强认为，实际上，企图通过房地产税来降房价的机会更是非常之小。“美国有房地产税，但房价还是往上涨，现在价格涨得比2008年还高。美国房地产税执行前后，房价就上涨了近两倍，并没有抑制房价的上升。但是通过房地产税调整存量房结构还是有可能的。中国的房地产税一开始是以物业税出现的，在2001年列入计划，那时候物业税的概念和现在的房地产税不是一回事。中国要想突破一个世界性的从零到一的过程，在公有制土地上征收房地产税的立法，我觉得有点难。”

　　在任志强看来，对房地产销售起决定性影响的是居民可支付能力，也就是信贷政策的松紧程度。他举例说，如利率0.7倍和1.1倍相比，居民贷款100万至少可少支付26万贷款成本。今年以来，央行虽然进行了三次降息三次降准，但是主要对二手房流转产生了比较大的利好，而对一手房的影响仍然比较弱。“银行对房地产的支持还远远不够。”

　　对此，连平回应表示，二手房贷款比例或和市场需求发生变化有一定的影响，同时也存在银行贷款额度不足等问题。因此，现在的政策仍有完善的必要，比如允许银行准备金率下调1个百分点以上，这些资金可以不再上交，把它用来支持按揭贷款，支持房地产行业的其他信贷，这样商业银行还是会有积极性。连平还指出，目前二套房的政策其实已经偏紧，“3·30”房贷新政明确二套房首付比例是四成到五成之间，而在一线城市仍然维持在六到七成，政策过紧。

　　房地产下半场新玩法 迎来“住房后市场”

　　面对“房地产的新角色”的话题，一众房地产精英基本达成共识——房地产行业已开始进入下半场，企业更多需要尽快适应新的玩法。从众多嘉宾的发言来看，尽管从商业、文旅、产业等角度做出思考，但不难看出，去地产思维、提升管理服务是他们认可的主要应对方案。

　　“房地产温和年代，向哪里要增长？汽车业有个词，叫‘汽车后市场’，是指汽车销售后产生的各种服务。与此相类似，购买住房以后产生的服务，市场要广阔得多。潘军把彩生活鼓捣上市后，又在搞‘美易家’，而万科也将物业管理板块单独组建事业部，或准备分拆上市——瞄准的都是‘住房后市场’。”面对房地产下半场，任志强是这么理解的。

　　花样年集团董事局主席兼首席执行官潘军则展示了服务业的发展潜力，他表示，房地产的本质是服务行业，花样年如果做房地产，香港给的PE只有4-6倍；但做服务业的话，获得的PE则至少是10-20倍。“行业最终的盈利点是跟随着用户的需求来变的，我相信这个可能是未来中国社会发展的趋势，也是我们这个行业转型的一个趋势。”

　　除此以外，如何用互联网思维去审视房地产业是新时期的一大议题，中城新产业控股(深圳)有限公司董事长刘爱明认为，互联网已经颠覆了房地产原有的体系，无论是住宅地产、商业地产、产业地产等，都应该按照互联网思维回归服务的本质，如果重心放在地产就永远没有希望。

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